Проверка недвижимости за рубежом (2025): чек-лист для покупателей
120
27.09.2025
Due Diligence для зарубежной недвижимости (2025): контрольный список для покупателей
При покупке недвижимости за границей полагаться только на слова продавца нельзя. Процесс due diligence включает проверку юридических, финансовых и технических аспектов перед тем, как подписать документы или перевести деньги. Этот гид предоставляет вам ясный контрольный список, чтобы избежать неожиданных затрат.
Быстрое правило
Никогда не освобождайте полные средства, пока ваш юрист или консультант не подтвердит чистоту права собственности, отсутствие долгов, правильные разрешения и безопасные условия платежа. Если вам нужна поддержка в этом процессе, узнайте больше о практических консультационных услугах.
Контрольный список due diligence — единая ясная таблица
| Область | Что проверить | Документы / доказательства | Риск при отсутствии |
|---|---|---|---|
| Право собственности | Подтвердите, что продавец является законным владельцем | Выписка из реестра, ссылка на акт, запрос в реестр | Риск мошенничества; ненадежный контракт |
| Обременения | Проверьте наличие залогов, ипотек, споров | Сertificate обременений, документы о снятии ипотеки | Скрытые долги переходят вместе с имуществом |
| Разрешения и зонирование | Подтвердите, что использование имущества законно (жилое, аренда и т.д.) | Сertificate зонирования, разрешения на планировку | Запрет на использование, снос или штрафы |
| Правила кондоминиума/СОА | Изучите устав, квоты, сервисные сборы | Устав СОА, расписание сборов, протоколы заседаний | Ограничения на аренду; неожиданные сборы |
| Налоги и коммунальные услуги | Подтвердите, что продавец оплатил налоги на имущество и счета | Сertificate об уплате налогов, квитанции по коммунальным услугам, подтверждение от СОА | Покупатель наследует неоплаченные налоги или долги |
| Техническое обследование | Проверьте структурное состояние, системы, дефекты | Отчет оценщика, энергетический сертификат | Скрытые расходы на ремонт, небезопасная недвижимость |
| Соблюдение (KYC/SoF) | Подготовьте файл соблюдения для покупателя | Паспорт, банковские выписки, объяснение происхождения средств, MT103 | Банк может заморозить перевод; нотариус блокирует акт |
| Платежи и метод | Обеспечьте безопасный эскроу или поэтапный перевод | Соглашение об эскроу или график платежей; MT103 | Риск потери средств; неясный след аудита |
Как использовать контрольный список
Начните с проверки права собственности и обременений. Затем подтвердите зонирование и разрешения, и ознакомьтесь с правилами кондоминиума/СОА, если это применимо. Соберите налоговые и коммунальные квитанции от продавца. Закажите техническое обследование, чтобы выявить дефекты. В это же время подготовьте свой собственный пакет KYC/SoF. Наконец, установите безопасный метод платежа с соответствующими пояснениями контракта. Для примеров потоков платежей узнайте больше о безопасных трансакциях через границу.
Практические советы
Централизуйте документы: держите все в одной папке. Используйте сертифицированные переводы: если это требуется реестром или банком. Перепроверьте имена: имя продавца должно совпадать в акте, удостоверении личности и банковском счете. Планируйте время: реестры, обследования и разрешения занимают недели — начинайте заранее.
Два комментария экспертов
“Самый быстрый способ потерять недели — это пропустить проверки реестра — всегда запрашивайте официальную выписку.” — София, менеджер по сделкам
“Закажите обследование до того, как влюбиться в объект — скрытые дефекты дешевле предотвратить, чем исправить.” — Даниэль, юридический консультант
Распространенные ошибки (и быстрые решения)
Нет проверки обременений → залоги следуют за объектом; подтвердите в реестре.
Пропуск зонирования → незаконная аренда или запреты на использование позже.
Неоплаченные налоги/коммунальные услуги → добавьте сертификаты очистки от продавца в ваш файл.
Отсутствие копий MT103 → каждая транзакция должна иметь банковское подтверждение, хранящееся с актом.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли всегда due diligence? Да — даже для новостроек проверьте разрешения и гарантии.
Кто оплачивает обследование? Обычно это покупатель; считайте это частью безопасных затрат на покупку.
Что если реестр работает медленно? Бронируйте заранее и предусмотрите буферные недели.
Может ли мой юрист сделать все это? Да — но проверьте, охватывают ли они технические, а также юридические аспекты.
Следующие шаги
Если вам нужен скоординированный план due diligence с шаблонами документов и мерами безопасности при платежах, изучите нашу консультационную поддержку. Для более широких услуг, охватывающих поиск до завершения, узнайте больше о наших услугах.
VelesClub Int. поддерживает покупателей с соблюдением платежей, due diligence и скоординированными сделками по всему миру.
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
