Почему Бельгия?

• Центр Европы, стабильный член ЕС и НАТО

• Высокая доля экспатов благодаря европейским институтам (Брюссель)

• Многоязычный рынок — голландский, французский и английский

• Спрос на аренду от дипломатов, студентов и специалистов

• Более доступные цены по сравнению с другими столицами Западной Европы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Бельгии?

Да — иностранные физические и юридические лица имеют те же права, что и местные жители на покупку, аренду или развитие жилой и коммерческой недвижимости.

• Нет ограничений по национальности или месту жительства

• Хорошая защита согласно правовым рамкам и гражданскому праву

Программы резидентства и разрешений на 2025 год

• Нет Золотой визы или схемы резидентства на основании собственности

• Основные варианты включают разрешения на основании трудоустройства, предпринимательства и воссоединения семей

• Владение недвижимостью может поддерживать заявки на разрешения, демонстрируя стабильное жилье, но это недостаточно само по себе

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получить бельгийский налоговый номер (Numéro BCE/BTW)

2. Привлечь нотариуса и/или юриста для юридической поддержки

3. Подписать compromis de vente/koopovereenkomst (предварительное соглашение) с депозитом (~10%)

4. Провести должную проверку — поиск по титулу, ограничения по планированию, возможные обременения

5. Финальная сделка подписывается в офисе нотариуса

6. Нотариус регистрирует сделку в Кадастре

7. Оплатить все применимые налоги и сборы при сделке

Налоги и сборы

• Регистрационный налог (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • Фландрия: 3% (уменьшенная ставка для первых домов)

  • Брюссель и Валлония: 12,5%–15% (в зависимости от региона и типа недвижимости)

• Нотариус и юридические сборы: ~1%–1,5%

• Комиссионные агентам: Обычно оплачиваются продавцом (~3%)

• Ежегодный налог на имущество (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0,25%–1,25%, в зависимости от местоположения и недвижимости

• Налог на прибыль от продажи:

  • Частные лица: освобождены, если это основное место жительства (в собственности более 5 лет); в противном случае облагаются налогом по ставке ~16,5%

  • Компании: облагаются налогом как обычный корпоративный доход

• Налог на арендный доход:

  • Основывается на кадастровом доходе + фактической аренде — эффективная ставка 25%–50% в зависимости от региона

Возможности ипотечного кредитования для иностранцев

• Бельгийские банки могут предоставлять кредиты нерезидентам с надежной документацией о доходах

• Максимальное соотношение займа к стоимости обычно ограничено 70–80% для нерезидентов

• Процентные ставки в 2025 году колеблются от ~2,5% до 4%, в зависимости от клиента и срока кредита

• Финансирование более доступно для граждан ЕС и тех, кто имеет связи с Бельгией

Подходит ли вам Бельгия?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, стремящихся войти в стабильные рынки ЕС с низкими валютными рисками

• Экспатов или сотрудников институтов ЕС, нуждающихся в аренде жилья в Брюсселе

• Долгосрочных строителей портфелей аренды в крупных городах

❌ Менее идеально для:

• Покупателей, которые ожидают, что инвестиции в недвижимость предоставят резидентство

• Инвесторов, ожидающих высокой краткосрочной доходности — доходность умеренная

• Тех, кто не готов к высоким первоначальным налогам при покупке

Лучшие места для покупки в Бельгии (2025)

Брюссель (Европейский квартал, Иксель, Сен-Жиль)

• Сильный спрос, надежные арендаторы — институты и экспаты подпитывают аренду

• Центральные районы имеют высокие цены, но обеспечивают стабильный арендный доход

Антверпен (Зюйд, Антверпен-Центр)

• Крупный порт и культурный центр

• Обеспечивает солидную доходность от аренды и немного более низкие цены, чем в Брюсселе

Гент (Бинненстад, Ледеберг)

• Университетский город с ростом технологий, высокий спрос на студенческую аренду

Левен

• Престижный академический центр рядом с Брюсселем, сильный рынок долгосрочной аренды

Льеж и Намюр

• Доступные цены с развивающимися местными экономиками, хороши для бюджетных инвесторов

Обзор доходности аренды и ROI

Тренды 2025 года

• Высокий спрос в Брюсселе приводит к росту цен; предложение остается ограниченным

• Появление крупного жилищного фонда, управляемого институциональными и фондовыми структурами

• Продолжающийся рост рынка студенческого жилья в Генте и Левене

• Политические изменения в сторону социального жилья и регулирования аренды могут повлиять на доходность

Распространенные ошибки, которых стоит избегать

• Недооценка региональных различий в регистрационном налоге

• Игнорирование налогового планирования дохода от аренды, особенно если недвижимость сдается

• Игнорирование законов о защите арендаторов — они сильно благоприятствуют долгосрочным арендаторам

• Переплата за недвижимость в престижных районах без надежного спроса на аренду

• Игнорирование обязательств, таких как сертификаты о энергоэффективности и проверки зданий

Заключение

Бельгия предлагает современный, многоязычный рынок недвижимости ЕС с стабильным спросом и разумной доходностью. Хотя первоначальные расходы могут быть высокими в Брюсселе и Валлонии, долгосрочные перспективы аренды крепкие в ключевых городах. Иностранные покупатели выигрывают от открытой политики и юридической ясности — важно учесть налоги, правила аренды и особенности местоположения для правильного инвестирования на длительный срок.