Evitando Golpes em Propriedades Internacionais (2025): Um Guia Prático para Compradores
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16/09/2025
Evitando Golpes em Propriedades Internacionais (2025): Um Guia Prático para Compradores
Os compradores internacionais enfrentam risco adicional: regras desconhecidas, distância e múltiplos intermediários. A boa notícia é que a maioria dos golpes é fácil de identificar se você seguir uma simples rotina de verificação e mantiver os pagamentos rastreáveis. Este guia mostra os sinais de alerta, como verificar e como configurar pagamentos que deixem um claro rastro de auditoria.
Regra básica
Nunca libere o valor total até que o título, a autoridade do vendedor e as condições de entrega sejam verificadas — e seu contrato, faturas e narrativas de transferência correspondam palavra por palavra.
Padrões de golpe — uma tabela clara
| Padrão | Sinais de alerta | Como verificar | Ação mais segura |
|---|---|---|---|
| Propriedade falsa / vendedor impostor | Sem extrato recente do título; desculpas para evitar o cartório; pressão para “agir hoje” | Obtenha extrato do registro de imóveis; compare o nome do vendedor com o documento de identidade e a escritura | Negocie somente através de cartório/registros; adicione verificações de identidade ao contrato |
| Desvio de pagamento (troca de e-mail/IBAN) | Novos dados da conta enviados em cima da hora; conta “temporária” ou de terceiros | Verifique o IBAN por meio de um segundo canal; confirme com o cartório | Use escrow ou confirme o beneficiário por escrito antes da transferência |
| Traps de depósito | Depósito grande não reembolsável com condições vagas | Exija um cronograma por escrito com gatilhos e reembolsos | Divida os pagamentos; mantenha uma última parcela para escritura/chaves |
| Título com ônus ocultos | Declaração de “título limpo”, mas sem certificado de ônus | Solicite uma busca de ônus e um plano de quitação de ônus | Faça o vendedor quitar os ônus antes da finalização |
| Corretores não licenciados / “advogados” de fachada | Sem número de licença; sem escritório; domínios de e-mail genéricos | Verifique o registro do órgão regulador; solicite uma carta de contratação | Trabalhe com consultores licenciados; assine mandatos por escrito |
| Projeto sem garantias | Sem escrow; sem garantia bancária/securitária; marcos vagos | Peça garantias e certificados de estágio | Pagamento somente em marcos respaldados por documentos |
| Promessas de yield de aluguel | Retornos garantidos sem contratos ou contas auditadas | Solicite contratos de locação, números auditados e confirmação de legislação | Modele o yield com despesas reais e vacâncias |
Rotina de verificação — 8 passos
1) Identidade e autoridade: Compare a identidade do vendedor com a escritura e o registro. 2) Título: Obtenha um extrato recente + verificação de ônus. 3) Uso da propriedade: Verifique as regras de zoneamento e aluguel de curto prazo. 4) Condomínio/HOA: Leia os regulamentos e a programação de taxas. 5) Impostos & utilidades: Obtenha certificados de quitação do vendedor. 6) Laudo técnico: Solicite uma inspeção independente. 7) Controles de contrato: Vincule pagamentos a documentos que você receberá. 8) Prova de pagamento: Mantenha cópias de MT103 e alinhe narrativas com o contrato.
Segurança de pagamento em um parágrafo
Onde disponível, use escrow ou uma conta de cliente de cartório/advogado. Se você pagar direto, replique os controles de escrow dentro do contrato (estágios, gatilhos de documentos, prazos). Nunca transfira para contas que não estejam nomeadas no contrato. Se precisar de exemplos de redação e um cronograma dividido que você possa adaptar, leia sobre configuração de pagamento seguro.
Documentos que você deve exigir
Extrato de título/referência da escritura; certificado de ônus; identidade do vendedor + autorização de venda; confirmações de zoneamento/permissão; regulamentos do condomínio/HOA; acordo de reserva/preliminar; contrato final/escritura; declaração de conclusão; contrato de escrow (se utilizado); faturas; recibos de banco MT103.
Duas notas de especialistas
“A maioria dos golpes desmorona quando você solicita documentos de registro e compara os nomes — faça isso antes de qualquer depósito.” — Mei, Advogada
“O desvio de pagamentos é o maior risco em transações internacionais — verifique os detalhes do beneficiário via um segundo canal sempre.” — Aiko, Líder de Conformidade
Erros comuns (e correções rápidas)
Enviar fundos para uma conta “temporária” → nunca faça isso; confirme o beneficiário com o cartório.
Depósitos não reembolsáveis com termos vagos → defina gatilhos de reembolso por escrito ou use escrow.
Sem verificação de ônus → os ônus seguem a propriedade; exija a quitação do vendedor antes da finalização.
Sem evidência de MT103 → solicite e arquive para cada transferência.
Perguntas frequentes
Golpes são comuns no exterior? Eles são visíveis, mas evitáveis com verificações adequadas e pagamentos seguros.
O escrow está sempre disponível? Não; se não, use uma conta de cliente de cartório/advogado ou pagamentos diretos escalonados.
O que comprova meu pagamento? Bank MT103 mais referências de contrato/fatura e, quando usados, liberações de escrow.
Posso confiar na palavra do agente? Somente com documentos — sempre verifique por meio do registro e do cartório.
Próximos passos
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