Neden Belçika?

• Avrupa'nın merkezinde, istikrarlı bir AB ve NATO üyesi

• Avrupa kurumları nedeniyle yüksek bir göçmen nüfusu (Brüksel)

• Çok dilli bir pazar — Felemenkçe, Fransızca ve İngilizce

• Diplomatlardan, öğrencilere ve profesyonellere kadar iyi bir kira talebi

• Diğer Batı Avrupa başkentlerine kıyasla uygun fiyatlı

Yabancılar Belçika’da Mülk Satın Alabilir mi?

Evet—yabancı bireyler ve şirketler, konut ve ticari mülk alımı, kiralama veya geliştirme konusunda yerel vatandaşlarla aynı haklara sahiptir.

• Milliyet veya oturum kısıtlaması yok

• Hukuki çerçeveler ve medeni hukuk kapsamında iyi bir koruma sağlanıyor

Oturum ve İzin Programları 2025

• Mülk temelli Altın Vize veya oturum planı yok

• Standart seçenekler, istihdam temelli izinler, girişimcilik ve aile birleşimi içerir

• Gayrimenkul sahibi olmak, istikrarlı bir konut gösterdiği için izin başvurularını destekleyebilir, ancak bu tek başına yeterli değildir

Mülk Satın Alma Hukuki Süreci

1. Belçika vergi numarası (Numéro BCE/BTW) alın

2. Hukuki destek için bir noter ve/veya avukatla anlaşın

3. Bir depozitoyla beraber bir compromis de vente/koopovereenkomst (ön anlaşma) imzalayın (~%10)

4. Gerekli araştırmaları gerçekleştirin—mülkiyet arama, planlama kısıtlamaları, olası yükümlülükler

5. Nihai tapu, noter ofisinde imzalanır

6. Noter, tapuyu Tapu Kadastroya kaydettirir

7. Tüm ilgili işlem vergileri ve ücretleri ödenir

Vergiler ve Ücretler

• Tescil ücreti (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • Flanders: %3 (ilk konutlar için indirimli oran)

  • Brüksel & Valonya: %12.5–%15 (bölge ve mülk türüne göre değişir)

• Noter ve hukuki ücretler: ~%1–%1.5

• Ajan ücretleri: Genellikle satıcı tarafından ödenir (~%3)

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): %0.25–%1.25, konum ve mülke göre değişir

• Değer Artış Vergisi:

  • Gerçek kişiler: ana ikamet için muaf (5 yıldan fazla tutulursa); aksi takdirde ~%16.5 oranında vergilendirilir

  • Şirketler: genel şirket gelir vergisi olarak vergilendirilir

• Kira Geliri Vergisi:

  • Kadastro gelirine + gerçek kira üzerinden — etkili oran %25–%50, bölgeye göre değişir

Yabancılar için İpotek Durumu

• Belçika bankaları, sağlam gelir belgeleri ile yabancı olmayan kişilere kredi verebilir

• LTV genellikle yabancılar için %70–%80 arasında sınırlıdır

• 2025'teki faiz oranları ~%2.5–%4 arasındadır, müşteri ve kredi süresine bağlı olarak

• Finansman, AB vatandaşları ve Belçika ile bağı olanlar için daha erişilebilir

Belçika Sizin İçin Uygun Mu?

✅ İdeal olanlar:

• Düşük döviz riski ile istikrarlı AB pazarlarına giriş arayan yatırımcılar

• Brüksel’de kiralık konut ihtiyacı olan göçmenler ya da AB kurumu personeli

• Büyük şehirlerde uzun vadeli kira portföyü oluşturanlar

❌ Daha az ideal olanlar:

• Mülk yatırımının oturum izni kazandıracağını bekleyen alıcılar

• Yüksek kısa vadeli getiriler arayan yatırımcılar—getiriler orta seviyededir

• Yüksek peşin alım vergilerinden caydırılanlar

Belçika’da Satın Alınacak En İyi Yerler (2025)

Brüksel (Avrupa Bölgesi, Ixelles, Saint-Gilles)

• Güçlü talep, güvenli kiracılar—kurumlar ve göçmenler kira pazarını harekete geçiriyor

• Merkez alanlar fiyat odaklı olsa da sürekli bir kira geliri sağlıyor

Antwerp (Zuid, Antwerpen-Centrum)

• Önemli bir liman ve kültürel merkez

• Güçlü kira getirileri ve Brüksel'den slightly lower prices

Gent (Binnenstad, Ledeberg)

• Üniversite şehri, teknoloji büyümesi, öğrenci kiralık dairelere yüksek talep

Leuven

• Brüksel’e yakın, önde gelen bir akademik merkez, güçlü uzun vadeli kiralık pazar

Liège & Namur

• Uygun fiyatlı, gelişen yerel ekonomiler için bütçe dostu yatırımcılara uygun

Kira Getirisi ve Yatırım Getirisi Genel Görünümü

2025 Trendleri

• Brüksel’de yüksek talep fiyatları artırıyor; arz dar kalmaya devam ediyor

• Büyük kurumsal ve fon odaklı konut stoğu ortaya çıkıyor

• Gent ve Leuven’de öğrenci konutları büyümeye devam ediyor

• Sosyal konut ve kiralık düzenlemeleri üzerine politika değişimleri getirileri etkileyebilir

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Tescil vergisindeki bölgesel farklılıkları göz ardı etmek

• Emlak kiralanıyorsa kira geliri vergisi planlamasını atlamak, özellikle dikkat edilmesi gereken bir konu

• Kiracı koruma yasalarını yok saymak — uzun vadeli kiracılara ağır bir şekilde yanıt veriyorlar

• Güçlü kira talebi olmayan birincil bölgelerde fazla ödeme yapmak

• Enerji performans sertifikaları ve yapı denetimleri gibi yükümlülükleri göz ardı etmek

Sonuç

Belçika, istikrarlı talep ve makul getirilerle modern, çok dilli bir AB gayrimenkul pazar sunuyor. Brüksel ve Valonya'daki peşin masraflar yüksek olabilir, ancak anahtar şehirlerde uzun vadeli kiralık potansiyeli sağlamdır. Yabancı alıcılar açık politika ve hukuki netlikten faydalanır — sadece vergiler, kiracı kuralları ve yerel özelikler için dikkatli olunmalıdır, böylece uzun vadeli akıllı yatırımlar yapabilirsiniz.