Трансакции с недвижимостью через границу (2025): как это работает
120
27.09.2025
Трансакции с недвижимостью через границу (2025): как это работает
Покупка или продажа недвижимости через границу добавляет шаги к обычной сделке. Вам необходимо координировать больше участников, предоставить дополнительные документы и установить безопасный способ перевода денег. Этот гид показывает, кто вовлечен, что требуется на каждом этапе и как завершить сделку без задержек.
Быстрый обзор
1) Определите вашу цель и бюджет 2) Соберите команду (консультант, юрист, банк) 3) Соберите документы KYC/SoF 4) Проведите юридическую и техническую проверку 5) Выберите способ оплаты (эскроу или прямой с доказательством) 6) Подпишите и завершите 7) Зарегистрируйте право собственности и храните записи.
Кто участвует
Покупатель и продавец; консультант по недвижимости; менеджер по сделкам; юридический советник/нотариус; банк или агент эскроу; иногда переводчик или присяжный переводчик. Четкое распределение ролей сокращает сроки и уменьшает вероятность ошибок.
Основной процесс — шаг за шагом (таблица)
| Этап | Кто что делает | Ключевые документы | Основные риски (и быстрое решение) |
|---|---|---|---|
| Подготовка | Покупатель определяет цель, бюджет; выбирает команду | Паспорт, подтверждение адреса, ИНН | Неясный объем → составьте краткое описание и бюджетное ограничение |
| Пакет KYC/SoF | Покупатель собирает документы о личности и источнике средств | Подтверждение дохода, банковские выписки, рассказ о источнике средств | Банк держит средства → подготовьте пакет перед переводом |
| Поиск и составление списка | Консультант отфильтровывает варианты; первые просмотры | Информация по спискам, Устав ТСЖ (если квартира) | Скрытые ограничения → заранее проверьте правила аренды и сборы |
| Предложение и резервирование | Покупатель делает письменное предложение; резервирует, если принято | Письмо с предложением; соглашение о резервировании/предварительное соглашение | Неясные условия → четко укажите цену, срок, условия |
| Должная осмотрительность | Юрист проверяет право собственности; техническое обследование проверяет объект | Выписка/документ о праве собственности; кадастровый план; проверка обременений | Неожиданности с правом собственности → настаивайте на чистой регистрации и освобождении продавца |
| Настройка платежа | Выберите эскроу или прямую передачу с контролем контракта | Договор эскроу или график платежей; инструкции банка | Несоответствие перевода → сопоставьте текст перевода с контрактом и сохраняйте MT103 |
| Подписание и завершение | Нотариус подтверждает личности; акт заключается | Окончательный контракт/акт; заявление о завершении; удостоверения личности | Последние моменты → подтвердите средства и документы за 48 часов до |
| Регистрация | Право собственности обновляется в земельном реестре | Квитанция о регистрации; счета на налоги/сборы | Задержка в реестре → бронируйте время заранее; сдайте полный комплект документов |
| Послепродажное обслуживание | Установите налоги, коммунальные услуги, страховку; храните записи | Полис страхования; контракты на коммунальные услуги; архив акта и MT103 | Потеря доказательств → сохраняйте цифровую версию всех документов |
Платежи и соответствие
Два распространенных метода: эскроу (средства выдаются по этапам) или прямой банковский перевод к проверенному продавцу с защитами контракта. Всегда сопоставляйте текст платежа (нарратив) с контрактом или счетом и храните копии MT103 в качестве доказательства. Если вам нужна помощь в структурировании безопасного и отслеживаемого потока, читайте подробнее о данном пошаговом настройке платежа.
Документы, которые часто требуют перевода или легализации
Паспорт и подтверждение адреса; доверенность (если подписываете удаленно); свидетельства о браке/гражданском состоянии, если это необходимо для права собственности; документы компании, если покупаете через SPV; выписка из реестра и план; уставные документы (для квартир); разрешения или одобрения. В зависимости от страны может потребоваться присяжный перевод или апостиль/консульская легализация.
Основы FX и сроков
Если вы обмениваете валюту, сравните спреды и комиссии за перевод и запланируйте дату валютирования, чтобы средства поступили до подписания. Для крупных переводов попросите банк подтвердить временные рамки и промежуточные банки. Храните доказательство курса и квитанцию об обмене в своих записях.
Когда лучше всего подходит эскроу
Новые здания с этапной передачей; продавцы из других стран; случаи с множеством документов, которые должны быть проверены до выдачи. Эскроу увеличивает затраты, но снижает риски при передаче и по праву собственности.
Как сделать прямой перевод безопаснее
Сделайте контроль эскроу в контракте: свяжите каждый платеж с документами, которые вы получите (акт, ключи, очистка). Подтвердите данные бенефициара письменно с продавцом и, по возможности, с нотариусом. Сохраняйте надежные доказательства платежа.
Два экспертных совета
“Не переводите деньги на ‘временные’ счета, которые вы не можете независимо проверить.” — Айко, руководитель по соблюдению, VelesClub Int.
“Бронируйте нотариуса и реестр заранее; когда банки, продавцы и государственные учреждения согласовываются, завершение занимает дни, а не недели.” — Лукас, менеджер по сделкам, VelesClub Int.
Распространенные ошибки (и быстрые решения)
Поздний KYC/SoF → подготовьте пакет перед любым переводом.
Нет подтверждения оплаты → всегда сохраняйте MT103 и сопоставляйте нарратив с контрактом.
Игнорирование уставов → правила ТСЖ могут ограничивать аренду; прочитайте их заранее.
Единый платеж одной суммой → используйте этапы или держите окончательный транш для акта/ключей.
Часто задаваемые вопросы
Эскроу обязательно? Не везде, но это снижает риски для обеих сторон.
Могу ли я подписать удаленно? Да, с должным нотариально заверенным и легализованным доверенным лицом.
Что подтверждает право собственности? Акт и обновленный земельный реестр (или зарегистрированный договор аренды/доля в праве собственности).
Какие документы требуют банки? Удостоверение личности, подтверждение адреса, доход, банковские выписки и четкая история источника средств.
Следующие шаги
Если вам нужен единый план, который охватывает проверки, платежи и завершение, узнайте больше о наших услугах. VelesClub Int. поддерживает покупателей с соблюдением платежей, должной осмотрительностью и координированными сделками по всему миру.
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
