Makalenin içeriği:

• Hırvatistan Schengen bölgesindedir
• Konut maliyetlerindeki artışın nedenleri
• Yabancı alıcılar için fırsatlar
• AB dışı yabancılar için önemlidir

Ocak 2023'te Hırvatistan (AB'nin bir parçası olmasının ardından on yıl) Schengen bölgesine katıldı, bu da ulusal para birimi olan kuna'nın euro ile değişimini etkiledi. Analistlerin emlak fiyatlarının çok fazla artmayacağını öngörmesine rağmen, ortalama metrekare fiyatı bir yıl içinde neredeyse %21 artarak €3,223 gibi rekor bir seviyeye ulaştı. Bu maliyet, mülkün konumuna, inşaat yılına (ikinci el veya yeni bina) ve durumuna (onarım gerekip gerekmediği) bağlıdır. Aynı zamanda, İstatistik Ofisi'ne göre, 2024'ün ilk aylarında ikinci el gayrimenkul pazarında fiyatlar %9,5, yeni yapılarda ise %6,8 artmıştır. Yıl sonu için tahminler nedir? Fiyat artışları ve vatandaşlarını koruma amacıyla Hırvat hükümeti kira düzenlemeleri için bir gayrimenkul vergisi uygulamaya koymuştur. Bu vergi, kısa süreli ve uzun süreli kiraların vergilendirilmesi arasındaki dengesizliği çözmek için amaçlanmıştır. Yeni vergi, sürekli ikamet için kullanılan konut gayrimenkulleri ile uzun vadeli kiraya verilen mülkleri kapsamayacaktır. Bu vergi yasasındaki değişikliklerin, Hırvat gayrimenkul alıcıları arasında büyük bir hareketlilik yarattığı anlaşılmaktadır. Analistler daha fazla artırım olmayacağı öngörüsünde bulunuyor, ancak bunun garantisi yok.
Elbette, daireler ve evler genellikle ülkenin Adriyatik kıyısında satın alınmaktadır. 2024'ün başlarında, fiyat artışı ne orada ne de Hırvatistan'ın başkenti Zagreb'de meydana gelmiş, aksine, gayrimenkul fiyatlarının daha makul olduğu diğer bölgelerde gerçekleşmiştir. Bunun başlıca nedeni, birçok yabancı yatırımcının sadece “ilk kıyı” değil, aynı zamanda gelişmiş altyapı, manzara ve doğaya öncelik vermesidir. Hırvat kıyısındaki gayrimenkullerin ana alıcıları uzun zamandır Almanya ve Avusturya vatandaşlarıdır, ancak 2023 ve 2024'ün başlarında gerçekleştirilen işlemlerin çoğu diğer ülkelerden gelen vatandaşlar tarafından yapılmıştır. Bu, mevcut ekonomik ve siyasi durumda birçok girişimcinin tasarruflarını bankalardan çekip gayrimenkul edinmeyi tercih etmesinden kaynaklanmaktadır. Turistik konaklama ve kiralama için devam eden talep ile Hırvatistan'ın popüler ve tercih edilen bölgelerinde yıllık kira gelirleri %8-10'a kadar çıkabilmektedir.

Yabancıların Hırvat gayrimenkul pazarındaki ana hedefleri şunlardır:

