Португалия по-прежнему остается одной из самых привлекательных стран Европы для инвестиций в недвижимость, сочетая высокое качество жизни, благоприятный климат и среду, удобную для инвесторов. В 2025 году рынок адаптируется к реформам Золотой визы, но спрос на жилье продолжает оставаться высоким в ключевых городских и прибрежных районах.

Данный гид рассматривает лучшие места для инвестиций, правовые аспекты для иностранных покупателей и то, как ориентироваться в изменяющихся правилах проживания в Португалии.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии?

Да, ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Португалии нет.

• У покупателей такие же юридические права, как у местных граждан.

• Специальные лицензии или разрешения не требуются.

• Покупка может осуществляться как на физическое, так и на юридическое лицо.

Португалия также позволяет иностранным владельцам недвижимости подавать заявление на долгосрочное проживание по визам D7 или новой визе для цифровых кочевников.

Лучшие инвестиционные локации Португалии в 2025 году

1. Лиссабон и окрестности

Столица Португалии продолжает способствовать росту цен, особенно в обновленных районах и технориентированных пригородах.

Лучшие районы:

• Parque das Nações: премиум-недвижимость у воды, идеальна для семей

• Marvila & Beato: модные, обновляющиеся округа

• Oeiras: пригородный техноцентр с высоким спросом на аренду

2. Порту

Известный своим вином, очарованием и развивающейся стартап-культурой, Порту предлагает более доступную альтернативу для городских инвестиций.

Привлекательность для инвесторов:

• Исторические квартиры и бутик-отели

• Сильные рынки студентов и туризма

• Процесс городской регенерации

3. Алгарве

Альгарве продолжает оставаться первоклассной направлением для покупки объектов для отдыха и инвестиционных вложений в образ жизни.

Ключевые зоны:

• Lagos: роскошные виллы и объекты у пляжа

• Vilamoura: недвижимость для гольфа и марины

• Faro & Tavira: растущие рынки с модернизацией инфраструктуры

4. Серебряный берег

Становится более спокойной и доступной альтернативой Алгарве.

Горячие точки:

• Nazaré: место для серфинга с привлекательностью для аренды

• Óbidos: исторический город с закрытыми жилыми комплексами высокого класса

Рыночные тренды и ROI

Несмотря на отмену Золотой визы для жилых объектов в Лиссабоне, Порту и значительной части Алгарве, рынок остается стабильным.

Ключевые тренды:

• Увеличение спроса на энергоэффективные дома

• Высокая доходность от краткосрочной аренды в туристических зонах

• Рост стоимости в вторичных городах и прибрежных деревнях

Диапазоны доходности от аренды (2025):

• Лиссабон: 4.5–6%

• Порту: 5–7%

• Алгарве: 5–8%

• Серебряный берег: 6–8.5%

Правовой и налоговый обзор

Процесс покупки:

• Резервирование и CPCV (предварительный контракт)

• Проверка и регистрация у нотариуса

• Подписание акта и обновление кадастра

Налоги и расходы:

• IMT (налог на передачу недвижимости): 5–8%

• Налог на герб: 0.8%

• Нотариальные и юридические сборы: 1–2%

• Годовой IMI (налог на недвижимость): 0.3–0.45% от налогооблагаемой стоимости

Иностранцам рекомендуется обратиться к англоговорящему адвокату или местному агенту по покупке для должного сопровождения.

Виза и варианты проживания в Португалии 2025

Хотя варианты Золотой визы для проживания были ограничены, другие пути все еще доступны:

• Золотая виза (коммерческие/инвестиционные фонды): по-прежнему действительна для инвестиций в фонды или сельские зоны

• Виза D7: для получателей пассивного дохода и пенсионеров

• Виза для цифровых кочевников: для удаленных работников с ежемесячным доходом выше €3,000

Все три приведут к постоянному месту жительства и eventual гражданству.

Что покупать в 2025 году

• Реновированные квартиры в Порту или пригородах Лиссабона

• Виллы на курортах с потенциальным доходом от краткосрочной аренды в Алгарве

• Бутик-отели или гостевые дома на Серебряном берегу

• Коммерческие единицы, соответствующие требованиям Золотой визы

Средняя цена за м² (2025):

• Лиссабон: €4,800

• Порту: €3,600

• Алгарве: €4,200

• Серебряный берег: €2,700

Профили инвесторов

Инвестор A: Южноафриканский экспат купил 2 объекта готовых к краткосрочной аренде в Лагосе

• Общие затраты: €680,000

• ROI от краткосрочной аренды: 7.9% ежегодно

Инвестор Б: Германский техпредприниматель открыл коворкинг/коливинг в Беато

• Инвестиции: €1.1M

• Доходность: 8.5% и растущая стоимость актива

Заключительные мысли

Португалия по-прежнему остается надежным местом для инвестиций в 2025 году. Будь вы настроены на доходы от туризма в Алгарве, технологичный рост городской среды в Лиссабоне и Порту или неочевидные жемчужины вдоль Серебряного берега, возможности реальны и разнообразны.

Несмотря на изменения в политике, экосистема инвестиций в Португалии продолжает развиваться — в пользу устойчивого долгосрочного роста с множеством визовых путей и без ограничений на иностранное владение.

По доходности, качеству жизни и защите будущего Португалия по-прежнему находится на передовой.