Diligência prévia para propriedades no exterior (2025): Checklist para compradores
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16/09/2025
Diligência prévia para propriedades no exterior (2025): Checklist para compradores
Comprar no exterior significa que você não pode confiar apenas na palavra do vendedor. A diligência prévia é o processo de verificação de aspectos legais, financeiros e técnicos antes de assinar ou transferir fundos. Este guia fornece um checklist claro para evitar surpresas caras.
Regra rápida
Nunca libere os fundos completos até que seu advogado ou consultor confirme a titularidade limpa, ausência de dívidas, licenças corretas e termos de pagamento seguros. Se você deseja apoio durante esse processo, leia mais sobre serviços de consultoria prática.
Checklist de diligência prévia — tabela única e clara
| Área | O que verificar | Documentos / provas | Risco se faltar |
|---|---|---|---|
| Titularidade & propriedade | Confirme que o vendedor é o proprietário legal | Extrato de registro, referência da escritura, pesquisa registral | Risco de fraude; contrato inexequível |
| Ônus | Verifique se há gravames, hipotecas, disputas | Certificado de ônus, documentos de liberação de hipoteca | Dívidas ocultas transferidas com a propriedade |
| Licenças & zoneamento | Confirme se o uso da propriedade é legal (residencial, locação, etc.) | Certificado de zoneamento, licenças de planejamento | Proibição de uso, demolição ou multas |
| Regras de condomínio/HOA | Revise os estatutos, cotas, taxas de serviços | Estatuto da HOA, tabela de taxas, atas de reuniões | Restrições em aluguéis; taxas inesperadas |
| Impostos & utilidades | Confirme se o vendedor pagou impostos sobre a propriedade e contas | Certificado de quitação fiscal, recibos de utilidades, quitação de HOA | Comprador herda impostos ou dívidas não pagos |
| Vistoria técnica | Verifique a condição estrutural, sistemas, defeitos | Relatório do avaliador, certificado de eficiência energética | Custos de reparo ocultos, propriedade insegura |
| Conformidade (KYC/SoF) | Prepare o arquivo de conformidade do comprador | Passaporte, extratos bancários, narrativa de SoF, MT103 | Banco pode congelar transferência; cartório bloqueia escritura |
| Pagamentos & método | Assegure uma transferência em escrow ou segura e escalonada | Acordo de escrow ou cronograma de pagamento; MT103 | Fundos em risco; auditoria pouco clara |
Como usar o checklist
Comece pela titularidade e ônus. Depois, confirme o zoneamento e as licenças, e revise as regras do condomínio/HOA, se aplicável. Colete os recibos de impostos e utilidades do vendedor. Solicite uma vistoria técnica para identificar defeitos. Ao mesmo tempo, prepare seu próprio pacote de KYC/SoF. Finalmente, estabeleça um método de pagamento seguro com narrativas que correspondam ao contrato. Para fluxos de pagamento de exemplo, veja mais sobre pagamentos seguros transfronteiriços.
Dicas práticas
Centralize os documentos: mantenha tudo em uma pasta. Use traduções certificadas: se exigido pelo registro ou banco. Verifique os nomes: o nome do vendedor deve coincidir na escritura, documento de identidade e conta bancária. Planeje o tempo: registros, vistorias e licenças levam semanas — comece cedo.
Duas notas de especialistas
“A maneira mais rápida de perder semanas é pulando as verificações registrais — sempre obtenha o extrato oficial.” — Sofia, Gerente de Transações
“Solicite a vistoria antes de se apaixonar pela propriedade — defeitos ocultos são mais baratos de evitar do que de consertar.” — Daniel, Consultor Jurídico
Erros comuns (e correções rápidas)
A falta da verificação de ônus → ônus seguem a propriedade; confirme com o registro.
Ignorando o zoneamento → locações ilegais ou proibições de uso depois.
Impostos/utilidades não pagos → adicione certificados de quitação do vendedor ao seu arquivo.
Sem cópias do MT103 → cada transferência deve ter uma prova bancária armazenada com a escritura.
Perguntas frequentes
A diligência prévia é sempre necessária? Sim — mesmo para construções novas, verifique licenças e garantias.
Quem paga pela vistoria? Geralmente, o comprador; considere isso parte do custo seguro da compra.
E se o registro estiver lento? Reserve com antecedência e permita semanas de folga.
Meu advogado pode fazer tudo isso? Sim — mas verifique se eles cobrem itens técnicos e legais.
Próximos passos
Se você deseja um plano de diligência prévia coordenado com modelos de documentos e salvaguardas de pagamento, explore nosso suporte de consultoria. Para serviços mais abrangentes que cobrem a busca até a conclusão, leia mais sobre nossos serviços.
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