Makalede ele alınan konular:

• Escrow hesabının gelişim tarihi
• Yurtdışında escrow kullanımı
• Konut inşaatında escrow hesabı 
• Escrow hesabının avantajları ve dezavantajları

Bugün, yeni tür finansal faaliyetlere kimse şaşırmıyor. İnternet ve yapay zeka çağında, modern toplumun her alanda küresel bir ilerleme kaydettiği görülüyor. Ancak tarih gösteriyor ki, birçok finansal işlem, modern fikir geliştirmeden çok önce ortaya çıktı. Antik çağlarda, escrow hesabı fikri doğdu; işlem yaparken her iki tarafın da fon ve mülk güvenliğini garanti etmek için bir üçüncü tarafın rolü burada kritik öneme sahipti. 19. yüzyılın ortalarında en çok gelişmişti; bir sözleşme imzalandığında, taraflardan biri miktarın bir kısmını öderken, diğer taraf mal veya hizmet sağlamak zorundaydı. Birçok girişimci, sözleşme şartlarının yerine getirilmediği durumlarla karşılaştı ve ön ödeme geri alınamadı. Bu aşamada, her iki tarafın haklarını koruma amacıyla bir escrow hesabı tanıtıldı. 
       İlk başta escrow, gayrimenkul işlemlerinde kullanılıyordu: alıcı, bir escrow hesabına para yatırıyordu, satıcı ise mülkiyet belgelerini teslim ediyordu. Hesabındaki para, alıcı ve satıcı arasında bir garantör işlevi gören bir aracı firma tarafından saklanıyordu. Daha sonra, belirli bir başarı sağladıktan sonra, escrow hesapları diğer finansal alanlarda da kullanılmaya başlandı: bayilik, başlangıç finansmanı, çevrimiçi ticaret vb. Pek çok kişi “Wall Street'in Kurtu” filmini izlemiştir, ancak çok az insan bu sokakta escrow'un her zaman büyük bir talep gördüğünü bilir. Wall Street'te sürekli olarak büyük alım-satım işlemleri gerçekleştiriliyordu ve escrow, bu işlemlerin risklerini azaltmaya yardımcı oluyordu. 
Peki nasıl çalışır? Aslında, escrow hesabı mekanizması, muktaci (alıcının özel bir şartlı hesabı), escrow ajansı (fonların kaydedilip bloke edildiği banka) ve yararlanıcı (tüm sözleşme şartları yerine getirildiğinde fonları alacak olan yüklenicinin hesabı) arasında üç taraflı bir anlaşmadan oluşur. Örneğin, bir alıcı inşaat aşamasındaki bir binadan bir daire satın almayı planlıyor. Bu süre zarfında inşaat şirketinin başına ne geleceğini bilemez: inşaat başlamadı, kapandı, şirket iflas etti vb. Bu durumda, escrow sistemi alıcının ve satıcının menfaatlerini korumaya imkan tanır. Eşya kullanılabilir hale gelene kadar alıcı, satıcının sözleşme şartlarını yerine getirdiği takdirde parayı alacağından emin olacaktır; satıcı ise ödemeyi aldığı için işini güvenle yapabilir. Önemli bir nokta, escrow hesabındaki parayı kredi vermek için kullanma yetkisi olmayan ajans bankasının, genellikle mevduat fonlarında olduğu gibi, bu tür fonları kullanmamasıdır.
Aynı zamanda, birçok ülkede escrow çalışma şekli farklılık gösteriyor. Örneğin, bu sistemin köken aldığı ABD'de, yalnızca nakit değil, menkul kıymetler, gayrimenkullerin yanı sıra bilimsel araştırma sonuçları da escrow hesabına aktarıla biliyor. Avusturya'da, escrow hesabı yalnızca gayrimenkulün aşamalı ödemesi için kullanılmaktadır. Dubai'de ise konut alım işlemleri yapılırken, bu tür bir hesabın mutlaka Arazi Departmanı (DLD) tarafından kontrol edilmesi gerekiyor. Bu durum, işlemin başarısı için daha fazla garanti sağlıyor. Ve zamanın gereksinimlerine ayak uydurmak açısından, VelesClub Int. Dubai’deki geliştiricilerle çalışıyorken escrow hesapları ile de işlem yapıyorlar. 
        Diğer bir escrow türü ise çevrimiçi alışveriş. Covid pandemisinden sonra birçok alıcı çevrimiçi alışverişe yöneldi. Ancak, tüm satıcılar iyi niyetle hareket etmedi. Bu nedenle, bazı ülkelerde çevrimiçi escrow uygulaması geliştirildi ve internet üzerinden mal veya hizmet satın alırken kullanılıyor: bir escrow ajansı, alıcının parasını satıcı yükümlülüklerini yerine getirene kadar tutuyor. Bu sistem, popüler AliExpress platformunda oldukça iyi bir şekilde çalıştı; zira fonlar satıcıya değil, platformun escrow hesaplarına aktarılıyordu. Alıcı ürününü aldığında, para satıcıya iletiliyor. 
       Rusya'da escrow hesabı nispeten yeni bir uygulama olup, şu anda yalnızca konut inşaatında kullanılmaktadır. 2019 yılında yürürlüğe giren yasalar doğrultusunda, çoğu durumda geliştiriciler, ortaklık yapıdan akan ve depon edilen fonlar için escrow hesapları kullanmak zorundadır. Bu, yalnızca çok daireli ortaklık inşaatı için geçerliydi. Ancak, Temmuz 2024’te bireysel konut inşaatına (IHS) ilişkin yeni bir karar imzalandı ve 1 Mart 2025 tarihinden itibaren Rusya'da da özel evlerin inşaatında escrow hesapları kullanılabilecek. Bu konu neden dikkate değer? 
Birincisi, escrow hesabına yatırılan fonlar herhangi bir kesintiden ve yasadışı dolandırıcılıktan korunmuştur. Zira, özel bir ev inşaatında geliştiriciler yarıda işi bırakmakta, ekipler değişmektedir ve müşteri buna etki edememektedir. Escrow uygulamasıyla, özel bir yatırımcı, geliştirici evi tamamlayamadığı ya da önemli bir gecikme yaşadığı takdirde bu hesaptaki finansmanı geri alma hakkına sahiptir. Bu senaryoda, müşteri korunur ve geliştirici, nesneyi zamanında teslim etme konusunda teşvik edilir.
İkincisi, düşük katlı inşaat pazarı daha şeffaf ve anlaşılır hale geliyor. Özel mülk sahipleri, evlerini profesyonel inşaatçılara yaptırmak için talepte bulunacak ve ayrıca banliyö projeleri için ipotek onayı alabileceklerdir. 
Üçüncüsü, geliştirici de sigorta altına alınır; işini tamamladıktan sonra sözleşme uyarınca ödemeyi alacağı garantisi vardır.
Bu esnada, müşteri ve yüklenicinin, konut ve kamu hizmetlerinde bir escrow hesabı açmayı gönüllü olarak kabul etmeleri gerekecek. Geliştiriciler buna sıcak bakacak mı? Zaman gösterecek. Ancak, escrow hesabının hem avantajları hem de dezavantajları bulunmaktadır.

