Imóveis de Investimento em Johor Bahru – Oportunidades para CompradoresPonto de fronteira próximo a Cingapuracom um mercado ativo

Imóveis em Johor Bahru: O Portal do Sul da Malásia com Atração para Investimentos Transfronteiriços

Introdução: Por que investir em Johor Bahru

Johor Bahru (JB), a capital do estado de Johor, é um dos centros urbanos de crescimento mais rápido da Malásia. Localizada logo após a fronteira com Singapura, tornou-se um ponto estratégico para investimentos imobiliários devido à sua localização privilegiada, ao crescimento de infraestrutura e aos preços de imóveis relativamente baixos. Johor Bahru atrai tanto investidores locais quanto estrangeiros — particularmente singapurenses — que aproveitam suas vantagens de custo, altos rendimentos de aluguel e perspectivas de desenvolvimento futuro ligadas ao RTS (Sistema de Transporte Rápido) Johor–Singapura. Como parte do corredor de desenvolvimento Iskandar Malaysia, JB combina acessibilidade, conveniência urbana e potencial internacional.

Tipos de imóveis em Johor Bahru

• Condomínios altos: Localizados no centro de JB, Medini, Danga Bay e próximo ao ponto de verificação CIQ
• Apartamentos com serviços: Com marcas e sem marcas, adequados para inquilinos de curto e longo prazo
• Imóveis em terreno: Casas geminadas, semi-isoladas e bangalôs em comunidades fechadas como Horizon Hills ou East Ledang
• Imóveis comerciais: Lojas, unidades de varejo e salas comerciais em Nusajaya e Taman Mount Austin
• Propriedade industrial: Centros de logística, fábricas e armazéns em Tebrau, Senai e Pasir Gudang

Estrangeiros podem comprar imóveis em Johor Bahru?

• Sim, com limites mínimos de preço: Em Johor, estrangeiros podem adquirir propriedades com preço acima de RM 1 milhão
• Propriedade plena e em regime de arrendamento: Ambos os tipos de propriedade estão disponíveis, mas verifique a duração do projeto individual
• Propriedade em terreno: Permitido em projetos selecionados (excluindo Terras Reservadas para a Malásia)
• Condomínios em regime de propriedade em unidades: Formato mais comum para compradores estrangeiros

Preços dos imóveis em Johor Bahru

• Condos no centro e CIQ: RM 650–RM 1,200 por sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini e Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 por sq.ft. — Medini isento de RPGT e imposto de selo para estrangeiros
• Casas em terreno: RM 700,000–RM 3 milhões dependendo do projeto e localização
• Terrenos industriais: RM 25–RM 60 por sq.ft. em corredores em desenvolvimento

Comparado a Singapura, Johor Bahru oferece propriedades a uma fração do custo, atraindo investidores regionais e aqueles que buscam casas secundárias acessíveis ou ativos de longo prazo.

Mercado de aluguéis e retornos sobre investimentos

• Rendimentos brutos de aluguel: 5%–7% dependendo do tipo de imóvel e do segmento de inquilinos
• Alta demanda: De expatriados, trabalhadores transfronteiriços, estudantes e turistas médicos
• Zonas de aluguel populares: Área do CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini e Taman Mount Austin
• Aluguéis de curto prazo: Viáveis perto do Legoland, hospitais e da fronteira com Singapura

Principais distritos de investimento em Johor Bahru

• Danga Bay: Condos de luxo à beira-mar com apelo turístico e para expatriados
• Medini: Zona principal em Iskandar com isenções fiscais e boa conectividade
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Desenvolvimento planejado com parques temáticos, shoppings e órgãos governamentais
• Taman Mount Austin: Ponto de encontro local com restaurantes, faculdades e rendimentos acessíveis
• Permas Jaya e Johor Jaya: Subúrbios maduros com forte demanda de aluguel nacional

Infraestrutura e vantagens transfronteiriças

• Link RTS: Sistema de Transporte Rápido conectando JB a Singapura (conclusão prevista para 2027) reduzirá o tempo de deslocamento para ~5 minutos
• Rodovias: Autoestrada Norte-Sul, Link de Dispersão Leste e rodovia Second Link
• Saúde: Hospitais Gleneagles Medini, Columbia Asia JB e KPJ Specialist
• Educação: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Varejo: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Custos de transação e impostos

• Imposto de selo: Em camadas de 1%–4% baseado no valor de compra
• Honorários legais: Cerca de 1% do valor do imóvel mais 6% de imposto sobre serviços
• Imposto sobre Ganhos de Propriedade (RPGT): 30% se vendido dentro de 3 anos, 10% após 5 anos (projetos em Medini isentos)
• Imposto sobre renda de aluguel: 24% flat para estrangeiros não residentes (despesas dedutíveis)
• Taxas de manutenção: Normalmente RM 0.25–RM 0.45 por sq.ft. para condomínios

Residência e estilo de vida

• Programa MM2H: Oferece visto renovável de 5 a 10 anos para aqueles com renda e meios financeiros
• Proximidade de Singapura: Muitos residentes do programa MM2H vivem em JB e se deslocam para Singapura ou desfrutam de estilos de vida em duas cidades
• Amigável para famílias: Comunidades fechadas, escolas internacionais e instalações de lazer tornam JB uma base residencial popular

Exemplos de cenários de investimento

• Condomínio de 1.200 sq.ft. em Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — aluguel RM 4,200/mês → ~6.1% rendimento
• Casa geminada em East Ledang (RM 1,2 milhão): Aluguel RM 4,800/mês → ~4.8% rendimento bruto; comunidade fechada com acabamentos de alto padrão
• Loja em Taman Mount Austin: RM 1,5 milhão — aluguel RM 6,000/mês → ~4.8% rendimento; boa demanda de varejo

Riscos e desafios

• Excedente de oferta: Especialmente em certos mercados de condomínios; unidades selecionadas em desenvolvimentos bem administrados
• Risco de depreciação: Projetos sem uma clara atratividade de manutenção ou inquilinos podem ter um desempenho inferior
• Revisões legais: Essenciais devido à variação de tenências e aprovações de desenvolvimento em camadas

Como a VelesClub Int. apoia investidores em Johor Bahru

• Due diligence sobre localização, status legal e projeções de ROI
• Apoio em compras baseadas em Medini e benefícios fiscais
• Gestão completa de transações e aquisição de inquilinos
• Consultoria para estratégias transfronteiriças e planos de dupla residência

Conclusão

Johor Bahru combina acessibilidade, apelo transfronteiriço e um forte impulso de infraestrutura. Com a conclusão do Link RTS e a contínua expansão do Iskandar Malaysia, JB está pronta para se tornar uma das cidades mais acessíveis e habitáveis do Sudeste Asiático, tanto para investidores quanto para residentes. Se você está buscando renda de aluguel, valorização ou planejamento de estilo de vida a longo prazo, Johor Bahru oferece uma proposta de valor convincente. A VelesClub Int. fornece a visão, rede e suporte necessários para ajudá-lo a ter sucesso nesta fronteira do mercado imobiliário em evolução.