Почему Болгария?

• Одна из самых доступных рынков недвижимости в ЕС

• Член ЕС с развивающейся инфраструктурой и растущим туризмом

• Увеличение интереса к побережью, горнолыжным курортам и жилью для студентов

• Сильный потенциал аренды в ключевых университетских и прибрежных городах

• Благоприятный налоговый режим: 10% плоский подоходный налог и отсутствие налога на наследство

Могут ли иностранцы покупать имущество в Болгарии?

Да — иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать квартиры, дома и коммерческую недвижимость.

• Граждане ЕС могут покупать землю и здания

• Граждане стран, не входящих в ЕС, могут приобретать квартиры, но должны использовать болгарскую компанию для приобретения земли

• Право собственности на землю через покупку ограничено для граждан стран вне ЕС

Программы резидентства и разрешения на 2025 год

• Болгария предлагает разрешение на резидентство через инвестиции в недвижимость, начиная с ~€300,000

• Это дает временное резидентство, которое можно периодически продлять

• Требования к физическому пребыванию минимальны; нет прямого пути к получению гражданства

• Владение недвижимостью поддерживает визовые цели, но не гарантирует статус

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите б/document ID (PIC) и откройте местный банковский счет

2. Наймите нотариуса и/или юриста для проверки

3. Подпишите предварительный контракт (предоплата 5–10%)

4. Проведите юридические и технические проверки (права собственности, исключения, разрешения)

5. Завершите сделку с нотариально заверенным контрактом в офисе нотариуса

6. Зарегистрируйте право собственности в болгарском государственном реестре земель (Кадастр)

7. Оплатите все применимые налоги и нотариальные сборы

Налоги и сборы

• Налог на приобретение: 2%–3.5% от стоимости покупки, в зависимости от муниципалитета

• Нотариальные и юридические сборы: 1%–2% от цены покупки

• Сборы агентов: Обычно 2%–3%, часто делятся между сторонами

• Ежегодный муниципальный налог: ~0.1%–0.3% от стоимости недвижимости

• Налог на прирост капитала: Плоский 10% на прибыль

• Налог на доход от аренды: 10% с чистого дохода от аренды

Доступность ипотеки для иностранцев

• Болгарские банки могут выдавать кредиты нерезидентам — распространенное условие — местный доход или занятость

• Кредитное плечо (LTV): До 70–80%, в зависимости от профиля заемщика

• Процентные ставки (2025): Около 4%–6%

• Более высокий риск может потребовать первоначальный взнос 20–30% и подтверждение стабильного дохода

Подходит ли вам Болгария?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ищущих доступные варианты с хорошей доходностью от аренды

• Экспатов, работающих в Болгарии, или удаленных специалистов

• Покупателей курортной недвижимости или инвесторов в краткосрочную аренду на побережье и в горных районах

• Тех, кто заинтересован во временном резидентстве через покупку недвижимости

❌ Менее идеальные для:

• Покупателей, ожидающих гражданство ЕС через инвестиции

• Инвесторов, ищущих возможности быстрой перепродажи (рынок быстро растет, но остается небольшим)

• Покупателей, не знакомых с юридическими структурами для ведения бизнеса в ЕС для приобретения земли

Лучшие места для покупки в Болгарии (2025)

София (Центр, Студентски град, Лозенец)

• Столица с высокой арендной спросом и профессиональной арендой

• Доходность: 4%–6%; хорошая капитализация

Пловдив

• Культурный и студенческий центр; быстро растущий международный интерес

• Доходность: 5%–7%; умеренные стартовые цены

Варна и Бургас (Черноморское побережье)

• Летние курорты с высоким доходом от краткосрочной аренды

• Доходность: 5%–8% сезонно

Банско и Боровец (Горнолыжные курорты)

• Популярны среди горнолыжного туризма; квартиры и шале имеют сезонный спрос

• Доходность: 6%–9% в пик сезона

Велико Тырново и Габрово

• Исторические города с растущим интересом со стороны экспатов и студенческим населением

Обзор доходности от аренды и ROI

Тенденции в 2025 году

• Прибрежные рынки восстанавливаются после пандемии с высоким спросом со стороны летних туристов

• София и Пловдив наблюдают рост благодаря IT-сектору и образованию

• Повышение интереса к схемам инвестиций в собственность для получения резидентства

• Расширение регулирования аренды отпускного жилья вблизи парков и горных районов

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Не создание или использование компании, когда это необходимо для покупки земли

• Неучет реальных расходов на renovations and translation

• Недооценка сезонных колебаний спроса на аренду

• Пропуск технических осмотров (распространенные проблемы с отоплением и изоляцией)

• Надежда на автоматическое получение резидентства или гражданства в ЕС через инвестиции

Заключение

Болгария предлагает привлекательные инвестиционные возможности с низкими ценами, высокой доходностью от аренды и опциями временного резидентства. Покупатели должны обращать внимание на юридическую структуру, сезонные циклы спроса и местные правила. С профессиональной юридической поддержкой и разумным выбором местоположения Болгария может обеспечить надежные доходы и преимущества для жизни в 2025 году.