• 1. artı, yararlanıcının, sözleşmedeki tüm yükümlülükleri yerine getirmesi durumunda parayı almasıdır; ve deponun dolandırıcılık işlemlerine karşı korunmasıdır.
• 2. artı – bir tarafın işlemi feshetmesi durumunda hesap otomatik olarak kapatılır ve tüm para deponun hesabına iade edilir.
• 3. artı – taraflar, bankanın işlem kanıtı olarak hangi belgeleri kabul edeceğini kendileri seçerler.
• 4. artı – bir escrow hesabı üzerindeki para dondurulamaz (deponun vergi, ceza vb. konusunda borcu olsa bile).

Dezavantajları da göz önünde bulundurmak gerekir:

• tüm bankalar escrow hesapları ile çalışmamaktadır;
• hesaptaki para bloke edilmiş durumdadır ve depon, sözleşmenin fesh edilmesi durumunda ancak geri alınabilmektedir;
• escrow hesaplarındaki fonlar, örneğin, bir mevduat gibi kâr getirmemektedir;
• hesaptaki para dondurulmuştur ve gayrimenkulün değeri artabilir; dolayısıyla, fonlar geri döndüğünde (geliştirici şartlarını yerine getirmemişse), müşterinin eş değer bir konut edinmesi pek mümkün değildir;
• Escrow hesabı ücretlidir. Depositor, hesap açmak için bir komisyon öder (miktarın yaklaşık %1'i), ancak ortaklık inşaat işlemlerinde yararlanıcı hesap bakım ücreti öder.;
• bankanın iflası durumunda geri alınacak fonlar için bir limit bulunmaktadır. Hesapta daha fazla fon varsa, depon ancak belirlenen sınıra ulaşan miktarı alacaktır. 

Özetlemek gerekirse, dezavantajlara rağmen, escrow hesabının bir işlem yaparken para kaybetme riskini minimize eden bir satış şeması olduğu söylenebilir. Peki, escrow hesabı üzerinden gayrimenkul satın alma fikrine nasıl bakıyorsunuz?