Почему Греция?

Греция предлагает уникальное сочетание образа жизни и инвестиционной привлекательности:

• Средиземноморский климат и живописные побережья

• Исторические города, яркие острова и культурное богатство

• Программа Золотой визы (с обновленными условиями)

• Доступные цены по сравнению с Западной Европой

• Развивающийся рынок туризма и Airbnb

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?

Да — иностранцы могут легально приобретать недвижимость в Греции, без необходимости получения гражданства или вида на жительство. Однако:

• Граждане стран, не входящих в ЕС, могут столкнуться с определенными ограничениями в пограничных или островных зонах (например, близи Турции или военных объектов), что потребует разрешения Министерства обороны.

• Граждане ЕС не подлежат таким ограничениям.

Иностранные физические лица и компании могут как приобретать, так и арендовать или развивать недвижимость.

Обновление по программе Золотая виза 2025

По состоянию на 2025 год греческая программа Золотой визы предоставляет резидентство для инвесторов в недвижимость при наличии:

• Минимальных инвестиций 250,000 евро (применимо только в определенных регионах)

• Пороговых значений 500,000 евро в зонах с высоким спросом:

  • Афины (Центральные, Северные, Южные)

  • Салоники

  • Санторини и Миконос

Ключевые преимущества:

• Резидентство на 5 лет с возможностью продления

• Нет требования по минимальному времени пребывания

• Возможность включения супруга, детей младше 21 года и родителей

• Путь к постоянному резидентству или гражданству ЕС (после 7 лет проживания и теста на знание языка)

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите греческий налоговый номер (АФМ)

2. Откройте местный банковский счет

3. Нанять местного юриста (для проверки контрактов и правовой базы)

4. Подписание предварительного соглашения и внесение депозита (10%)

5. Проверка недвижимости: Право собственности, градостроительные разрешения, наличие долгов

6. Подписание окончательного контракта у нотариуса

Налоги и сборы

• Налог на передачу: 3% от стоимости недвижимости

• Нотариальные сборы: 1%–1.5%

• Сборы юристов: 1%–2%

• Комиссия агента: 2%–3% (обычно оплачивается покупателем)

• Ежегодный налог на недвижимость (ЕНФИА): На основе размера и местоположения, обычно низкий для небольших домов

Доступность ипотеки для иностранцев

Греческие банки предлагают ограниченное финансирование для нерезидентов. Основная часть рынка — покупатели, оплачивающие наличными.

Если ипотека предлагается:

• До 50% LTV

• Процентные ставки около 5%–6% (среднее значение за 2025 год)

• Необходимы доказательства дохода и международная кредитная история

Подходит ли вам Греция?

✅ Лучше всего для:

• Пенсионеров, ищущих доступную жизнь в ЕС

• Семей и цифровых кочевников (особенно в Афинах и Салониках)

• Инвесторов, ориентирующихся на доход от Airbnb в туристических зонах

• Искателей гражданства/резидентства через Золотую визу

❌ Менее идеальна для:

• Покупателей, желающих быстрой капитализации (ценовая динамика медленная)

• Тех, кто нуждается в быстрой перепродаже или ликвидности

• Инвесторов, не знакомых с местной бюрократией (может быть сложно без поддержки)

Лучшие места для покупки недвижимости в Греции (2025)

Афины

• Городская столица с культурным обаянием и доступными районами

• Высокий спрос на аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную)

• Обратив внимание на: Кукаки, Панграти, Колонаки, Экзархия, Глифада (люксовый сегмент)

Салоники

• Северный культурный и деловой центр

• Сильные студенческие и арендные рынки

• Лучше всего подходит для покупателей со средним бюджетом и городских инвесторов

Крит

• Самый крупный остров с городской жизнью (Ираклион, Ханья) и пляжными городками

• Привлекает пенсионеров, семьи и желающих приобрести второе жилье

Санторини и Миконос

• Зоны для высококлассной краткосрочной аренды

• Ограниченное предложение, высокие цены — лучше всего для люксовых инвесторов

Пелопоннес и Халкидики

• Доступные сельские и прибрежные объекты

• Отлично подходит для длительного проживания и более низкого порога входа

Обзор доходности от аренды и ROI

Примечание: Для получения лицензий на Airbnb требуются определенные условия, и они могут быть ограничены в некоторых зонах.

Тренды в 2025 году

• Изменение спроса в регионах Золотой визы на менее насыщенные области

• Увеличение интереса к экопространствам и самообеспечению

• Улучшение инфраструктуры, обеспечивающее доступ к меньшим городам

• Приток цифровых кочевников, повышающий спрос в материковых городах

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Переплата в туристических зонах без исследования спроса на аренду

• Пропуск правовой проверки прав собственности, зонирования или законности реконструкции

• Игнорирование пороговых значений для Золотой визы

• Неправильный расчет налогов и сборов за перевод/юридические услуги

• Задержки в получении разрешений на Airbnb или реконструкцию

Заключение

Греция остается одним из самых доступных рынков недвижимости в Европе для иностранных покупателей. С четкими правилами, умеренными ценами и вариантами виз она привлекает широкий круг покупателей — от искателей образа жизни до глобальных инвесторов.

Главное — делать осознанные покупки в правильной локации, понимать новые пороговые значения для Золотой визы и работать с опытными местными специалистами.

Греция предлагает вечное сочетание: море, история, еда и теперь — надежные инвестиции.