Sınır Ötesi Gayrimenkul İşlemleri (2025): Nasıl Çalışır
120
16.09.2025
Sınır Ötesi Gayrimenkul İşlemleri (2025): Nasıl Çalışır
Sınır ötesinde gayrimenkul satın almak veya satmak, normal bir işlemden daha fazla adım ekler. Daha fazla tarafla koordinasyon yapmanız, ekstra belgeler sağlamanız ve parayı güvenli bir şekilde transfer etmeniz gerekir. Bu rehber, kimlerin yer aldığını, her adımın gereksinimlerini ve gecikme olmadan nasıl tamamlanacağını gösterir.
Hızlı genel bakış
1) Hedef ve bütçenizi belirleyin 2) Ekibi oluşturun (danışman, hukuki, banka) 3) KYC/SoF belgelerini toplayın 4) Hukuki ve teknik kontrolleri gerçekleştirin 5) Bir ödeme yöntemi seçin (emanet veya kanıtlı doğrudan) 6) İmzalayın ve tamamlayın 7) Tapuyu kaydedin ve belgeleri saklayın.
Kimler yer alır
Alıcı ve satıcı; gayrimenkul danışmanı; işlemler yöneticisi; hukuki danışman/noter; banka veya emanet temsilcisi; bazen tercüman veya yeminli tercüman. Net roller zaman çizelgesini kısaltır ve hataları azaltır.
Temel süreç — aşama aşama (tablo)
| Aşama | Kim ne yapar | Ana belgeler | Ana riskler (ve hızlı çözüm) |
|---|---|---|---|
| Hazırlık | Alıcı hedefini, bütçesini tanımlar; ekibi seçer | Pasaport, adres kanıtı, vergi kimliği | Belirsiz kapsam → kısa bir özet ve bütçe oluşturun |
| KYC/SoF paketi | Alıcı kimlik ve fon kaynağını toplar | Gelir belgesi, banka hesap dökümleri, SoF anlatımı | Banka fonları tutar → havale yapmadan önce paketi hazırlayın |
| Arama ve kısa listeleme | Danışman seçenekleri filtreler; ilk görüntülemeler | İlan bilgisi, HOA/tüzükler (varsa kat mülkiyeti) | Gizli sınırlamalar → kiralama kurallarını ve ücretlerini erken kontrol edin |
| Teklif ve rezervasyon | Alıcı yazılı teklif verir; kabul edilirse rezervasyon yapar | Teklif mektubu; rezervasyon/ön anlaşma | Bulanık terimler → fiyatı, zaman dilimini, koşulları net bir şekilde yazın |
| İnceleme süreci | Avukat tapuyu kontrol eder; teknik inceleme birimi kontrol eder | Tapu özeti/anahtarı; kadastro planı; ipotek/karşılık kontrolü | Tapu sürprizleri → temiz bir kayıt ve satıcının çıkışını talep edin |
| Ödeme ayarı | Emanet veya sözleşmeye bağlı doğrudan transfer seçin | Emanet anlaşması veya ödeme programı; banka talimatları | Transfer uyuşmazlığı → havale anlatımını sözleşmeyle eşleştirin ve MT103'ü saklayın |
| İmza ve tamamlama | Noter kimlikleri doğrular; tapu düzenlenir | Son sözleşme/tapu; tamamlama belgesi; kimlikler | Son dakikada boşluklar → belgeleri ve fonları 48 saat önceden doğrulayın |
| Kayıt | Tapu, tapu dairesinde güncellenir | Kayıt makbuzu; vergi/ücret faturaları | Kayıtta gecikme → randevuyu erken alın; eksiksiz seti sunun |
| Sonrası hizmet | Vergileri, kamu hizmetlerini, sigortayı ayarlayın; belgeleri saklayın | Sigorta poliçesi; kamu hizmetleri sözleşmeleri; tapu & MT103 arşivi | Kayıp kanıtlar → tüm belgelerin dijital bir kopyasını saklayın |
Ödemeler ve uyum
İki yaygın yöntem: emanet (fonlar aşamalara göre serbest bırakılır) veya sözleşme korumalı olarak doğrulanmış bir satıcıya doğrudan banka transferi. Ödeme metnini (anlatımını) her zaman sözleşme veya faturayla eşleştirin ve kanıt olarak MT103 kopyalarını saklayın. Güvenli, izlenebilir bir akış yapılandırma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa, bu adım adım ödeme düzenlemesi hakkında daha fazla bilgi edinin.