• Hırvatistan'ın güneyinde, Akdeniz ikliminde bir tatil evi satın almak
• bir kira işletmesi. Daha önce belirtildiği gibi, turistler sayesinde mülk iyi bir pasif gelir kaynağı haline gelir.
• Hırvat kıyısında büyük şatolar ve apartman binaları yoktur (İspanya ve İtalya'daki gibi), bu da doğayı ve manzarayı orijinal şekliyle korumakta ve büyük sayıda “eko-turist” ve yatırımcıyı çekmektedir.
• Ayrıca olumsuz yönler de vardır. Hırvatistan'da gayrimenkul satın almak, devlet bankalarından sağlanan fonlarla oldukça zorlayıcı hale gelmiştir, çünkü faiz oranları diğer pek çok Avrupa ülkesinden daha yüksektir. Çoğu özel girişimci satın alımları kendi fonlarıyla veya kendi ülkelerinde aldıkları kredilerle gerçekleştirmektedir. 
• Agricultural land satın almayı planlayan iş insanları için devlet kısıtlamalar getirmiştir: artık özel girişimciler bu tür arazileri en fazla 10.000 m² satın alabilir. Bu sorunu çözmek için birçok yabancı yatırımcı, Hırvatistan’da kendi şirketlerini kurarak AB sübvansiyonlarına hak kazanmakta ve kısıtlamaları aşan arazi parçalarını satın alma fırsatı elde etmektedir. 
• Ayrıca, birçok yabancı “temel” seviyesindeki inşaat halindeki tesislere yatırım yapmaktadır, bu da bir yandan fiyat açısından avantajlıdır (tamamlanmış konut almaktan daha ucuz), diğer yandan bununla birlikte enerji tüketimini artırmakta, çünkü bu tesislerden kar edememek veya hemen kullanamamaktadır. 

Devlet, yeni konut komplekslerinin inşasına yatırım yapmasına rağmen, belirli bir coğrafi konum nedeniyle, tüm arazi parçaları buna uygun değildir, bu yüzden popüler turistik bölgelerde - Dubrovnik, kıyı İstriyası, Split ve Zagreb'de uygun bir mülk bulmak giderek zorlaşmaktadır. Kataloğumuzdaki ticari tesislere dikkat etmenizi öneririz.
AB üyesi ülkelerin veya aynı kuralların geçerli olduğu dört Avrupa ülkesinin vatandaşları, Hırvatistan Cumhuriyeti vatandaşlarıyla aynı şartlarda gayrimenkul satın alabilir. Adalet ve İdare Bakanlığı'ndan izin almak zorunda değillerdir. Ancak, diğer ülkelerin yabancılarından belirli gereksinimler vardır.

AB dışındaki ülkelerden gelen yabancı alıcılar için talimatlar:

• Hırvatistan'da gayrimenkul satın almak için Adalet Bakanlığı ve ilçe idaresinden izin alınması gerekmektedir (bu aşamada alıcının ülkesinin Hırvatistan Cumhuriyeti ile karşılıklılığı kontrol edilmektedir)
• Yabancılar, Hırvatistan'da yasal bir kişi aracılığıyla - Hırvatistan sınırları içindeki bir şirket aracılığıyla gayrimenkul kiralayabilir
• Mülkiyet haklarının kaydedilmesi için yabancıların OIB (kişisel kimlik numarası) çıkartması gerekmektedir
• Mülk transfer vergisi (mülkün satın alma bedelinin %3'ü) alıcı tarafından ödenmektedir
• Yabancılar, beğendikleri bir nesnenin fiyatını rezerve etmek için genellikle %3-5 oranında bir depozit yatırmaktadır. Bu, gerekli belgeleri toplama ve fırsatları kaçırmama imkanı sağlar. Ancak işlemden vazgeçilmesi durumunda depozito geri ödenmez.
• İşleme katılmak için Hırvat pazarını ve yasaları iyi bilen uzmanların hizmetlerinden yararlanmak daha iyidir. Bu, süreci olumlu sonuçlandırmaya yardımcı olurlar ve sahtekâr satıcılar ve emlakçılara karşı korunmalarını sağlar.
• Gayrimenkul satın alarak Hırvatistan'da oturum izni veya vatandaşlık almak mümkün değildir. Hırvat oturum izni hakkında makaleden okuyabilirsiniz.

Hırvatistan, ekolojisi, temiz plajları ve mineral kaynakları ile cazip bir destinasyondur. Ülkede turizm sezonu yıl boyunca açıktır ve kayak merkezleri İsviçre ve Avusturya ile rekabet ederken, çok daha ucuzdur. Hırvatistan'da, farklı ülkelerden gelen girişimcilerin doldurabileceği birçok iş nişi vardır: wellness merkezleri ve spa oteller, otoparklar, yerel nüfus için yeni konut kompleksleri vb. Uzmanlarımız size bir mülk seçimi konusunda yardımcı olacak ve doğru satın almayı yapmanıza destek olacaktır.