Почему Словакия?

• Центральноевропейское расположение с развивающейся экономикой, связанной с ЕС

• Братислава — растущий финансовый и корпоративный центр рядом с Веной и Будапештом

• Культурно богатая страна с доступными горными и сельскими районами — идеально для покупателей, ищущих образ жизни

• Относительно доступная по сравнению с соседями по ЕС, такими как Чехия и Австрия

• Увеличивающийся интерес к региональным городам благодаря удаленной работе и туризму

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Словакии?

Да — иностранные физические и юридические лица могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость без ограничений, получая такие же юридические права, как и граждане Словакии.

Программы проживания и разрешений 2025

• Нет «Золотой визы» для недвижимости — в Словакии покупка недвижимости не даёт право на проживание или гражданство

• Обычное долгосрочное пребывание через рабочие разрешения, бизнес-деятельность или воссоединение семьи

• Владение недвижимостью может поддержать заявку на получение разрешения на проживание (доказательство наличия жилья), но это не является достаточным условием

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите свой словацкий налоговый номер (DIČ/IČO) и откройте местный банковский счет

2. Привлеките местного юриста или нотариуса для юридического надзора

3. Подпишите договор о резервировании и внесите депозит (обычно 5–10%)

4. Проведите юридическую проверку — проверка титула, планирования и долгов

5. Финальный контракт нотариально удостоверяется и регистрируется в Реестре недвижимости

6. Переведите средства и официально зарегистрируйте новое владение

7. Нотариус завершает регистрацию, и вы выполняете все дополнительные местные оформления

Налоги и сборы

• Налог на передачу собственности: 0% с 2019 года — налог на покупку отсутствует

• Нотариальные и юридические сборы: ~1–2% от цены покупки

• Комиссия агентам: Обычно 3–5%, оплачивается покупателем

• Сбор за регистрацию ипотеки: Фиксированная сумма (~€66)

• Ежегодный налог на недвижимость: €0.20–€1.00 за м² в зависимости от местной территории

• Налог на прибыль от продажи:

  • Физические лица: освобождение, если держите >5 лет или если это ваша единственная собственность

  • В противном случае: облагается налогом по ставке 19%

• Налог на доход от аренды: 19% фиксированная ставка с упрощенной возможностью применения 40% фиксированных расходов

Возможности ипотеки для иностранцев

• Словацкие банки предлагают ипотеку иностранцам при наличии подтверждения стабильного дохода

• Коэффициент заема к стоимости (LTV): 70–80%, в зависимости от статуса заемщика

• Процентные ставки (2025): Обычно 3–4%, переменные или фиксированные на 3–5 лет

• Нерезиденты могут потребовать большую предоплату и местные связи

Подходит ли вам Словакия?

✅ Идеально для:

• Покупателей, ищущих недвижимость в ЕС без тяжелых авансовых налогов

• Инвесторов, ориентирующихся на арендный доход в Братиславе и технопарках

• Покупателей, стремящихся найти доступное жильё в горных и сельских районах

• Экспатов и цифровых номадов, предпочитающих меньшие и менее переполненные страны ЕС

❌ Менее идеально для:

• Тех, кто ожидает вид на жительство через покупку

• Инвесторов, стремящихся к высокой доходности (некоторые центральные города с умеренной доходностью)

• Покупателей, предпочитающих стратегии «покупки и перепродажи» — оценка рынка слаба

Лучшие места для покупки в Словакии (2025)

Братислава (Старый город, Ружинов, Петржалка)

• Быстро растущее международное сообщество, высокий спрос на аренду

• Доходность ~4–5%, стоимость недвижимости все еще ниже, чем в крупных европейских столицах

Кошице

• Второй город с развивающимися IT и образовательными секторами

• Обеспечивает хороший потенциал доходности (~5–6%) и доступные цены

Жилина и Трнава

• Региональные центры, близкие к транспортным узлам и бизнес-паркам

• Идеально для коммутирующих и арендаторов из сектора технологий

Регион Липтов и Высокие Татры

• Недвижимость на горнолыжных курортах — дома для отдыха и сезонные аренды

• Привлекательные цены и растущий интерес со стороны туристов

Обзор арендной доходности и возврата инвестиций

Тренды на 2025 год

• Арендный рынок Братиславы остается сильным благодаря корпоративным перемещениям

• Региональный интерес на основе доходности в городах, таких как Кошице и Жилина

• Рост спроса на совместное жилье и обслуживаемые квартиры на фоне увеличения удаленной работы

• Спрашивание недвижимости для туризма растет в Высоких Татрах и сельских районах

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Не учитывать бюджет на комиссионные и нотариальные сборы до 7%

• Игнорировать впереди ремонт, юридический перевод или расходы на риелторов

• Покупка за пределами основных муниципалитетов без спроса арендаторов

• Верить, что покупка недвижимости приводит к получению вида на жительство

• Пропуск проверки разрешений на использование земли, особенно в горных районах

Заключение

Словения предлагает иностранным покупателям доступный и экономически выгодный вход на рынок недвижимости ЕС с нулевыми налогами на покупку и стабильной арендной доходностью в основных городах. Несмотря на отсутствие возможности получения вида на жительство через владение, страна прекрасно подходит для долгосрочных инвестиций, образа жизни и поиска доступного жилья — особенно в Братиславе и региональных центрах. С юридическим сопровождением и вдумчивым выбором местоположения Словакия может гарантировать надежную доходность и приятный опыт жизни в Европе.