Главная Блог Финансирование покупки недвижимости для иностранцев (2025): варианты, требования и простые шаги

Финансирование покупки недвижимости для иностранцев (2025): варианты, требования и простые шаги

120

27.09.2025

Финансирование покупки недвижимости для иностранцев (2025): варианты, требования и простые шаги

Иностранные покупатели могут финансировать недвижимость за рубежом разными способами. Главное — подготовить аккуратный пакет документов, понимать реалистичные размеры первоначального взноса и выбрать структуру, которая соответствует вашим срокам и уровню риска. В этом руководстве объясняются основные варианты, требования банков и как пройти путь от предварительного одобрения до завершения сделки без задержек.

Быстрая подготовка — сделайте это в первую очередь

1) Определите бюджет и собственные средства (наличные для первоначального взноса и закрывающих расходов). 2) Соберите простой пакет KYC/SoF: паспорт, подтверждение адреса, налоговый идентификатор, справки о доходах и выписки по счетам, а также краткое пояснение источника средств. 3) Решите, нужна ли вам ипотека сейчас или вы купите за наличные и рефинансируете позже. Если нужна помощь в сравнении кредиторов и документов, узнайте о нашем консультировании.

Варианты финансирования — одна понятная таблица

Вариант	Типичный LTV / первоначальный взнос	Ставки и комиссии (в целом)	Ключевые документы	Лучшее применение	Риски / на что обратить внимание
Ипотека в местном банке (программа для нерезидентов)	60–70% LTV (30–40% первоначальный взнос)	Рыночные ставки; возможны комиссии за оформление/оценку	Паспорт, подтверждение адреса, доходы, выписки по счетам, SoF, документы на объект	Стандартные покупки, где банки кредитуют иностранцев	Более строгая проверка; длительнее сроки; потребуются переводы документов
Ипотека в международном/частном банке	60–75% LTV (зависит от профиля)	Премиальное ценообразование; выше требования к доходам/активам	Усиленные KYC, выписки по активам, налоговые декларации, банковская история	Сделки большей стоимости; многозональные профили	Банковские отношения важны; большие комиссии; более жёсткая комплаенс-проверка
Финансирование от застройщика (новостройка)	Чаще 50–70% в период строительства; остаток при передаче	Фиксированный график платежей; иногда более высокая эффективная стоимость	Договор/резервация, график платежей, паспорт/SoF	Покупки на этапе строительства или поэтапного возведения	Риск задержки сдачи; проверяйте гарантии, эскроу и штрафные санкции
Покупка за наличные сейчас + рефинансирование после завершения	100% наличными; цель — 60–70% LTV позже	Ставка рефинансирования зависит от оценки после завершения	Подтверждение средств, позднее — полный ипотечный пакет	Быстрое закрытие сделки; конкурентные покупки	Нет гарантии условий рефинансирования; риск изменения рыночных ставок
Выделение капитала в стране проживания	Зависит от политики кредитора на дому	Ставки по дому; комиссии за дополнительный лимит/вторую закладную	Оценка домашнего имущества, доходы, кредитные проверки	Покупка за границей с использованием собственного капитала	Риск валютной экспозиции; параллельные обязательства
Мостовой / краткосрочный кредит	Ниже LTV; требуется больший взнос или обеспечение	Высокие ставки; короткие сроки	Подтверждение сильных активов/доходов; план выхода	Разрывы во временных рамках; срочные или аукционные сделки	Риск рефинансирования; быстро растущие комиссии

Что проверяют кредиторы

Доход и стабильность: история работы или бизнеса, соотношение долга к доходу. Активы и резервы: наличные на покрытие первоначального взноса, расходов и подушки. Кредитная история и поведение: предыдущие займы и платежная дисциплина. Сам объект: оценка, юридический статус, допустимое использование. Комплаенс: прозрачный источник средств и совпадающие банковские документы.

Право на кредит и документы — краткий чеклист

Паспорт и подтверждение адреса; налоговый идентификатор; свежие банковские выписки; подтверждения доходов (по найму или по бизнесу); выписки по активам; короткое пояснение источника средств с указанием договора/счета; документы на объект (выписка из реестра/ссылка на акт, план); переводы или апостиль при необходимости.

Стоимость заимствования (помимо процентов)

Комиссия за оформление, плата за оценку, юридические услуги, нотариус/регистрация, страховка (имущества и иногда жизни), банковские и трансферные сборы, а также возможные штрафы за досрочное погашение. Учтите эти расходы при расчёте доходности до принятия решения.

Сроки (ориентировочно)

Предварительное одобрение: 1–3 недели при готовых документах. Андеррайтинг: 2–6 недель в зависимости от проверок и оценки. Подписание и завершение: 1–2 недели после согласования средств и документов. Координируйте даты с продавцом, банком и нотариусом, чтобы избежать форс-мажорных разрывов.

Как обеспечить безопасность платежей

Используйте эскроу, где это доступно, или повторите эскроу-контроллинг в тексте договора при прямых переводах. Сопоставляйте назначение платежа с договором или счетом и храните копии MT103. Для сквозной координации между кредиторами, договорами и закрытием сделки ознакомьтесь с нашими услугами.

Два экспертных комментария

«Как иностранному покупателю, планируйте более высокий первоначальный взнос и больше документов — готовый пакет может сократить сроки на недели.» — Noah, специалист по ипотеке, VelesClub Int.

«Моделируйте полную стоимость, а не только ставку: налоги, банковские комиссии, FX и страховка меняют реальную доходность.» — Maya, консультант по налогам и структурам, VelesClub Int.

Распространённые ошибки (и простые решения)

Ожидание LTV для резидентов → планируйте 30–40% первоначального взноса; заранее уточняйте политику кредитора.

Задержка с документами → соберите пакет KYC/SoF до начала поиска недвижимости.

Отсутствие буфера по оценке → учитывайте возможную заниженную оценку; торгуйтесь по цене или увеличьте капитал.

Игнорирование FX и сроков переводов → планируйте даты валютной сделки и сохраняйте подтверждения курса и MT103.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы получить ипотеку? Да, но обычно с большим первоначальным взносом и более строгой проверкой.

Дешевле ли финансирование от застройщика? Не всегда — сравните эффективную стоимость и гарантии по сдаче.

Безопаснее ли покупка за наличные с последующим рефинансированием? Это обеспечивает скорость, но предполагает риск будущих ставок и оценки.

Нужна ли компания (SPV)? Только если это требуется или полезно для владения; это добавляет администрирования и банковских проверок.

Дальнейшие шаги

Если вы хотите сравнение кредиторов рядом и координацию документов до закрытия сделки, узнайте больше о нашем консультировании. Для общего понимания того, что мы делаем для глобальных покупателей, изучите наши услуги.

VelesClub Int. помогает покупателям с комплаенс-платежами, due diligence и скоординированным закрытием сделок по всему миру.