Почему стоит инвестировать в недвижимость Черногории в 2025 году?

Черногория быстро превратилась из скрытого драгоценного камня в один из самых привлекательных развивающихся рынков для недвижимости в Европе. Её потрясающее побережье Адриатики, благоприятный налоговый режим и полное иностранное владение делают её особенно привлекательной для глобальных инвесторов, пенсионеров и удалённых работников.

Ключевые причины для инвестиций в 2025 году:

• Полное право собственности для иностранцев

• Нет ограничений на тип или местоположение недвижимости

• Доступные цены по сравнению с Западной Европой

• Привлекательность программы гражданства через инвестиции (программа закрыта в 2022 году, но спрос сохраняется)

• Низкие налоги на доход физических и юридических лиц (9–15%)

• Евровалюта (хотя страна еще не является членом ЕС)

• Высокий туристический поток и растущая экономика краткосрочной аренды (STR)

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?

Да — 100% иностранное владение разрешено. Нет ограничений по национальности, типу недвижимости или региону.

Правовые права на собственность:

• Иностранцы могут владеть жилой и коммерческой недвижимостью как физические лица или через компанию

• Покупка сельскохозяйственных земель ограничена, но может быть осуществлена через черногорскую компанию

• Недвижимость можно перепродавать или сдавать в аренду без ограничений

• Полные права на наследование для не граждан

Примечание: Программа гражданства через инвестиции завершилась в 2022 году, но маршруты получения вида на жительство остаются открытыми.

Для кого подходит Черногория?

✅ Лучше всего подходит для:

• Европейцев и глобальных инвесторов, ищущих доступные прибрежные или горные объекты

• Покупателей образа жизни: пенсионеров, удалённых работников, цифровых кочевников

• Инвесторов в краткосрочную аренду (рынок-friendly Airbnb/Booking)

• Ищущих вторую недвижимость из Балкан, России, ОАЭ и Западной Европы

❌ Менее подходит для:

• Покупателей, ожидающих высокой капитализации в краткосрочной перспективе

• Инвесторов, которым нужна большая ликвидность или корпоративная аренда

Лучшие места для покупки недвижимости в Черногории (2025)

1. Котор

• Город в заливе, занесённый в список ЮНЕСКО, с историческим шармом

• Высокий туристический спрос, лучшие доходы от краткосрочной аренды

• Ограниченное новое строительство = сильный долгосрочный рост

2. Будва

• Ночной жизни Черногории и центр пляжного туризма

• Идеально подходит для загородных домов и арендованных квартир

• Широкий диапазон цен — от студий до прибрежных вилл

3. Тиват (Порто Черногория)

• Роскошная марина с сообществом, сосредоточенным на яхтах

• Популярно среди экспатов, криптоинвесторов и покупатели вторичной недвижимости

• Высококлассные кондоминиумы и обслуживаемые резиденции преобладают

4. Херцег-Нови

• Более тихая альтернатива Будве или Котору

• Растущие инвестиции в wellness и экотуризм

• Привлекает семьи и пенсионеров

5. Подгорица (Столица)

• Центр правительства и бизнеса

• В основном долгосрочные арендаторы

• Доступные цены, но ограниченный спрос на короткосрочный туризм

6. Жабляк и Дурмитор (Горные районы)

• Растущий интерес к экодомам, шале и зимнему туризму

• Начинает развиваться для инвесторов в бутик-гостиничном бизнесе

Что можно купить иностранцу в Черногории?

• Квартиры в старых городах или новых комплексах

• Виллы с видами на море или горы

• Земля (с некоторыми ограничениями на сельскохозяйственное использование)

• Отели, гостевые дома и здания, подходящие для STR

• Коммерческая недвижимость в Подгорице или прибрежных городах

Средние цены на недвижимость в 2025 году

Потенциал доходности от аренды в 2025 году

Примечание: Летний сезон (июнь-сентябрь) приносит основную долю прибыли от STR.

Правовой процесс покупки недвижимости

• Подписать предварительный контракт с депозитом (обычно 10%)

• Провести дью-дилидженс с местным юристом

• Нотализированный окончательный контракт перед нотариусом

• Регистрация в Кадастре недвижимости

• Срок передачи собственности: 1–2 недели

Совет: Работайте с двуязычным юристом по недвижимости и нотариусом, чтобы избежать задержек в переводе или процессе.

Налоги и сборы

• Налог на передачу недвижимости: 3% (на объекты вторичного рынка)

• НДС: 21% (на новостройки; включён в цену)

• Ежегодный налог на недвижимость: 0.1%–1% (в зависимости от местоположения/стоимости)

• Гонорары нотариуса и юристов: около 1%–2% от цены недвижимости

Вид на жительство через владение недвижимостью

Покупка недвижимости не даёт автоматического права на вид на жительство, но вы можете подать заявление на временный вид на жительство, если:

• Вы владеете недвижимостью в Черногории

• Вы посещаете страну ежегодно

• Вы подтвердите наличие минимальных финансовых средств

Этот разрешение можно продлить каждый год, с возможностью получения постоянного вида на жительство после 5 лет непрерывного пребывания.

Возможности и сложности

✅ Возможности:

• Ранние стадии роскошной застройки (Тиват, Порто Черногория)

• Неразработанные области туристического mountain (Дурмитор, Колашин)

• Благоприятные налоговые условия для личных и деловых доходов

• Переговоры о вступлении в ЕС создают долгосрочные возможности

⚠️ Сложности:

• Инфраструктура все еще развивается в удаленных районах

• Некоторые бюрократические задержки в регистрации прав собственности

• Языковой барьер (английский распространён на побережье, меньше вглубь страны)

Заключительные мысли

Рынок недвижимости Черногории предлагает уникальное сочетание средиземноморского шарма, юридической ясности, полных прав собственности для иностранцев и многообещающих доходов — особенно в прибрежных городах. Для инвесторов, ищущих относительно низкие стартовые условия и высококачественный образ жизни в Европе с сильным спросом на аренду и без валютного риска (еврозона), Черногория представляется серьёзным кандидатом в 2025 году.