Топ‑5 самых безопасных способов оплатить недвижимость за рубежом (2025)
120
27.09.2025
Топ‑5 самых безопасных способов оплатить недвижимость за рубежом (2025)
В этом руководстве ранжируются пять самых безопасных способов перевода средств при покупке недвижимости за границей. Вы узнаете, как каждый вариант защищает ваши деньги, насколько быстро он работает, какие типичные комиссии, какие документы требуют банки и когда его лучше выбирать. Язык простой для удобства перевода.
Подготовлено VelesClub Int. совместно с партнёром UNIBROKER.
Топ‑5 (по порядку)
- Счёт эскроу (нейтральный держатель; выплата по правилу)
Средства находятся у нейтрального эскроу‑агента или нотариуса. Деньги перечисляются только при доказанности простого письменного условия (например: регистр выдаёт право; подписан нотариальный акт приёма‑передачи). Очень высокий контроль; отлично подходит для сделок до сдачи и поэтапных платежей. - Клиентский (сегрегированный) счёт с чётким мандатом
Средства хранит лицензированный профессионал (нотариальная контора, юридическая фирма, регулируемый агент) на отдельном счёте. Короткий мандат указывает, кто подписывает, какие подтверждения проверяются и что делать, если кто‑то молчит. Часто быстрее при единоразовом завершении сделки. - Документарный аккредитив (или стенд‑бай аккредитив)
Ваш банк обязуется заплатить при предоставлении продавцом точных документов (или используется стенд‑бай, если покупатель не оплачивает). Высокая безопасность, чёткая банковская документация. Дороже по стоимости и по времени настройки; лучше для крупных трансграничных сделок при хорошем банковском взаимодействии. - Статутный эскроу застройщика (где требуется законом)
В некоторых юрисдикциях средства покупателя направляются в регулируемый проектный эскроу. Выплаты осуществляются по сертификатам этапов. Сильная защита для новостроек; объём защиты зависит от местного законодательства. - Нотариальное завершение с кассовым чеком / мгновенным переводом под контролем нотариуса/регистратора
Оплата происходит за столом подписания и проверяется на месте. Безопаснее, чем ранний прямой перевод. Наилучший вариант, когда все стороны находятся в одном месте и банки могут подтвердить платёж мгновенно.
Сравнение в кратком виде
Используйте эту таблицу, чтобы сразу увидеть безопасность, скорость, сборы и типичные применения рядом друг с другом.
| Вариант | Безопасность | Типичная скорость | Типичные сборы | Лучше для | Ключевые документы |
|---|---|---|---|---|---|
| Счёт эскроу | Очень высокая | T+1–T+5 (проверки + условие) | Комиссия эскроу + банковские сборы | Договоры до сдачи, поэтапные платежи, осторожные покупатели | SPA/резервация, письмо эскроу, KYC/SoF, подтверждения этапов |
| Клиентский (сегрегированный) счёт | Высокая (зависит от ясности мандата) | T+1–T+3 | Комиссия держателя счёта + банковские сборы | Частная продажа с единоразовым оформлением | SPA/резервация, письмо‑мандат, KYC/SoF |
| Аккредитив (LC/SBLC) | Высокая (контроль банк‑к‑банку) | T+3–T+10 (настройка + документы) | Комиссия за выпуск/подтверждение + банковские сборы | Крупные, сложные трансграничные сделки | Условия аккредитива, проект/коносамент/документы, банковские инструкции |
| Эскроу застройщика (по закону) | Высокая (регулируемые этапы) | T+1–T+5 | Сборы проекта/эскроу + банковские сборы | Новостройки, где это предусмотрено законом | Правила проектного эскроу, сертификаты этапов |
| Нотариальное завершение (кассовый чек / мгновенный перевод) | Средне‑высокая (проверка на месте) | В тот же день (при подтверждении банка) | Комиссия за банковский перевод/RTGS | Единоразовое оформление при личном присутствии сторон | Запись у нотариуса, подтверждение банковского перевода/RTGS, акт приёма‑передачи |
Как выбрать (простой алгоритм)
- Определите структуру сделки. Поэтапная сделка с застройщиком → эскроу или статутный эскроу застройщика. Простая частная продажа → клиентский счёт или нотариальное завершение.
