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Imóveis em Muscat: capital costeira com crescimento estável e apelo internacional para investidores

Introdução: Por que investir em Muscat

Muscat, a capital de Omã, combina beleza natural, estabilidade política e políticas em evolução que favorecem investidores. Situada na costa do Golfo de Omã, Muscat oferece uma alternativa serena às cidades hiper-modernas da região do Golfo, com sua mistura de arquitetura tradicional, infraestrutura bem planejada e um mercado imobiliário em crescimento. O governo omani introduziu novas regulamentações para incentivar a propriedade estrangeira, especialmente em Complexos Turísticos Integrados (CTIs) e zonas de usufruto, oferecendo opções de residência e formatos de locação de longo prazo. O mercado de Muscat está se desenvolvendo de forma constante, com um forte ênfase em comunidades voltadas para famílias, vida costeira e projetos de hospitalidade e residenciais de padrão internacional.

Tipos de propriedades disponíveis em Muscat

Os investidores em Muscat podem escolher entre uma crescente variedade de opções imobiliárias em distritos e desenvolvimentos:

• Complexos Turísticos Integrados (CTIs): Zonas designadas onde estrangeiros podem comprar propriedades em plena propriedade e obter permissões de residência. Exemplos incluem The Wave (Al Mouj), Muscat Hills e Saraya Bandar Jissah.
• Apartamentos e vilas em zonas residenciais: Embora Omã restrinja a propriedade plena fora dos CTIs, acordos de arrendamento de longo prazo (usufruto) são possíveis em desenvolvimentos selecionados.
• Resorts costeiros e residências de marcas: Desenvolvimentos de luxo ligados a cadeias de hotéis internacionais ou marinas.
• Desenvolvimentos na planta: Novas fases em CTIs ou cidades inteligentes de uso misto.
• Unidades comerciais e de escritório: Especialmente nos distritos de Ruwi, Al Khuwair e Ghala.

Propriedade legal para estrangeiros

Omã permite a propriedade de imóveis por estrangeiros sob estruturas legais específicas:

• Zonas de CTIs: Estrangeiros podem adquirir propriedades em plena propriedade e obter vistos de residência familiar. A posse é total e pode ser vendida ou herdada.
• Direitos de usufruto: Fora dos CTIs, estrangeiros podem assinar acordos de arrendamento renovável de 50 anos registrados no Ministério da Habitação.
• Propriedade de empresas: Investidores estrangeiros podem usar empresas locais ou parcerias de desenvolvimento para acessar ativos adicionais com base em acordos estruturados.

Todas as aquisições de imóveis são registradas no Ministério da Habitação e Planejamento Urbano. As taxas de transferência padrão são de 3% e a devida diligência deve incluir verificações de título, aprovações de desenvolvedores e validação de contratos legais.

Preços e referências de mercado

• Apartamentos em Al Mouj (The Wave): OMR 900–1,300/m² (USD 2,300–3,300)
• Vilas em Muscat Hills: OMR 220,000–400,000 (USD 570,000–1,040,000)
• Propriedades de praia de marca em Saraya Bandar Jissah: OMR 500,000+ (USD 1.3M+)
• Apartamentos em usufruto em Al Khuwair: OMR 65,000–120,000 (USD 170,000–310,000)

No geral, Muscat oferece um melhor valor por metro quadrado do que Dubai ou Doha, especialmente para propriedades à beira-mar e vilas em desenvolvimentos de alto padrão.

Rendimentos de aluguel e demanda

O mercado de aluguel de Muscat é sustentado por:

• Profissionais expatriados (especialmente dos setores de petróleo e gás, educação e saúde)
• Funcionários governamentais e embaixadas
• Turistas do Golfo utilizando plataformas de curto prazo nas zonas de CTI

Rendimentos de aluguel bruto:

• Apartamentos em CTIs: 5%–7%
• Vilas: 4%–6%
• Locações móveis de curto prazo: 6%–10%, dependendo da estação e da vista

Propriedades mobiliadas e casas com acesso à marina ou à praia atraem inquilinos premium e maior retenção.

Infraestrutura e estilo de vida em Muscat

• Transporte: O Aeroporto Internacional de Muscat (MCT) serve a Europa, Ásia e o Oriente Médio; rodovias modernas conectam distritos residenciais chave.
• Saúde: Hospitais de classe mundial como o Hospital Real e clínicas privadas internacionais.
• Educação: As escolas internacionais incluem a American British Academy, The International School of Oman e a Escola Francesa.
• Lazer: Campos de golfe, marinas, trilhas para caminhadas e centros de varejo de luxo.

O ambiente relaxado de Muscat, baixa densidade e acesso à natureza são atraentes para expatriados em busca de paz, segurança e um estilo de vida voltado para a família.

Principais áreas de investimento

• Al Mouj (The Wave): CTI com vilas, apartamentos, marina, campo de golfe e zonas comerciais — muito popular entre expatriados
• Muscat Hills: Desenvolvimento centrado no golfe com residências e espaço comercial perto do aeroporto
• Saraya Bandar Jissah: Propriedades de resort à beira-mar de luxo com gerenciamento de marca
• Shatti Al Qurum: Área embaixatorial com vilas de elite e acesso à praia — há muito tempo preferida por diplomatas

Tributação e estrutura financeira

Omã não tem imposto de renda pessoal nem imposto sobre ganhos de capital na venda de propriedades. Os proprietários de imóveis pagam taxas municipais anuais (aprox. 0,1%–0,3% do valor) e uma taxa de registro de 3% na compra. A renda de aluguel não é tributada para indivíduos, tornando Muscat uma jurisdição atraente para investidores em fluxo de caixa. Para estruturas comerciais, pode haver imposto sobre a renda da empresa (15%).

Residência por investimento

Omã oferece permissões de residência vinculadas à propriedade imobiliária em CTIs. O visto é renovável e se estende a membros da família imediata. Em 2021, Omã lançou um programa de