해외에서 부동산을 구매할 때 설렘이 판단력을 흐리게 할 수 있습니다. 그러나 적절한 실사를 건너뛰는 것은 가장 비싼 실수 중 하나입니다. 법적 함정, 분쟁된 소유권, 구역 변경의 놀라움, 미납 세금은 당신의 꿈의 부동산을 악몽으로 바꿀 수 있습니다.

이 문서는 계약 체결 전에 모든 구매자가 취해야 할 필수 법적 실사 단계를 국제 부동산 구매에 맞춰 안내합니다.

실사가 중요한 이유

• 소유권 및 법적 소유권 확인

• 담보 또는 채무 탐지

• 구역 준수 확인

• 건축 허가 및 토지 사용의 유효성 검증

• 사기 및 허위 매물 피하기

• 임대 또는 재판매의 합법성 확인

1단계: 법적 소유권 확인

• 최근의 소유권 증서 또는 토지 증명서를 요청하세요.

• 판매자가 등록된 소유자인지 확인하십시오.

• 공동 소유, 상속권 또는 제3자 청구에 대해 문의하세요.

• 부동산 등록 번호를 요청하고 토지 등록부 데이터베이스와 교차 확인하세요.

예시 경고 신호:

• 발리에서는 외국 구매자가 명목 계약을 사용할 경우, 명목자가 나중에 부동산 이전을 거부할 수 있으며, 이는 법적으로 실행 가능하지 않을 수 있습니다.

2단계: 담보 및 채무 확인

• 변호사 또는 공공 등록부를 통해 소유권 검색을 실시하세요.

• 담보, 유치권, 미납 세금 또는 법적 분쟁을 찾아보세요.

• 스페인에서는 **"노타 심플"**을 요청하거나 터키에서는 공식 토지 발췌본을 요청하세요.

전문가 팁:

• 제목 보험(미국 및 일부 EU 시장에서 제공)은 숨겨진 청구에 대해 보호합니다.

3단계: 토지 사용 및 구역 준수 확인

• 부동산 사용이 당신의 목표(주거용, 상업용, 혼합 용도)와 일치하는지 확인하세요.

• 보호 구역이나 구역 제한이 있는지 점검하세요.

• 토지 사용 정책이나 도시 계획의 잠재적 변화에 대해 조사하세요.

예시:

• 태국에서는 Condo 프로젝트가 단기 임대를 금지하는 구역에 지어질 수 있습니다.

4단계: 건축 허가 및 건축 이력 검증

• 건축 허가, 거주 증명서, 완공 승인서를 요청하세요.

• 추가 또는 수정된 사항이 법적으로 승인되었는지 확인하세요.

• 오프플랜 프로젝트에서는 개발자가 유효한 면허 및 이행 보증을 가지고 있는지 확인하세요.

경고 신호:

• 터키에서는 허가 없이 불법적으로 확장되거나 수정된 재판매 부동산이 흔합니다.

5단계: 세금 및 유틸리티 채무 확인

• 모든 재산세, 유틸리티 요금 및 유지 관리 수수료가 지불되었는지 증거를 요청하세요.

• 일부 관할권은 이전 전에 세금 완납 증명서를 요구합니다.

• 부동산에 부과된 커뮤니티 협회 채무가 있는지 확인하세요.

주의:

• 포르투갈에서는 미납된 공동 관리비가 새로운 소유자에게 따라올 수 있습니다.

6단계: 외국인 구매자를 위한 법적 준수

• 외국인 소유 규칙을 이해하세요(예: 발리에서는 외국인에게 무료 보유 토지 금지).

• 소유 방법이 현지 법률을 준수하는지 확인하세요—리스, 구분 소유권 또는 회사 소유를 고려하세요.

• 군 청소 또는 거주 승인 여부를 확인하세요.

7단계: 국경 간 자금 이체 및 계약

• 직접 판매자에게 지급하기보다는 공식 에스크로 서비스를 사용하세요.

• 통화 규제 또는 자본 이익 송환 제한 여부를 확인하세요.

• 구매 계약서가 이중 언어이며 법적으로 구속력이 있는지 확인하세요.

8단계: 자격을 갖춘 법률 전문가 선택

• 판매자의 변호사나 중개인을 사용하지 마세요.

• 해외 구매자를 위해 일하는 면허가 있는 부동산 변호사를 고용하세요.

• 서면 법률 의견을 요청하고 면허 자격을 확인하세요.

9단계: 오프 플랜 프로젝트에 대한 실사

• 개발자의 면허, 경험 및 이행 이력을 검증하세요.

• 건축 면허, 마스터 플랜 및 에스크로 구조의 사본을 요청하세요.

• 정부 프로젝트 승인과 이행 보증을 확인하세요.

경고 신호:

• 두바이에서는 승인된 에스크로 계좌가 있는 RERA 등록 개발자에게만 구매하세요.

10단계: 판매 후 적절한 등록 보장

• 등록은 귀하의 법적 소유권을 확정합니다.

• 지연이나 누락은 법적 문제나 벌금으로 이어질 수 있습니다.

• 구매 후 항상 업데이트된 소유권 증명서 또는 토지 장부 항목을 확보하세요.

법적 실사 체크리스트

• 소유권 증서 및 소유권을 확인하세요.

• 유치권 및 담보 검색을 실시하세요.

• 구역 및 토지 사용 규정을 검토하세요.

• 허가 및 건축 승인을 확인하세요.

• 세금 및 수수료가 지불되었는지 확인하세요.

• 외국인 구매자 제한을 이해하세요.

• 독립적인 현지 변호사를 고용하세요.

• 법적 계약 형식을 확인하세요.

• 오프플랜 개발자의 자격을 점검하세요.

• 부동산을 법적으로 등록하세요.

마무리 생각

글로벌 부동산에서 실사를 건너뛰는 것은 단순히 위험할 뿐만 아니라 잠재적으로 파괴적입니다. 소유권 분쟁에서 규제 위반까지, 한 가지 법적 세부 사항이라도 간과하면 수천을 잃을 수 있습니다.

국제적 투자는 놀라운 기회를 제공하지만, 철저한 법적 점검, 전문적인 조언, 그리고 검증된 문서로 자신을 보호해야 합니다.

지금 숙고하여 향후 투자가 부채로 전환되지 않도록 하세요.