Почему стоит инвестировать в недвижимость в Хорватии в 2025 году?

Хорватия с ее адриатическим побережьем, городами под охраной ЮНЕСКО и растущим туристическим сектором стала одним из самых желанных и доступных рынков недвижимости Средиземноморья в Европе. С момента вступления в Шенгенскую зону и еврозону в 2023 году интерес инвесторов значительно возрос.

Основные причины для инвестиций:

• Полные права на собственность для граждан ЕС

• Долгий сезон аренды и растущий спрос со стороны туристов

• Сравнительно низкие цены по сравнению с Италией или Грецией

• Потенциал высокой доходности в прибрежных городах

• Правовая защита и стабильность валюты (евро) на уровне ЕС

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Хорватии?

🔹 Граждане ЕС:

• Могут свободно приобретать жилую недвижимость на тех же условиях, что и граждане Хорватии.

• Нет необходимости в предварительном согласовании или дополнительных ограничениях.

🔹 Граждане стран, не входящих в ЕС:

• Могут приобрести с согласия Министерства юстиции.

• Применяются правила взаимности — покупатели должны быть из стран, которые позволяют хорватам покупать.

• Обычно ограничивается жилой недвижимостью (без сельскохозяйственных угодий или лесов, если не используется хорватская компания).

• Может потребоваться создание хорватской компании для покупки определенных типов недвижимости или земли.

✅ Примечание: С тех пор, как Хорватия приняла евро и вошла в Шенгенскую зону, прозрачность сделок с недвижимостью и защита иностранных покупателей улучшились.

Подходит ли вам недвижимость в Хорватии?

✅ Идеально подходит для:

• Граждан ЕС, ищущих второй дом или базу для выхода на пенсию

• Инвесторов, ориентированных на отдых и гостиничный бизнес

• Удаленных работников, ищущих варианты для получения вида на жительство в ЕС

• Покупателей, исключенных из рынка Западной Европы

❌ Менее подходит для:

• Граждан стран, не входящих в ЕС, которые хотят купить землю или сельскохозяйственные участки

• Инвесторов, стремящихся к очень высокой капитализации (рост рынка умеренный)

• Покупателей, которых интересуют быстрая сделка — бюрократия может вызвать задержки

Топ города и регионы для инвестиций в Хорватии (2025)

1. Дубровник

• Город под охраной ЮНЕСКО и центр люксового туризма

• Высокие цены, но сильная доходность от краткосрочной аренды

• Ограниченное новое строительство из-за законов о сохранении

Цены/кв. м: €4,500–€7,000
Доходность: 6–8% (краткосрочная)

2. Сплит

• Растущее сообщество экспатов и цифровых кочевников

• Живописный портовый город с отличной инфраструктурой

• Сильный спрос на квартиры и дома среднего и выше ценового диапазона

Цены/кв. м: €3,200–€5,000
Доходность: 5.5–7.5%

3. Задар

• Более доступен по сравнению со Сплитом или Дубровником

• Популярен для спокойного семейного отдыха и выхода на пенсию

• Хороший выбор квартир и прибрежных вилл

Цены/кв. м: €2,200–€3,200
Доходность: 4.5–6.5%

4. Истрия (Пула, Ровинь, Пореч)

• Северно-адриатический полуостров с итальянским влиянием

• Популярен среди покупателей из Словении, Германии и Австрии

• Винодельческие угодья, каменные виллы и загородные дома

Цены/кв. м: €2,000–€3,500
Доходность: 4–6%

5. Загреб

• Столица, меньше туристов, но сильный рынок долгосрочной аренды

• Увеличение числа студентов и удаленных работников

• Доступные квартиры в городских зонах

Цены/кв. м: €2,200–€3,200
Доходность: 4–5%

Процесс покупки для иностранцев

1. Выбор и резервирование недвижимости

2. Проверка и составление контракта

3. Утверждение министерством (для иностранных покупателей из стран, не входящих в ЕС)

4. Оплата и регистрация перевода

5. Передача прав собственности в земельном кадастре

⏱️ Сроки:

• Граждане ЕС: ~30–45 дней

• Граждане стран, не входящих в ЕС: 2–4 месяца (из-за согласования министерством)

🔍 Рекомендация: Всегда работайте с юристом по недвижимости в Хорватии для проверки чистоты прав собственности, зонирования и права на иностранную собственность.

Типы прав собственности

• Полное право собственности является стандартом.

• Сообщающая собственность возможна в многоквартирных домах (квартирные блоки).

• Нет арендной платы или налогов на использование земли на частную собственность.

✅ Иностранцы могут полностью владеть жилыми квартирами и домами.
❌ Покупка сельскохозяйственных или лесных участков ограничена, если не через компанию.

Налоги и сборы для покупателей недвижимости

Потенциал доходности от аренды

• Краткосрочная аренда: очень прибыльна в прибрежных городах, таких как Дубровник и Сплит (высокий сезон с мая по октябрь).

• Долгосрочная аренда: надежная в Загребе и университетских городах.

Средняя валовая доходность (2025):

• Краткосрочная: 6–9%

• Долгосрочная: 4–6%

Варианты получения вида на жительство через недвижимость

Хотя Хорватия не предлагает прямого получения вида на жительство или гражданства через покупку недвижимости, приобретение собственности может поддержать другие пути получения вида на жительство.

✅ Временный вид на жительство (на основе собственности):

• Доступен для граждан стран, не входящих в ЕС

• Нельзя сдавать имущество в аренду

• Подлежит ежегодному продлению

✅ Виза для цифровых кочевников:

• Покупка недвижимости не требуется

• Действительна на 1 год с возможностью продления

• Владение недвижимостью может укрепить ваши шансы при подаче на постоянный вид на жительство позже

Плюсы и минусы покупки в Хорватии

✅ Плюсы:

• Правовая безопасность на уровне ЕС

• Высокая доходность от аренды в туристических зонах

• Полное право собственности для граждан ЕС

• Низкие налоги на покупку

• Качество жизни и привлекательность стиля жизни

⚠️ Минусы:

• Бюрократические задержки для утверждений от стран, не входящих в ЕС

• Ограничения на сельскохозяйственные земли

• Сложная история прав на старую недвижимость

• Сезонность туризма влияет на некоторые рынки

Заключение

Хорватия в 2025 году представляется как многообещающий, но сложный рынок недвижимости — идеальный для тех, кто ищет живописное жилье, стабильную доходность и надежное присутствие на Средиземноморском побережье ЕС. Граждане ЕС имеют почти неограниченный доступ, в то время как инвесторы из стран, не входящих в ЕС, также могут участвовать при наличии надлежащей юридической поддержки.

От энергии Сплита до очарования Истрии и стабильности Загреба Хорватия предлагает разнообразные варианты для покупателей с различными стилями жизни и бюджетами.

Инвестируйте с умом, оставайтесь информированными, и вы обнаружите, что Хорватия вознаграждает терпение как красотой, так и доходами.