Как купить недвижимость за границей: этапы, сборы, налоги (руководство 2025 года)
120
27.09.2025
Как купить недвижимость за границей: этапы, сборы, налоги (руководство 2025 года)
Обзор
Это руководство предлагает простой, независимый от страны путь к покупке жилья за границей. Вы увидите основные шаги, документы, маршруты оплаты, сроки и реальные расходы на практике. Язык представлен просто, поэтому его легко перевести на другие языки.
Начните с правильной команды: Изучите объекты и представительство покупателей • Спланируйте безопасный маршрут оплаты: маршрутизация международных платежей по недвижимости
Этапы: от поиска до ключей
- Определите свою цель и бюджет. Первичное жилье, отпуск или инвестиции? Установите общий бюджет (цена + налоги + сборы + поездки + мебель). Оставьте резерв в размере 5–10% на неожиданные расходы.
- Составьте список локаций. Сравните правила резидентства, типы владения (собственность/аренда/кондам), климат, школы и ограничения по аренде. Проверьте основные права собственности и качество регистрации.
- Подготовьте документы покупателя. Паспорт, подтверждение адреса (≤90 дней), источник средств (заработная плата, сбережения, продажа активов) и простой файл с чистыми PDF (без скриншотов). При необходимости подготовьте заверенные переводы или апостиль.
- Запланируйте поездку для просмотра. Забронируйте 3–5 дней для целевых районов. Оставляйте календарь гибким. Сосредоточьтесь на 6–10 объектах, которые соответствуют вашему плану. Если применимы правила визы или транзита, запланируйте их заранее.
- Сделайте предложение и подпишите резервирование. Соглашение о резервировании или покупке (SPA) устанавливает цену, даты и условия. Держите формулировки короткими и ясными. Если требуется задаток, рассмотрите возможность его хранения в эскроу или клиентском (раздельном) счете.
- Проведите юридическую экспертизу. Права собственности, обременения, коммунальные услуги, разрешения на строительство, статус ТСЖ. Запросите недавнюю выписку из реестра и четкий список того, что включено в продажу.
- Выберите маршрут оплаты. Эскроу для поэтапных сделок или сделок с застройщиками; клиентский (раздельный) счет или нотариальное завершение для простых частных продаж. Синхронизируйте сроки банкиров и ссылки, чтобы избежать задержек.
- Завершение и передача. Подпишите в присутствии нотариуса или регистратора (где это применимо). Проверьте, чтобы держатель выпустил средства только после проверки доказательства освобождения (например, регистратор выдает право собственности). Получите ключи и показания коммунальных услуг.
- После завершения. Зарегистрируйте коммунальные услуги, настройте страховку, оплатите любые налоги или сборы после завершения, и храните свои документы в одной цифровой папке.
Чек-лист документов (простой пакет)
- Личность: паспорт; иногда второй документ (водительские права или национальный ID).
- Адрес: счет за коммунальные услуги или выписка из банка/кредитной карты (выпущена в течение 90 дней).
- Источник средств: выписки из банка (90–180 дней), зарплатные листы, контракт на продажу актива, отчет о дивидендах/портфеле.
- Документы по сделке: предложение/резервирование, проект SPA, план, инвентаризация включенного имущества, данные продавца.
- Дополнительно (при необходимости): Доверенность (для удаленной подписи), заверенные переводы, апостиль/легализация.
Расходы, которые следует учесть
Суммы варьируются в зависимости от страны и даже от города. Используйте эту таблицу как практическую карту того, чего ожидать и в каких диапазонах находиться.
| Статья | Что она покрывает | Типичный диапазон | Примечания |
|---|---|---|---|
| Налог на передачу / гербовый сбор | Налог на покупку недвижимости на вторичном рынке | ~0–8% от цены | Широкий диапазон в зависимости от страны/региона; иногда прогрессивный |
| НДС / GST на новостройки | Налог на продажи новых объектов или от застройщика | ~0–20% от цены | Может заменить налог на передачу для новых единиц; иногда применяются льготы |
| Нотариус и регистрация | Плата за исполнение сделки и регистрацию права собственности | ~0.1–1.5% от цены | Некоторые рынки используют фиксированные диапазоны или лимиты |
| Юридические / консультационные услуги | Анализ со стороны покупателя, проверки, поддержка завершения | ~0.5–1.5% или фиксированная плата | Объем работы зависит от сложности и языковых потребностей |
| Комиссия агентства | Комиссия агента покупателя или продавца (варьируется по рынкам) | ~0–6% от цены | Во многих рынках оплачивается продавцом; уточните на месте |
| Эскроу / клиентский счет | Обработка нейтрального держателя или раздельных средств | ~0.1–1.0% или фиксированная | Полезно для поэтапных или трансакций с иностранными контрагентами |
| Банковский перевод и маршрутизация | Сборы SWIFT + сборы корреспондентов | ~€10–€150+ | Запланируйте маршрутизацию и ссылки, чтобы избежать задержек |
| Спред конверсии валюты | Маржа курса при конвертации валюты | ~0.2–2.0% | Сравните варианты «конвертировать заранее» и «конвертировать по прибытию» |
| Комиссия за ипотеку (если есть) | Услуги оформления, оценка, местные банковские сборы | ~0.5–2.0% + фиксированная | Для нерезидентов предусмотрены дополнительные проверки |
| Опрос / инспекция | Отчет о состоянии, технические проверки | ~€200–€1,500+ | Настоятельно рекомендуется для вторичных домов |
| Страховка (дом/содержимое) | Страхование имущества и ответственности | ~0.05–0.3% в год от стоимости | Ставки варьируются в зависимости от местоположения и рисков |
| Ежегодный налог на имущество | Местный налог на владение | ~0–2% в год от стоимости | Иногда низкий для первичных домов; проверьте льготы |
| Комиссии ТСЖ / коммунальные услуги | Общие услуги в зданиях/комплексах | ~€20–€400+ в месяц | Зависит от удобств и размера |
| Коммунальные услуги и подключения | Установка воды, электроэнергии, интернета | ~€100–€600+ | Варируется в зависимости от поставщика; оставляйте базовый запас |
Маршруты платежей (выберите подходящий)
Эскроу: средства находятся у нейтрального держателя и освобождаются только по выполнению простого письменного условия (например: регистратор выдает право собственности). Лучше всего подходит для поэтапных или сделок с застройщиками, или когда вы хотите максимально контролировать процесс.
