Imóveis para Investimento em Johor Bahru – Oportunidades para CompradoresPonto de fronteira perto de Singapuracom mercado ativo

Imóveis em Johor Bahru: A Porta de Entrada do Sul da Malásia com Apelo de Investimento Transfronteiriço

Introdução: Por que investir em Johor Bahru

Johor Bahru (JB), a capital do estado de Johor, é um dos centros urbanos que mais cresce na Malásia. Localizada logo além da fronteira com Cingapura, tornou-se um ponto quente para investimento imobiliário devido à sua localização estratégica, crescimento da infraestrutura e preços de propriedade comparativamente baixos. Johor Bahru atrai tanto investidores malaios quanto estrangeiros — particularmente cingapurianos — que capitalizam suas vantagens de custo, altos rendimentos de aluguel e perspectivas futuras de desenvolvimento ligadas ao RTS (Sistema de Transporte Rápido) Johor–Cingapura. Como parte do corredor de desenvolvimento Iskandar Malaysia, JB combina acessibilidade, conveniência urbana e potencial internacional.

Tipos de imóveis em Johor Bahru

• Condomínios em altura: Encontrados no centro de JB, Medini, Danga Bay, e perto do ponto de controle CIQ
• Apartamentos com serviços: Branded e não branded, adequados para inquilinos de curto e longo prazo
• Casas em lote: Casas geminadas, semi-D e bangalôs em comunidades fechadas como Horizon Hills ou East Ledang
• Imóveis comerciais: Lojas, unidades de varejo e salas de escritório em Nusajaya e Taman Mount Austin
• Propriedade industrial: Centros logísticos, fábricas e armazéns em Tebrau, Senai e Pasir Gudang

Estrangeiros podem comprar imóveis em Johor Bahru?

• Sim, com limites de preço mínimo: Em Johor, estrangeiros podem comprar propriedades com preço acima de RM 1 milhão
• Propriedade livre e arrendamento: Ambos os tipos de propriedade estão disponíveis, mas verifique a duração do projeto individual
• Propriedades em lote: Permitidas em projetos selecionados (excluindo Terras Reservadas a Malay)
• Condomínios com título de fração: Formato mais comum para compradores estrangeiros

Preços dos imóveis em Johor Bahru

• Condomínios no centro e CIQ: RM 650–RM 1,200 por sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini e Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 por sq.ft. — Medini isenta de RPGT e imposto de selo para estrangeiros
• Casas em lote: RM 700,000–RM 3 milhões dependendo do projeto e localização
• Terreno industrial: RM 25–RM 60 por sq.ft. em corredores em desenvolvimento

Comparado a Cingapura vizinha, Johor Bahru oferece propriedades a uma fração do custo, atraindo investidores regionais e aqueles que buscam casas secundárias acessíveis ou ativos de longo prazo.

Mercado de aluguel e retornos de investimento

• Rendimentos brutos de aluguel: 5%–7% dependendo do tipo de propriedade e segmento de inquilinos
• Demanda forte: De expatriados, trabalhadores transfronteiriços, estudantes e turistas médicos
• Zonas de aluguel populares: Área CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini e Taman Mount Austin
• Aluguel de curto prazo: Viável perto do Legoland, hospitais e da fronteira com Cingapura

Principais distritos de investimento em Johor Bahru

• Danga Bay: Condomínios de luxo à beira-mar com apelo turístico e para expatriados
• Medini: Zona principal em Iskandar com isenções fiscais e boa conectividade
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Desenvolvimento planejado com parques temáticos, shoppings e escritórios governamentais
• Taman Mount Austin: Ponto quente local com restaurantes, faculdades e rendimentos acessíveis
• Permas Jaya & Johor Jaya: Subúrbios maduros com forte demanda de aluguel interno

Infraestrutura e vantagens transfronteiriças

• Ligação RTS: Sistema de Transporte Rápido ligando JB a Cingapura (conclusão prevista para 2027) reduzirá o trajeto para ~5 minutos
• Rodovias: Autoestrada Norte-Sul, Ligação de Dispersão Oriental e autoestrada Second Link
• Saúde: Hospitais Gleneagles Medini, Columbia Asia JB e KPJ Specialist
• Educação: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Varejo: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Custos de transação e impostos

• Imposto de selo: Estratificado de 1%–4% com base no valor da compra
• Honorários legais: Cerca de 1% do valor da propriedade mais 6% de imposto sobre serviços
• Imposto sobre Ganhos de Capital (RPGT): 30% se vendido dentro de 3 anos, 10% após 5 anos (projetos Medini isentos)
• Imposto sobre a renda de aluguel: 24% fixo para estrangeiros não residentes (despesas dedutíveis)
• Taxas de manutenção: Tipicamente RM 0.25–RM 0.45 por sq.ft. para condomínios

Residência e estilo de vida

• Programa MM2H: Oferece visto renovável de 5 a 10 anos para aqueles com renda e meios financeiros
• Proximidade a Cingapura: Muitos residentes do MM2H vivem em JB e se deslocam para Cingapura ou desfrutam de estilos de vida de duas cidades
• Família amigável: Comunidades fechadas, escolas internacionais e instalações de lazer tornam JB uma base popular para residências

Exemplos de cenários de investimento

• Condomínio de 1,200 sq.ft. em Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — aluguel RM 4,200/mês → ~6.1% rendimento
• Casa em um lote em East Ledang (RM 1.2 milhões): Aluguel RM 4,800/mês → ~4.8% rendimento bruto; comunidade fechada com acabamento de alto padrão
• Loja em Taman Mount Austin: RM 1.5 milhões — aluguel RM 6,000/mês → ~4.8% rendimento; boa demanda de varejo

Riscos e desafios

• Excesso de oferta: Especialmente em certos mercados de condomínios; unidades selecionadas em desenvolvimentos bem geridos
• Risco de depreciação: Projetos sem apelo claro de manutenção ou inquilinos podem ter desempenho abaixo do esperado
• Revisões legais: Essenciais devido à variação de duração e aprovações de desenvolvimento em camadas

Como a VelesClub Int. apoia investidores em Johor Bahru

• Due diligence sobre localização, status legal e projeções de ROI
• Assistência com compras em Medini e benefícios fiscais
• Gerenciamento de transações de ponta a ponta e aquisição de inquilinos
• Consultoria para estratégias transfronteiriças e planos de residência dupla

Conclusão

Johor Bahru combina acessibilidade, apelo transfronteiriço e grande momento de infraestrutura. Com a conclusão da ligação RTS e a contínua expansão de Iskandar Malaysia, JB está pronta para se tornar uma das cidades mais acessíveis e habitáveis do Sudeste Asiático para investidores e residentes. Seja você um alvo de renda de aluguel, valorização ou planejamento de estilo de vida de longo prazo, Johor Bahru oferece uma proposta de valor atraente. A VelesClub Int. fornece a visão, rede e suporte para ajudá-lo a ter sucesso nesta fronteira imobiliária em evolução.