Yunanistan gayrimenkul oturma izni programı (2025): eşikler, adımlar ve zaman çizelgeleri

Yunanistan gayrimenkul yoluyla oturma izni (genellikle golden visa olarak anılır), nitelikli gayrimenkul alan AB dışı alıcılara yenilenebilir 5 yıllık oturma izni verir. 2025’te Yunanistan, önemli bölgelerde daha yüksek asgari tutarlar öngören bölgesel eşikler ve sınırlı bir €250k özel durum seti uygular. Aşağıda yatırım, belgeler ve zamanlama planı yapmanız için güncel ve net bir özet yer almaktadır.

Hızlı sözlük (20 saniye)

• Bölgesel eşikler: yüksek talep bölgelerinde daha yüksek asgari tutarlar; diğer yerlerde standart asgari tutarlar.
• Tapu: düzenleme/yenileme için gerekli mülkiyet kanıtı.
• NOC: ipotek varsa bankanın No-Objection Certificate (muafiyet belgesi) ile ipotek durumunu doğrulaması.
• KYC / SoF: tüm yetişkin başvurucular için kimlik ve fon kaynağı belgeleri.

Yunanistan gayrimenkul oturma izni — 2025 için özet tablo

Notlar: Kurallar bölgeye göre farklılık gösterir ve zaman içinde değişebilir. Gayrimenkul, satın alma anında yürürlükteki düzenlemelere uygun olmalıdır. Nitelikli mülkiyeti koruduğunuz sürece izin her beş yılda bir yenilenebilir. Doğal yolla vatandaşlık için dil ve entegrasyon gereksinimleri ile birlikte yaklaşık 7 yıl yasal ikamet beklenir.

Adım adım: varlıktan oturma kartına

1. Yazılı uygunluğu teyit edin: mülkün tam olarak mevcut eşik/bölge şartlarına uygun olduğunu doğrulayın.
2. Güvenli rezervasyon yapın: emanet (escrow) kullanın; depozito ve satış sözleşmesini program diline uygun hale getirin.
3. Satın almayı tamamlayın: kapanış işlemini yapın, tapuyu kaydettirin ve tapu alın; ipotekliyse NOC temin edin.
4. Dosyayı hazırlayın: pasaportlar, medeni durum belgeleri, sağlık sigortası, sabıka belgeleri (<90 gün), KYC/SoF, banka MT103.
5. Başvurun & biyometri: yetkili makama teslim edin; biyometrik işlemleri tamamlayın; düzenlemenin verilmesini takip edin.

Gerekli belgeler (esaslar)

• Pasaport(lar), fotoğraflar; aile ekliyorsanız evlilik/doğum belgeleri
• Tapu belgesi; satın alma sözleşmesi; tapu sicil dökümü
• Banka hesap dökümleri, vergi beyannameleri, fon kaynağını destekleyen sözleşmeler (ve havaleler için MT103)
• Yunanistan’da geçerli özel sağlık sigortası; sabıka kaydı belgeleri
• Gerekli hallerde yeminli çeviriler ve apostil/legalizasyon

Mini vaka örnekleri

Vaka A — Büyükşehir alıcısı: Merkezi Atina’da 125 m² bir daireyi €820k’ya satın alır. Tapu düzenlenir; eş ve çocuk için başvuru yapılır; kart yaklaşık 3 ay içinde çıkar.

Vaka B — Bölgesel strateji: Peloponez’de 130 m² bir ev €420k’ya alınır. Daha düşük eşik uygulanır; işlem süresi benzer; ileride vatandaşlık için önemli süre ikamet planlanır.

Vaka C — €250k dönüşüm: Konutu dönüşüme uygun bir ticari birimi €270k’ya satın alır. Mühendis raporu ve onaylar eklenir; uyumluluk incelemesinin ardından özel durum kapsamında kabul edilir.

Uyumluluk ve ödeme güvenliği (müzakere dışı)

• Uygunluk yazısı: belirli mülkün/bölgenin mevcut kurallara uygun olduğunu yazılı olarak teyit edin.
• Emanet ve kilometretaşları: ödemeleri emanet/müşteri hesapları üzerinden yapın; ödemeleri doğrulanmış aşamalarda serbest bırakın.
• Fon kaynağı uyumu: para akışınız sözleşmeler ve vergi beyannameleri ile tutarlı olmalı; MT103 belgelerini saklayın.
• Çeviri/legalizasyon: yeminli tercümanlar kullanın; gerekli yerlerde apostil/legalizasyon yaptırın.

Yaygın hatalar (ve hızlı çözümleri)

Satın almadan önce zoning kontrolü yapmamak → önce adres/bölgeyi doğrulayın.
Her €250k biriminin uygun olduğunu varsaymak → sadece dönüşüm/restorasyon vakaları geçerlidir; yazılı teyit alın.
Tapu olmadan başvuru yapmak → düzenleme genellikle kayıtlı tapu gerektirir (veya programın kabul ettiği el teslim belgeleri).

İki uzman notu

“Zoning ile başlayın. Adres, eşik ve bütçe modelinizin tamamını belirler.” — Carrie, Satış Müdürü

“Temiz bir SoF dosyası ve emanet ödemeleri çoğu gecikmeyi ortadan kaldırır.” — Daniel, Hukuk Danışmanı

SSS

Asgari kalış süresi var mı? Yenileme için özel bir asgari kalış şartı yok; vatandaşlık için ise gerçek ikamet ve entegrasyon şartları aranır.

Aileyi dahil edebilir miyim? Evet — eş/partner ve çocuklar (yaş sınırları). Belirli koşullarda ebeveynler de dahil edilebilir.

İpotekler uygun mu? Evet, banka NOC ile ve ödenmiş şartlara uymak kaydıyla; taahhüt etmeden önce şartları kontrol edin.

Proje aşamasındaki (off-plan) birim uygun olabilir mi? Genellikle tapu verildiğinde veya teslimden sonra uygunluk sağlanır; sözleşmede uygunluk dilini teyit edin.

Bu makale neyi yanıtlıyor

• Yunanistan’ın 2025 eşiklerinin nasıl işlediğini: €800k önde gelen, €400k diğer ve sınırlı €250k vakaları.
• Satın almadan karta kadar hangi belge ve adımlara ihtiyacınız olduğunu.
• İpoteklerin, dönüşümlerin ve çevirilerin uygunluk ve zamanlamayı nasıl etkilediğini.
• Ödemelerinizi nasıl güvenli tutup dosyanızı onaya hazır hale getireceğinizi.

Program karşılaştırmaları ve uygulamalı destek için materyallerimizi inceleyin ve yatırım-oturma izni içgörüleri bölümüne bakın. Ekibimiz uygunluğu doğrulamanıza, KYC/SoF hazırlamanıza ve Yunanistan’da güvenli dosyalama yapmanıza yardımcı olur.