2025'te Hırvat Gayrimenkulüne Neden Yatırım Yapmalısınız?

Hırvatistan, Adriyatik kıyısına, UNESCO şehirlerine ve büyüyen turizm sektörüne sahip olmasıyla, Avrupa'nın en çok arzulanan ve uygun fiyatlı Akdeniz gayrimenkul pazarlarından biri haline gelmiştir. 2023'te Schengen Bölgesi ve Euro Bölgesi'ne katılmasıyla birlikte yatırımcı ilgisi hız kazanmıştır.

Yatırım yapmanın başlıca nedenleri:

• AB vatandaşları için tam mülkiyet hakları

• Uzun kira dönemi ve artan turizm talebi

• İtalya veya Yunanistan ile kıyaslandığında daha düşük fiyatlar

• Kıyı şehirlerinde yüksek getiri potansiyeli

• AB düzeyinde hukuki koruma ve para birimi istikrarı (euro)

Yabancılar Hırvatistan'da Gayrimenkul Alabilir Mi?

🔹 AB Vatandaşları:

• Hırvat vatandaşlarla aynı koşullarda, konut gayrimenkulünü serbestçe satın alabilirler.

• Ön onay veya ek kısıtlama gerekmemektedir.

🔹 AB Dışı Vatandaşlar:

• Adalet Bakanlığı'nın onayı ile alım yapabilirler.

• Karşılıklılık kuralları geçerlidir—alıcıların, Hırvatların alım yapmasına izin veren ülkelerden gelmeleri gerekmektedir.

• Genellikle sadece konut mülkleri ile sınırlıdır (tarım arazisi veya orman satın alınamaz, Hırvat şirketi kullanılmadığı sürece).

• Bazı mülk türlerini veya arazileri satın almak için Hırvat şirketi kurmaları gerekebilir.

✅ Not: Hırvatistan Euro'yu benimsedikten ve Schengen Bölgesi'ne katıldıktan sonra, gayrimenkul şeffaflığı ve yabancı alıcı koruma politikaları iyileşmiştir.

Hırvat Gayrimenkulü Sizin İçin Uygun Mu?

✅ İdeal olanlar:

• İkinci bir ev veya emeklilik temeli arayan AB vatandaşları

• Tatil kiralamalarına veya misafirperverliğe odaklanan yatırımcılar

• AB oturum seçenekleri arayan uzaktan çalışanlar

• Batı Avrupa'da fiyatlandırma sorunları yaşayan alıcılar

❌ Daha az ideal olanlar:

• Tarım arazisi veya tarım alanları satın almak isteyen AB dışındaki vatandaşlar

• Aşırı yüksek sermaye değer artışı bekleyen yatırımcılar (pazar büyümesi moderat olmakta)

• Hızlı işlem gereksinimi olan alıcılar—bürokrasi gecikmelere neden olabilir

Hırvatistan'da Yatırım Yapılacak En İyi Şehirler ve Bölgeler (2025)

1. Dubrovnik

• UNESCO korumalı eski şehir ve lüks turizm merkezi

• Yüksek fiyatlar, ancak güçlü kısa dönem kira getirisi

• Koruma yasaları nedeniyle yeni gelişim sınırlı

Fiyatlar/m2: €4,500–€7,000
Getiri: %6–%8 (kısa dönem)