Клиентский (раздельный) счет: средства хранятся у лицензированного специалиста по короткому мандату (кто подписывает, какие доказательства проверяются и шаги на случай непредвиденных ситуаций). Часто быстрее для простой частной продажи.
Нотариальное завершение: оплата подтверждается живьем при подписании, затем продавец получает средства, как только регистратор/нотариус подтверждает выполнение условий.
Что бы вы ни выбрали, соотнесите сроки банков, переходы корреспондентов и ссылки (MT103), чтобы перевод поступил и был подтвержден вовремя.
Налоги: при покупке, в процессе владения и при продаже
- При покупке: налог на передачу или НДС/GST, плюс нотариальные/регистрационные сборы. Для новостроек может применяться НДС вместо налога на передачу.
- В процессе владения: ежегодный налог на имущество, сборы ТСЖ, налог на доход от аренды, если вы сдадите в аренду, и страховка.
- При продаже: налог на прирост капитала в стране нахождения недвижимости (а возможно, и в вашей родной стране). Храните все счета и записи, чтобы показать свою базу затрат.
Это руководство информационного характера. Для налоговых/правовых вопросов в конкретной стране проконсультируйтесь с местными специалистами.
Сроки (пример)
- Неделя 1–2: предложение и резервация, начало юридической экспертизы.
- Неделя 3–6: завершите проверки, установите маршрут платежа, забронируйте нотариуса/регистратора.
- Неделя 6–10: окно завершения — согласуйте сроки и документы; передача и показания коммунальных услуг.
Нужна помощь в выборе между эскроу и клиентским счетом и согласовании вашего SWIFT маршрута? Получите план глобальных транзакций — четкое правило освобождения, KYC/SoF проверка, лимиты, соответствие MT103.
Распространенные ошибки (и простые решения)
Перевод крупной суммы до ясного контракта. Решение: используйте резервирование/SPA с простым письменным условием для высвобождения.
Незапланированная конвертация валюты. Решение: сравните общую стоимость (курс + сборы) для «конвертировать заранее» против «по прибытию» — выберите более дешевый путь.
Пробелы в источнике средств. Решение: покажите происхождение → ваш счет → платеж в одной цепочке с чистыми PDF.
Запланированное завершение на праздничный день. Решение: подтвердите сроки и праздничные дни для обоих банков.
Плохие имена файлов и смешанные языки. Решение: экспортируйте четкие PDF-файлы, используйте короткие английские названия и добавьте заверенные переводы, где это требуется.
Часто задаваемые вопросы
Мне нужен адвокат для покупки за границей? Во многих странах покупатели используют нотариуса и отдельного юридического консультанта. Умно иметь независимый анализ прав собственности и разрешений.
Сколько наличных мне нужно оставить на сборы и налоги? Практический запас составляет 8–12% от цены, если НДС/налог на передачу значителен; меньше в странах с низкими налогами.
Могу ли я купить удаленно? Да, многие покупатели используют доверенность с нотариальным подтверждением, и, при необходимости, апостиль/легализацию.
Какой маршрут оплаты самый безопасный? Для поэтапных или сделок с застройщиками эскроу обычно наиболее надежен. Для простой частной продажи клиентский (раздельный) счет с четким мандатом может быть быстрее.
Какие документы проверяют банки? Личность, адрес (≤90 дней), и источник средств, который показывает, откуда пришли деньги и как они попали на ваш счет.
Комментарий эксперта
«Сформулируйте правило освобождения в одно короткое предложение и подготовьте свой источник средств заранее — именно здесь большинство покупателей экономят дни.»
— София, руководитель отдела жилой недвижимости
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