Çeviri veya legalization gerektiren belgeler
Pasaport ve adres kanıtı; uzaktan imza için vekaletname; tapu için gerekli olan evlilik/medeni durum belgeleri; SPV aracılığıyla alım durumunda şirket belgeleri; tapu özeti ve plan; tüzükler (kat mülkiyeti); izinler veya onaylar. Ülkeye bağlı olarak, yeminli çeviri veya apostil/konsolosluk legalization gerekebilir.
Döviz ve zamanlama temelleri
Döviz değişimi yapıyorsanız, spreadleri ve transfer ücretlerini karşılaştırın ve değer tarihini planlayarak fonların imza öncesinde ulaşmasını sağlayın. Büyük transferler için, bankadan son işlem saatlerini ve aracı bankaları doğrulamasını isteyin. Kayıtlarınızda döviz kuru ve değişim makbuzunu saklayın.
Emanetin en uygun olduğu durumlar
Aşamalı teslimat ile yeni yapılar; sınır ötesi satıcılar; serbest bırakılmadan önce doğrulanması gereken birçok belgenin olduğu durumlar. Emanet, maliyet ekler ancak teslimat ve tapu riskini azaltır.
Doğrudan transferi daha güvenli hale getirme yöntemleri
Emanet kontrollerini sözleşmeye katın: her ödemeyi alacağınız belgelerle (tapu, anahtarlar, onay) bağlayın. Alıcı bilgilerini satıcı ile ve mümkünse noterde yazılı olarak doğrulayın. Güçlü ödeme kanıtlarını saklayın.
İki uzman notu
“Bağımsız olarak doğrulayamayacağınız ‘geçici’ hesaplara havale yapmayın.” — Aiko, Uyum Lideri, VelesClub Int.
“Noter ve kayıt dairesini erken ayarlayın; bankalar, satıcılar ve kamu ofisleri uyumlu olduğunda, tamamlanma günler içinde gerçekleşir, haftalar içinde değil.” — Lucas, İşlemler Yöneticisi, VelesClub Int.
Yaygın hatalar (ve hızlı çözümler)
Geç KYC/SoF → herhangi bir transferden önce paketi hazırlayın.
Ödeme kanıtı yok → her zaman MT103'ü saklayın ve anlatımınızı sözleşme ile eşleştirin.
Tüzükleri göz ardı etmek → kat mülkiyeti kuralları kiralamaları sınırlayabilir; bunları erken okuyun.
Tek seferde yapılan ödeme → aşamaları kullanın veya tapu/anahtarlar için nihai bir dilim tutun.
SSS
Emanet zorunlu mu? Her yerde değil, ancak her iki taraf için riski azaltır.
Uzaktan imza atabilir miyim? Evet, düzgün notere tasdik edilmiş ve legalized bir vekaletname ile.
Mal sahipliğini ne kanıtlar? Tapu ve güncellenmiş tapu kaydı (veya kayıtlı kira/kat mülkiyeti tapusu).
Bankalar hangi belgeleri ister? Kimlik, adres kanıtı, gelir, banka hesap dökümleri ve net bir fon kaynağı hikayesi.
Sonraki adımlar
Kontroller, ödemeler ve tamamlama süreçlerini kapsayan tek bir plan istiyorsanız, hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi edinin. VelesClub Int. uyumlu ödemeler, gereksinim analizi ve dünya genelinde koordineli kapanışlarla alıcılara destek olur.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
