Neden Bulgaristan?

• AB'deki en uygun fiyatlı emlak pazarlarından biri

• Gelişen altyapı ve artan turizm ile AB üyesi bir ülke

• Kıyı, kayak ve öğrenci konutlarına artan ilgi

• Önemli üniversite ve kıyı şehirlerinde güçlü kira potansiyeli

• Avantajlı vergi rejimi: %10 sabit gelir vergisi ve miras vergisi yok

Yabancılar Bulgaristan'da Mülk Satın Alabilir mi?

Evet — yabancı bireyler ve şirketler daire, ev ve ticari mülkleri özgürce satın alabilir.

• AB vatandaşları arazi ve binaları satın alabilir

• AB vatandaşı olmayan kişiler daire satın alabilir ancak arazi edinimi için Bulgar bir şirket kullanmalıdır

• AB vatandaşı olmayan bireyler için satın alma yoluyla arazi mülkiyeti kısıtlıdır

İkamet ve İzin Programları 2025

• Bulgaristan, mülk yatırımı yoluyla ikamet izni sunar; bu, ~€300,000'dan başlamaktadır

• Bu, geçici ikamet izni sağlar ve belirli aralıklarla yenilenebilir

• Fiziksel kalış gereksinimleri minimaldir; vatandaşlığa direkt bir yol yoktur

• Mülk sahibi olmak vize amaçları için destek verir ancak durumu garanti etmez

Mülk Satın Alma Sürecinin Hukuki Aşamaları

1. Bulgar kimlik numarası (PIC) alın ve yerel bir banka hesabı açın

2. Araştırma için bir noter ve/veya avukat tutun

3. Ön sözleşme imzalayın (peşinat %5–%10)

4. Hukuki ve teknik incelemeler yapın (tapular, istisnalar, izinler)

5. Noter onaylı sözleşme ile satış işlemini tamamlayın

6. Mülkiyeti Bulgar Tapu Kütüğü'ne (Kadastro) kaydedin

7. Tüm yürürlükteki vergileri ve noter ücretlerini ödeyin

Vergiler ve Ücretler

• Elde Etme Vergisi: Satın alma değerinin %2–%3.5'i, belediyeye bağlı olarak

• Noter ve Hukuki Ücretler: Satın alma fiyatının %1–%2'si

• Ajan Ücretleri: Genellikle %2–%3, sıkça ortaklaşa

• Yıllık Belediye Vergisi: ~%0.1–%0.3 mülk değerinin

• Sermaye Kazancı Vergisi: Kar üzerinden sabit %10

• Kira Geliri Vergisi: Net kira gelirinin %10 sabit

Yabancılar İçin Mortgage İmkanları

• Bulgar bankaları, yerleşik olmayanlara kredi verebilir; yaygın şart yerel gelir veya istihdamdır

• Kredi-Değer Oranı (LTV): Profile bağlı olarak %70–%80'e kadar

• Faiz Oranları (2025): Yaklaşık %4–%6

• Daha yüksek risk, %20–%30 peşinat ve istikrarlı gelir kanıtı isteyebilir

Bulgaristan Sizin İçin Uygun mu?

✅ İdeal olanlar:

• Makul kira getirileri ile uygun fiyatla giriş arayan yatırımcılar

• Bulgaristan'da çalışanlar veya uzaktan çalışan profesyoneller

• Kıyı ve dağ kasabalarında tatil evi alıcıları veya kısa süreli kiralama yatırımcıları

• Mülk satın alımı ile geçici oturum izni almak isteyenler

❌ Daha az ideal olanlar:

• Yatırım yoluyla AB vatandaşlığı bekleyen alıcılar

• Hızlı kazanç fırsatları arayan yatırımcılar (pazar daha hızlı büyüyen ama daha küçük)

• Arazi satın alma konusunda AB şirket hukuku konusunda bilgisi olmayan alıcılar

Bulgaristan'da Satın Alınacak En İyi Yerler (2025)

Sofia (Merkez, Studentski grad, Lozenets)

• Güçlü kira talebine ve profesyonel kiralamalara sahip başkent

• Getiriler: %4–%6; iyi sermaye artışı

Plovdiv

• Kültürel ve öğrenci merkezi; artan uluslararası ilgi

• Getiriler: %5–%7; uygun giriş fiyatları

Varna & Burgas (Karadeniz Kıyısı)

• Güçlü kısa kiralama getirilerine sahip yaz kiralama merkezleri

• Mevsimlik getiriler: %5–%8

Bansko & Borovets (Dağ Tatil Yerleri)

• Kayak turizmi ile popüler; daireler ve dağ evleri mevsimsel talep görüyor

• Getiriler: %6–%9 zirve sezonda

Veliko Tarnovo & Gabrovo

• Artan yabancı ilgi ve üniversite nüfusuna sahip tarihi kasabalar

Kira Getirisi ve Yatırımın Getirisi Genel Görünümü

2025'teki Trendler

• Kıyı pazarları, pandemi sonrası güçlü yaz turistleriyle toparlanıyor

• Sofia ve Plovdiv, IT sektörü ve eğitim nedeniyle büyüme görüyor

• Mülk edinimi için ikamet yatırım programlarının artışı

• Parklar ve dağ bölgelerinde tatil kiralamaları düzenlemelerinin genişlemesi

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Arazi alımları için gerekli olduğunda bir şirket kurmamak veya kullanmamak

• Yenileme ve çeviri masraflarını doğru bütçelememek

• Kira talebindeki mevsimsel dalgalanmaları hafife almak

• Teknik incelemeleri atlamak (ortak ısıtma, yalıtım sorunları)

• Yatırım yoluyla otomatik olarak AB ikameti veya vatandaşlığı beklemek

Sonuç

Bulgaristan, düşük fiyatlar, güçlü kira getirileri ve geçici ikamet seçenekleri ile cazip bir yatırım fırsatı sunmaktadır. Alıcılar, hukuki yapılandırmalara, mevsimsel talep döngülerine ve yerel düzenlemelere dikkat etmelidir. Uzman hukuki destek ve akıllı lokasyon hedeflemesi ile Bulgaristan, güvenilir kazançlar ve yaşam tarzı avantajları sağlayabilir.