Избежание мошенничества в международной недвижимости (2025): практическое руководство для покупателей
120
27.09.2025
Избежание мошенничества в международной недвижимости (2025): практическое руководство для покупателей
Покупатели из других стран сталкиваются с дополнительными рисками: незнакомые правила, расстояние и множество посредников. Хорошая новость: большинство схем мошенничества легко распознать, если следовать простой процедуре проверки и сохранять платежи с возможностью отслеживания. Это руководство показывает основные признаки мошенничества, как проверить и как организовать платежи так, чтобы у вас был чёткий след аудита.
Основное правило
Никогда не передавайте полные средства, пока не будут проверены право собственности, полномочия продавца и условия передачи — и чтобы ваш контракт, счета и нарратив платежа совпадали слово в слово.
Схемы мошенничества — одна ясная таблица
| Схема | Признаки мошенничества | Как проверить | Безопасное действие |
|---|---|---|---|
| Поддельное право собственности / мошеннический продавец | Нет свежего выписки о праве собственности; отговорки, чтобы избежать нотариуса; давление, чтобы «действовать сегодня» | Запросить выписку из земельного реестра; сверить имя продавца с удостоверением личности и актом | Сотрудничать только через нотариуса/регистратора; добавьте проверки удостоверения личности в контракт |
| Перенаправление платежа (замена электронного письма/IBAN) | Новые реквизиты на последний момент; «временный» или третий аккаунт | Проверить IBAN через второй канал; перепроверить с нотариусом | Использовать эскроу или подтвердить бенефициара письменно перед переводом |
| Ловушки для депозитов | Большой невозвратный депозит с неопределёнными условиями | Требовать письменный график с условиями и возвратами | Этапировать платежи; оставить окончательный транш для акта/ключей |
| Право собственности с скрытыми обременениями | Заявление о «чистом праве собственности», но отсутствие сертификата обременений | Заказать проверку обременений и план по их снятию | Сделать так, чтобы продавец снял обременения до завершения сделки |
| Нелицензированные брокеры / подставные «юристы» | Отсутствие номера лицензии; нет офиса; общие доменные имена электронных почт | Проверить реестр регулятора; запросить письмо о сотрудничестве | Сотрудничать с лицензированными консультантами; подписывать письменные полномочия |
| Строительство без гарантий | Нет эскроу; нет банковской/страховой гарантии; неопределённые этапы | Запросить эскроу и свидетельства о стадиях | Платить только за этапы, подтверждённые документами |
| Обещания доходности от аренды | Гарантированные доходы без контрактов или проверенных отчётов | Запросить договоры аренды, проверенные данные и подтверждения правил | Как правило, рассчитывать доход на основе реальных расходов и простоев |
Процедура проверки — 8 шагов
1) Личность и полномочия: Сопоставьте удостоверение личности продавца с актом и реестром. 2) Право собственности: Получите свежую выписку + проверка обременений. 3) Использование недвижимости: Проверьте правила зонирования и краткосрочной аренды. 4) Кондоминиум/СНТ: Ознакомьтесь с правилами и графиком платежей. 5) Налоги и коммунальные услуги: Получите сертификаты о полной рассрочке от продавца. 6) Техническое обследование: Закажите независимую проверку. 7) Проверка контракта: Привязывайте платежи к документам, которые вы получите. 8) Доказательство платежа: Сохраняйте копии MT103 и согласуйте нарративы с контрактом.
Безопасность платежей в одном абзаце
Где это возможно, используйте эскроу или клиентский счёт нотариуса/юриста. Если вы платите напрямую, отразите условия эскроу внутри контракта (этапы, триггеры документов, сроки). Никогда не переводите средства на счета, не указанные в контракте. Если вам нужен образец формулировок и этапированный график, которые вы сможете адаптировать, ознакомьтесь с настройкой безопасных платежей.
Документы, на которые следует настаивать
Выписка о праве собственности/ссылка на акт; сертификат обременений; удостоверение личности продавца + полномочия на продажу; подтверждения зонирования/разрешений; правила кондоминиума/СНТ; договор о резервации/предварительный договор; окончательный контракт/акт; отчет о завершении; соглашение о эскроу (если используется); счета; банковские квитанции MT103.
Два замечания экспертов
«Большинство схем мошенничества распадается, когда вы требуете документы из реестра и сопоставляете имена — сделайте это до любого взноса.» — Мэй, юридический консультант
«Перенаправление платежа — это #1 риск в трансакциях с пересечением границ — проверяйте данные бенефициара через второй канал каждый раз.» — Айко, руководитель отдела комплаенса
Распространённые ошибки (и быстрые решения)
Перевод средств на «временный» счёт → никогда не делайте этого; подтвердите бенефициара у нотариуса.
Невозвратные депозиты с неопределёнными условиями → определите условия возврата в письменной форме или используйте эскроу.
Нет проверки обременений → обременения следуют за недвижимостью; требуйте снятие обременений от продавца до завершения сделки.
Нет доказательства MT103 → запросите и архивируйте для каждого перевода.
Часто задаваемые вопросы
Распространены ли мошенничества за границей? Они заметны, но их можно избежать с правильными проверками и безопасными платежами.
Доступен ли всегда эскроу? Нет; если нет, используйте клиентский счёт нотариуса/юриста или этапированные прямые платежи.
Что подтверждает мой платеж? Банковский MT103 плюс ссылки на контракт/счет и, при использовании, освобождения по эскроу.
Могу ли я полагаться на слово агента? Только с документами — всегда проверяйте через реестр и нотариуса.
Следующие шаги
Если вы хотите получить готовый список шагов по проверке и платежам, адаптированный к вашему делу, узнайте больше о услуживой поддержке для покупателей. Для более широкой информации о сервисах от поиска до завершения, исследуйте наши услуги.
VelesClub Int. поддерживает покупателей с соблюдением платежей, дью-дилидженс и координацией завершений по всему миру.
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