2. Split

• Büyüyen expatriat ve dijital göçmen topluluğu

• Mükemmel altyapıya sahip canlı bir liman şehri

• Konut ve evler için güçlü orta ve yüksek talep

Fiyatlar/m2: €3,200–€5,000
Getiri: %5.5–%7.5%

3. Zadar

• Split veya Dubrovnik'ten daha uygun fiyatlı

• Sakin aile tatilleri ve emeklilik için popüler

• İyi bir apartman ve deniz kenarı villası karışımı

Fiyatlar/m2: €2,200–€3,200
Getiri: %4.5–%6.5%

4. Istria (Pula, Rovinj, Poreč)

• İtalyan etkisi olan Kuzey Adriyatik yarımadası

• Sloven, Alman ve Avusturyalı alıcılar için popüler

• Şarap bağları, taş villalar ve kırsal evler

Fiyatlar/m2: €2,000–€3,500
Getiri: %4–%6%

5. Zagreb

• Başkent, daha az turizm ama güçlü uzun dönem kira pazarı

• Artan öğrenci ve uzaktan çalışan nüfusu

• Kentsel bölgelerde uygun fiyatlı daireler

Fiyatlar/m2: €2,200–€3,200
Getiri: %4–%5%

Yabancılar İçin Alım Süreci

1. Gayrimenkul seçimi ve rezerve etme

2. Detaylı inceleme ve sözleşme taslağı hazırlama

3. Bakanlığa onay başvurusu (AB dışı alıcılar için)

4. Ödeme ve transfer kaydı

5. Tapu devri İlgili Arazi Ofisi'nde

⏱️ Zaman çizelgesi:

• AB vatandaşları: yaklaşık 30–45 gün

• AB dışı vatandaşlar: 2–4 ay (bakanlık onayı nedeniyle)

🔍 Tavsiye: Her zaman Hırvat bir gayrimenkul avukatı ile çalışarak temiz tapu, imar durumu ve yabancı mülkiyet uygunluğunu doğrulayın.

Hukuki Mülkiyet Türleri

• Tam mülkiyet standarttır.

• Ortak mülk mümkün, ortak mülkiyetli binalarda (daire blokları).

• Özel mülklerde kira hakkı veya arazi kullanım vergisi yoktur.

✅ Yabancılar konut daireleri ve evleri tamamen sahiplenebilir.
❌ Tarım veya orman arazisi almak yasaktır, ancak bir şirket aracılığıyla mümkündür.

Mülk Alıcıları İçin Vergiler ve Ücretler

Kira Getiri Potansiyeli

• Kısa dönem kiralamalar: Dubrovnik ve Split gibi kıyı şehirlerinde oldukça kârlıdır (yüksek sezon Mayıs'tan Ekim'e kadar).

• Uzun dönem kiralamalar: Zagreb ve üniversite şehirlerinde güvenilirdir.

Ortalama Brüt Getiriler (2025):

• Kısa dönem: %6–%9

• Uzun dönem: %4–%6%

Mülkle Bağlantılı İkamet Seçenekleri

Hırvatistan doğrudan gayrimenkul satın alarak ikamet veya vatandaşlık sunmamaktadır, ancak mülk satın almak, diğer ikamet yollarını destekleyebilir.

✅ Mülkiyete Dayalı Geçici İkamet:

• AB dışı alıcılar için mevcuttur

• Mülkü kiralamamak kaydıyla

• Yılda bir kez yenilenebilir

✅ Dijital Göçmen Vizesi:

• Mülk satın alma şartı yoktur

• 1 yıl geçerlidir, yenilenebilir

• Mülk sahipliği, kalıcı ikamet için başvuruda bulunurken durumunuzu güçlendirebilir

Hırvatistan'da Almanın Avantaj ve Dezavantajları

✅ Avantajlar:

• AB düzeyinde hukuki güvence

• Turizm bölgelerinde yüksek kira getirileri

• AB alıcıları için tam mülkiyet

• Düşük alım vergileri

• Yaşam kalitesi ve yaşam tarzı çekiciliği

⚠️ Dezavantajlar:

• AB dışı onaylar için bürokratik gecikmeler

• Tarım arazisi kısıtlamaları

• Eski mülklerde karmaşık mülkiyet geçmişleri

• Turizm mevsimselliği bazı piyasaları etkileyebilir

Sonuç

2025'te Hırvatistan, manzaralı yaşam, istikrarlı getiri ve AB'nin Akdeniz kıyısında bir yer edinmeyi arayanlar için umut verici ancak nüanslı bir gayrimenkul pazarı olarak durmaktadır. AB alıcıları neredeyse sınırsız erişim sağlarken, AB dışındaki yatırımcılar da doğru hukuki destek ile katılım gösterebilir.

Split'in enerjisinden Istriya'nın cazibesine veya Zagreb'in istikrarına kadar, Hırvatistan, çeşitli yaşam tarzları ve bütçelerdeki alıcılar için dengeli bir seçenek sunmaktadır.

Akıllıca yatırım yapın, bilgili kalın ve Hırvatistan’ın hem güzelliği hem de getirileriyle sabrınıza ödül vereceğini göreceksiniz.