Рынок недвижимости Португалии за последнее десятилетие претерпел значительную эволюцию, привлекая глобальных инвесторов, пенсионеров и цифровых кочевников. В 2025 году страна продолжает предлагать привлекательное сочетание жизненного стиля, потенциала доходности аренды и долгосрочного роста цен.

Этот всесторонний гид охватывает лучшие города и регионы для покупки, типы недвижимости, которые будут востребованы в 2025 году, рыночную статистику и юридические обновления, включая последние изменения в программе Золотой визы и налогу на жилье.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Португалии в 2025 году?

• Сильный рост капитализации в Лиссабоне, Порту и прибрежных городах

• Преимущества для проживания для покупателей из стран, не входящих в ЕС

• Привлекательные условия жизни: мягкий климат, безопасность, здравоохранение, сообщество цифровых кочевников

• Высокий спрос на аренду (как краткосрочную, так и долгосрочную)

• Стабильность еврозоны, сочетающаяся с относительной доступностью

Обзор рыночной активности (2020–2025)

Лучшие места для инвестиций в 2025 году

1. Лиссабон

• Столица Португалии остается наиболее активным рынком

• Новые технологические центры и стартапы привлекают молодых арендаторов

• Проекты по городскому обновлению и расширению метрополитена

Лучшие районы: Алкантара, Кампу-де-Урике, Арейру

2. Порту

• Цены ниже, чем в Лиссабоне, но быстро растут

• Значительное восстановление туризма способствует увеличению востребованности Airbnb.

Лучшие районы: Бонфим, Седофейта, Фоз-ду-Дору

3. Алгарве

• Популярно среди пенсионеров и для аренды в качестве отпускного жилья

• Высокие коэффициенты заполняемости в течение всего года

Лучшие города: Лагуш, Албуфейра, Тавира

4. Серебряное побережье (Costa de Prata)

• Недооценено по сравнению с Лиссабоном/Алгарве

• Отлично подходит для живописных вилл, жизни эмигрантов и долгосрочного роста

Популярные места: Назаре, Калдаш-да-Райнья, Фигейра-да-Фош

5. Мадейра и Азорские Islands

• Уникально для экотуризма и аренды удалённой работы

• Увеличение спроса на бутиковые и краткосрочные инвестиции в аренду

Что покупать в Португалии в 2025 году

• Отремонтированные квартиры в исторических центрах городов (идеально для короткосрочной аренды)

• Новые виллы с современными удобствами в прибрежных районах

• Студенческое жилье в университетских зонах (Лиссабон, Коимбра, Брага)

• Бутик-отели/гостевые дома в туристических регионах

Средние цены (2025):

• Лиссабон: €5,800/кв.м

• Порту: €4,300/кв.м

• Алгарве: €3,900/кв.м

• Серебряное побережье: €2,500–3,200/кв.м

Обновление Золотой визы (2024–2025)

В конце 2023 года Португалия переработала свою программу Золотой визы:

• Удаление маршрута через недвижимость для Лиссабона, Порту и прибрежных районов

• Все еще возможно через коммерческую и туристическую недвижимость или внутренние районы

• Минимальные инвестиции от €280,000 (реконструкция в зонах с низкой плотностью)

Это сместило внимание инвесторов на:

• Проекты в сфере сельского гостеприимства

• Градостроительное обновление вне центральных районов

• Внутренние муниципалитеты с высокой доходностью

Ключевые юридические аспекты

• Налоги на недвижимость: IMT (трансфер), IMI (ежегодный), гербовый сбор

• Налог на прирост капитала: Налог в размере 28% для нерезидентов, можно уменьшить

• Лицензирование аренды: Необходима лицензия AL для краткосрочной аренды

• Законы о наследовании: Налога на наследство нет, но рекомендуется планирование резидентства

Работайте с двуязычным юристом, знакомым с вопросами эмигрантов и делами Золотой визы.

Потенциал дохода от аренды в 2025 году

Реальные профили инвесторов

Инвестор 1: Сара (Великобритания), купила виллу за €320K в Тавире в 2021 году

• Чистая прибыль от Airbnb: €18,000/год

• Ожидаемая стоимость недвижимости в 2025 году: €390,000

Инвестор 2: Лео (Бразилия), инвестировавший в квартиру за €285K в Порту в 2023 году

• Сдаётся в аренду на длительный срок студентам: €1,150/месяц

• ROI 2025: 6,2% чистой прибыли, плюс 15% прирост капитала

Заключительные мысли

Рынок недвижимости Португалии в 2025 году предлагает редкую ценность в развивающейся Европе, сочетая рост с привлекательными условиями жизни и визовыми стимулами. Независимо от того, ищете ли вы краткосрочный доход или долгосрочный капитал, правильное место и стратегия сыграют ключевую роль.

Будьте на шаг впереди, инвестируя там, где начинается следующий рост — а не там, где он уже достиг максимума.