Почему Сербия?

• Сосед ЕС с сильным экономическим ростом и развивающейся инфраструктурой

• Доступная недвижимость по сравнению с рынками ЕС

• Поддержка со стороны технологических центров, таких как Белград, Нови-Сад и Ниш

• Высокий спрос на аренду со стороны студентов, экспатов и удаленных работников

• Привлекательный образ жизни, богатая история и развивающийся туристический сектор

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Сербии?

Да — иностранные граждане, не являющиеся гражданами ЕС, а также граждане Сербии могут свободно приобретать квартиры, дома и коммерческую недвижимость.

• Нет ограничений на право собственности для иностранных физических и юридических лиц

• Равные юридические права и полное право собственности, включая земельные участки

Программы получения вида на жительство и разрешений в 2025 году

• Нет «Золотой визы», связанной с покупкой недвижимости

• Стандартные варианты включают трудоустройство, инвестиции в бизнес, воссоединение семей

• Владение недвижимостью поддерживает заявления на визу/вид на жительство, но недвижимость сама по себе недостаточна

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите Налоговый идентификатор (PIB) и откройте местный банковский счёт

2. Нанимайте нотариуса и/или юриста для проверки прав собственности и составления контрактов

3. Подпишите предварительный контракт с депозитом (обычно 10%)

4. Проведите проверку: права собственности, обременения, строительная документация

5. Завершите сделку с нотариально заверенным контрактом

6. Нотариус регистрирует право собственности в Кадастре

7. Оплатите все применимые налоги и нотариальные сборы

Налоги и сборы

• Налог на трансферт недвижимости: 2.5% от цены покупки

• Нотариальные и юридические сборы: около 1%–2%

• Комиссионные агента: Обычно 2%–3% (чаще всего оплачивает покупатель)

• Ежегодный налог на имущество: 0.3%–1.5% от стоимости недвижимости

• Налог на прирост капитала: 15% от прибыли (освобожден, если владение более 2 лет или это основное место проживания)

• Налог на доход от аренды: 10–15% в зависимости от выбора валового/чистого

Возможность получения ипотечного кредита для иностранцев

• Сербские банки выдают кредиты нерезидентам с доказательством стабильного дохода

• Кредитное плечо (LTV): обычно 60–70%

• Процентные ставки (2025): около 4%–7%, переменные в зависимости от кредитного статуса

• Для иностранцев часто требуются более высокие авансовые платежи или поручители

Подходит ли вам Сербия?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ориентированных на бюджет, ищущих доступные варианты рядом с ЕС

• Экспатов и удаленных специалистов, нуждающихся в аренде недвижимости

• Инвесторов, покупающих для последующей аренды, целящихся на города роста в области технологий и туризма

• Первоклассных инвесторов, испытывающих возможности развивающихся рынков

❌ Менее идеально для:

• Тех, кто ожидает права на получение вида на жительство только по покупке недвижимости

• Инвесторов, желающих быстро получить высокую доходность от перепродажи

• Покупателей, незнакомых с бюрократией Балкан и языком

Лучшие места для покупки недвижимости в Сербии (2025)

Белград (Врачар, Новый Белград, Дорчол)

• Столица с высоким спросом на корпоративную и студенческую аренду

• Доходность: 4%–6% с ростом цен на недвижимость

Нови-Сад

• Технологический, культурный и студенческий центр (Фестиваль Exit)

• Доходность: 5%–7%; умеренные цены по сравнению с Белградом

Ниш

• Растущий IT и промышленный центр, низкие стартовые затраты

• Доходность: 6%–8% с растущим спросом

Пригородные и приморские города (например, Златибор, Копаоник)

• Горы и туристическая недвижимость

• Сезонная доходность: 7%–10% дохода от аренды в высокий сезон

Обзор доходности аренды и ROI

Тенденции в 2025 году

• Недвижимость в Белграде продолжает стабильный рост за счет иностранных инвестиций

• Нови-Сад расширяется благодаря IT-сектору и фестивальному туризму

• Ниш становится восходящим рынком аренды с доступными ценами

• Арендные сдачи на выходные в горных и озерных курортах растут благодаря восстановлению туризма

Общие ошибки, которых следует избегать

• Не проверять данные из земельного реестра на сербском языке

• Игнорировать технические обследования — старые здания часто требуют ремонта

• Недооценивать затраты на агентства и нотариусов

• Ожидать визу или вид на жительство от покупки недвижимости

• Игнорировать местные правила по краткосрочной аренде в туристических зонах

Заключение

Сербия предлагает растущий, доступный и открытый рынок недвижимости, идеальный для инвесторов, нацеленных на солидную арендную доходность и рост капитала в развивающихся европейских городах. Хотя бюрократия и переводы могут представлять собой трудности, результаты могут быть вознаграждены — особенно в технологических центрах и туристических направлениях. С местными советами и необходимыми проверками Сербия является привлекательным направлением для инвестиций в 2025 году.