Uluslararası gayrimenkulde dolandırıcılıktan kaçınma (2025): Alıcılar için pratik rehber
120
24.09.2025
Uluslararası gayrimenkulde dolandırıcılıklardan kaçınma (2025): Alıcılar için pratik rehber
Sınır ötesi alıcılar, yabancı kurallar, mesafe ve birden çok aracı nedeniyle ekstra risklerle karşılaşır. İyi haber: çoğu dolandırıcılık, basit bir doğrulama rutini uygulayıp ödemeleri izlenebilir tutarsanız kolayca fark edilir. Bu rehber, uyarı işaretlerini, doğrulama yöntemlerini ve şeffaf bir denetim izi bırakan ödeme düzenlemelerini gösterir.
Temel kural
Tapu, satıcının satış yetkisi ve teslim koşulları doğrulanana kadar kesinlikle tam ödemeyi serbest bırakmayın — ayrıca sözleşme, faturalar ve havale açıklaması birebir eşleşmelidir.
Dolandırıcılık kalıpları — tek bakışta tablo
| Kalıp | Uyarı işaretleri | Nasıl doğrulanır | Daha güvenli eylem |
|---|---|---|---|
| Sahte mülkiyet / kimlik taklitçisi satıcı | Güncel tapu kaydı yok; noter ziyareti için bahaneler; "bugün harekete geç" baskısı | Tapu sicil kaydı çıkarın; satıcının adını kimlik ve tapu ile eşleştirin | Sadece noter/tescil memuru aracılığıyla işlem yapın; sözleşmeye kimlik kontrolleri ekleyin |
| Ödeme yönlendirmesi (e-posta/IBAN değişikliği) | Son dakika yeni hesap bilgileri gönderilmesi; "geçici" veya üçüncü taraf hesabı | IBAN'ı ikinci bir kanal üzerinden doğrulayın; noterle çapraz kontrol yapın | Emanet (escrow) kullanın veya transferden önce alacaklıyı yazılı onayla doğrulayın |
| Depozito tuzakları | Belirsiz şartlarla büyük iadesiz depozito | Tetkik ve iade koşullarını içeren yazılı bir ödeme takvimi talep edin | Ödemeleri aşamalara bölün; tapu/anahtar için son taksiti saklayın |
| Gizli ipotek/rehinlerle kayıtlı tapu | ‘Temiz tapu’ iddiası ancak takyid/rehin belgesi yok | Takyid (encumbrance) araması ve rehinlerin tasfiyesi planı isteyin | Tamamlanmadan önce satıcının rehinleri kaldırmasını şart koşun |
| Lisanssız komisyoncular / vekil "avukatlar" | Lisans numarası yok; ofis yok; genel e-posta alan adları | Düzenleyici sicilinde kontrol edin; yetki mektubu isteyin | Lisanslı danışmanlarla çalışın; yazılı yetki sözleşmeleri imzalayın |
| Güvenceler olmadan projeden önce satış (off-plan) | Emanet yok; banka/sigorta garantisi yok; belirsiz kilometre taşları | Emanet hesabı ve aşama sertifikaları isteyin | Belgelerle desteklenen kilometre taşlarına göre ödeme yapın |
| Kira getirisi garantileri | Sözleşme veya denetlenmiş hesap olmadan garanti getiri iddiası | Kira sözleşmeleri, denetlenmiş finansal veriler ve yönetim planı onayı isteyin | Getiriyi gerçek giderler ve boşluk oranı üzerinden modelleyin |
Doğrulama rutini — 8 adım
1) Kimlik ve yetki: Satıcının kimliğini tapu ve sicille eşleştirin. 2) Tapu: Güncel bir döküm ve takyid kontrolü alın. 3) Mülk kullanımı: İmar durumu ve kısa dönem kiralama kurallarını doğrulayın. 4) Kat mülkiyeti/Site yönetimi: Yönetim planını ve aidat tarifesini okuyun. 5) Vergiler ve faturalar: Satıcıdan borçsuzluk belgeleri alın. 6) Teknik ekspertiz: Bağımsız bir denetim/inceleme yaptırın. 7) Sözleşme kontrolleri: Ödemeleri alacağınız belgelere bağlayın. 8) Ödeme kanıtı: MT103 kopyalarını saklayın ve havale açıklamalarını sözleşmeyle uyumlu hale getirin.
Ödeme güvenliği (kısa)
İmkan varsa emanet (escrow) veya noter/avukat müşteri hesabı kullanın. Doğrudan ödeme yapıyorsanız, emanet kontrollerini sözleşmeye yansıtın (aşamalar, belge tetikleyicileri, süreler). Sözleşmede adı geçmeyen hesaplara kesinlikle havale yapmayın. Uyarlayabileceğiniz örnek metin ve aşamalı takvim için güvenli ödeme kurulumu sayfasına bakın.
Talep etmeniz gereken belgeler
Tapu dökümü/tapu referansı; takyid/rehin belgesi; satıcının kimliği ve satış yetkisini gösteren belge; imar/izin onayları; kat mülkiyeti/site yönetim tüzüğü; rezervasyon/ön sözleşme; nihai sözleşme/tapu; hesap kapanış bildirimi; emanet sözleşmesi (kullanıldıysa); faturalar; banka MT103 dekontları.
İki uzman notu
“Sicil belgelerini talep edip isimleri eşleştirdiğinizde çoğu dolandırıcılık çöker — bunu herhangi bir depozito öncesinde yapın.” — Mei, Hukuk Danışmanı
“Ödeme yönlendirmesi sınır ötesi işlemlerde bir numaralı risktir — her seferinde lehdarın bilgilerini ikinci bir kanaldan doğrulayın.” — Aiko, Uyum Sorumlusu
Sık yapılan hatalar (ve hızlı çözümleri)
Fonları 'geçici' bir hesaba gönderme → asla yapmayın; lehdarı noterden doğrulayın.
Belirsiz şartlarla iade edilmeyen depozitolar → iade tetikleyicilerini yazılı belirleyin veya emanet kullanın.
Rehin kontrolü yapmamak → rehinler mülkle birlikte gider; tamamlanmadan önce satıcının rehinleri kaldırmasını şart koşun.
MT103 kanıtı yok → her transfer için talep edip arşivleyin.
Sık sorulan sorular
Yurtdışında dolandırıcılıklar yaygın mı? Gözlemlenebiliyor ancak doğru kontroller ve güvenli ödemelerle önlenebilir.
Emanet (escrow) her zaman mevcut mu? Hayır; yoksa noter/avukat müşteri hesabı veya aşamalı doğrudan ödemeler kullanın.
Ödememi ne kanıtlar? Banka MT103 dekontu artı sözleşme/fatura referansları ve kullanıldıysa emanet serbest bırakma belgeleri.
Acentanın sözüne güvenebilir miyim? Sadece belgelerle — her zaman sicil ve noterden doğrulayın.
Sonraki adımlar
Durumunuza göre hazırlanmış kullanıma hazır bir inceleme (due diligence) ve ödeme kontrol listesi istiyorsanız, alıcılar için danışmanlık desteği hakkında daha fazla bilgi edinin. Aramadan kapanışa kadar geniş hizmet yelpazemiz için hizmetlerimiz'i inceleyin.
VelesClub Int., uygun ödemeler, due diligence ve koordineli kapanışlarda alıcılara dünya çapında destek sağlar.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
