Por que a Bulgária?

• Um dos mercados imobiliários mais acessíveis da UE

• Membro da UE com infraestrutura em melhoria e turismo em crescimento

• Aumento do interesse em habitação costeira, de esqui e estudantil

• Grande potencial de aluguel em cidades universitárias e litorâneas

• Regime fiscal favorável: 10% de imposto de renda fixo e isenção de imposto sobre herança

Estrangeiros podem comprar imóveis na Bulgária?

Sim — indivíduos e empresas estrangeiras podem comprar livremente apartamentos, casas e imóveis comerciais.

• Cidadãos da UE podem comprar terrenos e edificações

• Cidadãos não pertencentes à UE podem comprar apartamentos, mas devem utilizar uma empresa búlgaro para a aquisição de terrenos

• A propriedade de terrenos via compra é restrita para indivíduos não pertencentes à UE

Programas de Residência e Permissão 2025

• A Bulgária oferece um visto de residência via investimento imobiliário, começando em ~€300.000

• Isso concede residência temporária, renovável periodicamente

• Exigências de estadia física são mínimas; não há caminho direto para a cidadania

• Possuir imóvel apoia finalidades de visto, mas não garante status

Processo Legal de Compra de Imóveis

1. Obter um número de identificação pessoal búlgaro (PIC) e abrir uma conta bancária local

2. Contratar um notário e/ou advogado para realizar a devida diligência

3. Assinar um contrato preliminar (pagamento antecipado de 5–10%)

4. Realizar inspeções legais e técnicas (título, exclusões, permissões)

5. Finalizar a venda com um contrato notarial no escritório do notário

6. Registrar a propriedade no Registro de Terras (Cadastre) da Bulgária

7. Pagar todos os impostos e taxas notariais aplicáveis

Impostos e Taxas

• Imposto de Aquisição: 2%–3,5% do valor de compra, dependendo do município

• Taxas Notariais e Legais: 1%–2% do preço de compra

• Taxas de Agente: Tipicamente 2%–3%, frequentemente compartilhadas

• Imposto Municipal Anual: ~0,1%–0,3% do valor do imóvel

• Imposto sobre Ganhos de Capital: 10% fixo sobre o lucro

• Imposto sobre Renda de Aluguel: 10% fixo sobre a renda líquida de aluguel

Disponibilidade de Hipotecas para Estrangeiros

• Bancos búlgaros podem emprestar a não-residentes — condição comum é ter renda ou emprego local

• Relação Empréstimo-Valor (LTV): Até 70–80% dependendo do perfil

• Taxas de Juros (2025): Aproximadamente 4%–6%

• Maior risco pode exigir pagamento inicial de 20–30% e comprovação de renda estável

A Bulgária é o lugar certo para você?

✅ Ideal para:

• Investidores que buscam uma entrada acessível com retornos de aluguel respeitáveis

• Expatriados que trabalham na Bulgária ou profissionais remotos

• Compradores de casas de férias ou investidores de aluguel curto em cidades litorâneas e montanhosas

• Aqueles interessados em residência temporária por meio da compra de imóveis

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperam cidadania da UE via investimento

• Investidores que buscam oportunidades de rápido retorno (mercado em crescimento mais rápido, mas menor)

• Compradores que não estão familiarizados com estruturas legais de empresas da UE para aquisições de terrenos

Melhores Locais para Comprar na Bulgária (2025)

Sofia (Centro, Studentski grad, Lozenets)

• Cidade capital com alta demanda de aluguel e locação profissional

• Retornos: 4%–6%; boa valorização de capital

Plovdiv

• Centro cultural e estudantil; interesse internacional em rápida ascensão

• Retornos: 5%–7%; preços de entrada moderados

Varna & Burgas (Costa do Mar Negro)

• Pontos quentes de aluguel de verão com fortes retornos de locação curta

• Retornos: 5%–8% sazonalmente

Bansko & Borovets (Estâncias Montanhosas)

• Populares entre turistas de esqui; apartamentos e chalés têm demanda sazonal

• Retornos: 6%–9% durante a alta temporada

Veliko Tarnovo & Gabrovo

• Cidades históricas com crescente interesse de expatriados e populações universitárias

Visão Geral de Retorno sobre Investimento e Retorno de Aluguel

Tendências em 2025

• Mercados costeiros se recuperando pós-pandemia com forte fluxo de turistas no verão

• Sofia e Plovdiv experimentam crescimento devido ao setor de TI e educação

• Aumento de esquemas de investimento em propriedades para residência

• Expansão das regulamentações de aluguel de temporada próximas a parques e regiões montanhosas

Erros Comuns a Evitar

• Não estabelecer ou utilizar uma empresa quando necessário para compras de terrenos

• Não orçar adequadamente os custos de reforma e tradução

• Subestimar as flutuações sazonais do mercado na demanda por aluguel

• Pular inspeções técnicas (questões comuns de aquecimento, isolamento)

• Contar com residência ou cidadania automática da UE por meio de investimento

Conclusão

A Bulgária oferece uma oportunidade de investimento atraente com preços baixos, fortes retornos de aluguel e opções de residência temporária. Os compradores devem estar cientes da estrutura legal, ciclos de demanda sazonais e regulamentos locais. Com apoio legal especializado e uma escolha inteligente de localização, a Bulgária pode proporcionar retornos confiáveis e benefícios de estilo de vida em 2025.