Почему Греция?

Греция предлагает сочетание привлекательного образа жизни и инвестиционных возможностей благодаря:

• Средиземноморскому климату и живописным побережьям

• Историческим городам, живым островам и культурной глубине

• Программе Золотой визы (с пересмотренными условиями)

• Доступным ценам по сравнению с Западной Европой

• Сильным туристическим и арендным рынкам Airbnb

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?

Да, иностранцы могут законно приобретать недвижимость в Греции, без требования гражданства или проживания. Однако:

• Граждане стран, не входящих в ЕС могут столкнуться с некоторыми ограничениями в пограничных или островных зонах (например, у границы с Турцией или в военных районах), требованиям разрешения Министерства обороны.

• Граждане ЕС не сталкиваются с ограничениями.

Иностранные лица и компании могут как покупать, так и арендовать или развивать недвижимость.

Обновление программы Золотой визы 2025

С 2025 года программа Золотой визы в Греции позволяет получать разрешение на проживание для инвесторов в недвижимость, при условии:

• Минимальных инвестиций в €250,000 (применимо только в отдельных регионах)

• Порога в €500,000 в зонах с высоким спросом:

  • Афины (Центр, Север, Юг)

  • Салоники

  • Санторини и Миконос

Ключевые преимущества:

• Продляемое на 5 лет разрешение на жительство

• Нет требования о физическом пребывании

• Включает супруга, детей до 21 года и родителей

• Путь к постоянному проживанию в ЕС или гражданству (после 7+ лет проживания и языкового теста)

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите греческий налоговый номер (AFM)

2. Откройте местный банковский счет

3. Нанимайте местного юриста (для проверки и обсуждения контракта)

4. Подпишите предварительное соглашение и оплатите депозит (10%)

5. Проведите проверку недвижимости: Право собственности, разрешения на строительство, долги

6. Окончательный контракт подписывается у нотариуса

Налоги и сборы

• Налог на передачу: 3% от стоимости недвижимости

• Нотариальные сборы: 1%–1.5%

• Гонорары юриста: 1%–2%

• Комиссия агента: 2%–3% (обычно оплачивается покупателем)

• Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA): основан на размере и местоположении, обычно низкий для небольших домов

Кредиты для иностранных покупателей

Греческие банки предлагают ограниченное финансирование для нерезидентов. На рынке доминируют покупатели, платящие наличными.

Если ипотека доступна:

• До 50% LTV

• Процентные ставки около 5%–6% (средние значения 2025 года)

• Необходимы доказательства дохода и международной кредитной истории

Подходит ли вам Греция?

✅ Лучше всего для:

• Пенсионеров, ищущих доступный образ жизни в ЕС

• Семей и цифровых кочевников (особенно в Афинах и Салониках)

• Инвесторов, нацеленных на доход от Airbnb в туристических hotspots

• Ищущих гражданство/разрешение на жительство через Золотую визу

❌ Менее подходит для:

• Покупателей, ожидающих быстрого роста капитала (рост умеренный, но медленный)

• Тем, кто нуждается в быстрой перепродаже или ликвидности

• Инвесторов, незнакомых с местной бюрократией (может быть сложно без руководства)

Лучшие места для покупки в Греции (2025)

Афины

• Городская столица с культурным шармом и доступными районами

• Высокий спрос на аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную)

• Области для наблюдения: Кукаки, Панграти, Колонаки, Эксархия, Глифада (люкс)

Салоники

• Культурный и деловой центр на севере

• Сильные рынки аренды и студентов

• Наилучшие для покупателей со средним бюджетом и городских инвесторов

Крит

• Крупнейший остров с городской жизнью (Ираклион, Ханья) и пляжными городками

• Привлекает пенсионеров, семьи и ищущих вторые дома

Санторини и Миконос

• Высококачественные зоны краткосрочной аренды

• Ограниченное предложение, высокие цены — лучшие для инвесторов в люксовую недвижимость

Пелопоннес и Халкидики

• Доступные сельские и прибрежные объекты

• Отлично подходят для длительных поездок и для низких бюджетов

Обзор доходности аренды и ROI

Примечание: для получения лицензии на Airbnb требуются разрешения, которые могут быть ограничены в некоторых зонах.

Тенденции в 2025 году

• Появление спроса в регионах Золотой визы на менее насыщенные области

• Увеличение интереса к экопродукции и объектам вне сети

• Улучшение инфраструктуры для доступа к меньшим городам

• Приток цифровых кочевников, увеличивающий спрос в городах материковой части

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Переплата в туристических зонах без проведения исследований по спросу на аренду

• Пропуск юридического анализа права собственности, зонирования или легальности реконструкции

• Игнорирование порогов зонирования Золотой визы

• Неучет налогов и переводческих/юридических сборов в смете

• Задержки в выдаче разрешений на Airbnb или ремонт

Заключение

Греция остается одним из самых доступных рынков недвижимости в Европе для иностранных покупателей. С ясными правилами, умеренными ценами и вариантами виз, она привлекает широкий круг покупателей — от искателей комфортного образа жизни до глобальных инвесторов.

Ключевым моментом является разумная покупка в правильном месте, понимание новых порогов Золотой визы и работа с опытными местными специалистами.

Греция предлагает вечное сочетание: море, история, еда — и теперь надежные инвестиции.