- Сформулируйте правило выпуска в одну строку. «Освободить при регистрации права» или «Освободить после нотариального акта приёма‑передачи и подтверждения». Одна фраза избегает задержек.
- Определите подписи и запасной вариант. Кто даёт инструкцию на выплату? Что если сторона молчит N дней? Пропишите это в письме эскроу или мандате.
- Подготовьте KYC/SoF заранее. Большинство удержаний по платежам происходят из‑за отсутствия ключевых страниц. Отправьте KYC и подтверждение источника средств вместе с запросом на платёж.
- Согласуйте сроки и валютные операции. Проверьте cut‑off банков, маршруты корреспондентов и спреды. Сравните «конвертировать заранее» и «конвертировать в пункте назначения».
Плюсы и минусы (простыми словами)
Эскроу — плюсы: нейтральный контроль, чёткое правило, надёжная защита этапов. Минусы: дополнительные проверки, может быть медленнее, комиссия.
Клиентский счёт — плюсы: быстрее для простых завершений, гибкость. Минусы: зависит от качества мандата и процесса держателя счёта.
Аккредитив/стенд‑бай — плюсы: банковская гарантия, отлично для крупных трансграничных рисков. Минусы: стоимость, бумажная работа, время на настройку.
Эскроу застройщика — плюсы: регулируемые этапы, защита покупателя законом. Минусы: доступно не везде; строго следуйте правилам проекта.
Нотариальное завершение — плюсы: проверка на месте, немедленная передача. Минусы: требуется присутствие всех сторон и быстрое подтверждение банка.
Список документов
- Документы по сделке: SPA или резервация, счёт/график платежей, данные бенефициара.
- Ваши документы: паспорт, подтверждение адреса, подтверждения источника средств (зарплата, сбережения, продажа актива, инвестиционный доход).
- Для выбранного маршрута: письмо эскроу или письмо‑мандат; условия аккредитива при его использовании; запись к нотариусу и подтверждение банковского перевода/RTGS для нотариального завершения.
Распространённые ошибки (и простые решения)
Размытые условия. Решение: правило выпуска в одну строку. Длинные формулировки приводят к задержкам.
Пробелы в мандате. Решение: укажите, кто подписывает; перечислите подтверждения для проверки; добавьте запасной план, если кто‑то молчит.
Отсутствие страниц KYC/SoF. Решение: отправляйте полный пакет KYC и подтверждений источника средств вместе с запросом на платёж.
Незапланированные валютные операции и cut‑off. Решение: сравните спреды; подтвердите cut‑off банков; заложите буфер 2–3 дня.
Часто задаваемые вопросы
Какой вариант самый безопасный в целом? Эскроу с жёстким правилом выпуска в одну строку обычно самый безопасный в разных юрисдикциях.
Какой вариант самый быстрый? Клиентские счета и нотариальное завершение могут закрыться в тот же день при готовых документах и подтверждении банка.
Какой маршрут самый дешёвый? Нотариальное завершение или простой клиентский счёт часто обходятся дешевле эскроу или аккредитива, но дают разный уровень контроля.
Нужен ли по‑прежнему SWIFT MT103? Да. Передайте подтверждение, чтобы сверить реквизиты и отследить перевод.
Можно ли комбинировать варианты? Да. Многие покупатели используют эскроу или клиентский счёт для основной суммы и нотариальный перевод для небольшого остатка при передаче.
Комментарий эксперта
«Если правило выпуска умещается в одну строку, а пакет KYC полон, платежи проходят быстро вне зависимости от маршрута. Большинство задержек вызвано формулировками и отсутствием страниц.»
— Майя, руководитель направления платежей
Дальнейшие шаги
Выберите маршрут, который соответствует вашей сделке и уровне риска. Сформулируйте правило выпуска в одну строку, выберите документы для подтверждения и назначьте даты с учётом cut‑off банков. Наша команда совместно с UNIBROKER может координировать держателя средств, банк и документы, чтобы ваши права и средства были в безопасности.
Начните с Global Transactions • Закажите заверенные переводы
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
