왜 벨기에인가?

• 유럽의 중심에 위치한 안정적인 EU 및 NATO 회원국

• 브뤼셀에 있는 유럽 기관으로 인해 높은 외국인 거주자 인구

• 다국어 시장—네덜란드어, 프랑스어 및 영어 사용

• 외교관, 학생 및 전문가들로부터 좋은 임대 수요 존재

• 다른 서유럽 수도들에 비해 저렴하게 가격 설정

외국인이 벨기에에서 부동산을 구매할 수 있는가?

네—외국 개인 및 기업은 현지인과 동일한 권리를 가지고 주거용 및 상업용 부동산을 구매, 임대 또는 개발할 수 있습니다.

• 국적이나 거주지에 대한 제한 없음

• 법적 프레임워크와 민법에 따라 보호받음

2025년 거주 및 비자 프로그램

• 부동산 기반의 골든 비자나 거주 프로그램 없음

• 표준 옵션은 고용 기반 비자, 창업, 가족 재결합 포함

• 부동산 소유는 안정적인 주거지를 보여줌으로써 비자 신청을 지원할 수 있지만, 단독으로는 충분하지 않음

부동산 구매의 법적 절차

1. 벨기에 세금 번호(Numéro BCE/BTW) 획득

2. 법적 지원을 위한 공증인 또는 변호사 고용

3. 보증금(약 10%)과 함께 compromis de vente/koopovereenkomst(예비 계약서) 서명

4. Due diligence 수행—소유권 검색, 계획 제한, 가능한 세금 부과 확인

5. 공증인 사무소에서 최종 계약 서명

6. 공증인이 토지 등록부에 계약 등록

7. 모든 거래 세금 및 수수료 납부

세금 및 수수료

• 등록세 (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • 플란더스: 3% (첫 주택에 대해 할인율 적용)

  • 브뤼셀 및 왈로니: 12.5%–15% (지역과 부동산 타입에 따라 다름)

• 공증 및 법적 수수료: 약 1%–1.5%

• 중개 수수료: 일반적으로 판매자가 부담함(약 3%)

• 연간 재산세 (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0.25%–1.25%, 위치 및 부동산에 따라 다름

• 양도소득세:

  • 개인: 1차 주거지면 면세(5년 이상 보유); 그렇지 않을 경우 약 16.5% 세금 부과

  • 기업: 일반 기업 소득세에 따라 과세

• 임대 소득세:

  • 토지 세금 + 실제 임대 수익 기반—유효 세율 25%–50% 지역에 따라 다름

외국인을 위한 주택 담보 대출 가능성

• 벨기에 은행은 강력한 소득 서류를 가진 비거주자에게 대출 가능

• 비거주자는 LTV가 보통 70–80%로 제한됨

• 2025년 이자율은 고객 및 대출 기간에 따라 약 2.5%–4% 범위

• EU 시민과 벨기에와의 연관성이 있는 경우 대출 시행이 더 원활함

벨기에는 당신에게 적합한가?

✅ 이상적인 경우:

• 안정적인 EU 시장에 진입하고자 하는 투자자, 낮은 통화 리스크

• 브뤼셀에서 임대 주택이 필요한 외국인 또는 EU 기관 직원

• 주요 도시에서 임대 포트폴리오를 장기적으로 구축하려는 투자자

❌ 덜 이상적인 경우:

• 부동산 투자가 거주권을 부여한다고 예상하는 구매자

• 단기 고수익을 추구하는 투자자—수익은 보통 수준

• 높은 초기 구매 세금에 주저하는 경우

2025년 벨기에에서 구매할 최고의 장소

브뤼셀 (유럽 지구, 익셀레스, 생질)

• 강한 수요, 안전한 세입자—기관 및 외국인이 임대 시장을 주도

• 중심 지역은 가격이 높지만 안정적인 임대 수익 제공

앤트워프 (주드, 앤트워프 중심)

• 주요 항구 및 문화 중심지

• 브뤼셀보다 약간 낮은 가격으로 견고한 임대 수익

겐트 (빈엔스타드, 레데베르크)

• 기술 성장이 있는 대학 도시, 학생 임대가 높은 수요

러벤

• 브뤼셀 근처의 저명한 학술 중심지, 강력한 장기 임대 시장

리예주 & 나무르

• 개발 중인 지역 경제로 저렴–예산 투자자에게 적합

임대 수익 및 ROI 개요

2025년 트렌드

• 브뤼셀에서 높은 수요가 가격을 밀어올리고 있으며, 공급은 제한적

• 대규모 기관 및 기금 주도의 주택 물량 증가

• 겐트 및 러벤에서 학생 주택 수요 지속적으로 증가

• 사회주택 및 임대 규제에 대한 정책 변화가 수익성에 영향을 미칠 수 있음

피해야 할 일반적인 실수

• 등록세 지역적 차이를 과소평가

• 임대 부동산 재정 계획을 건너뛰기—특히 임대 시 발생

• 장기 세입자를 위주로 한 세입자 보호 법무법칙 무시

• 안정적인 임대 수요 없이 주요 지역에서 과다 지불

• 에너지 성능 인증서 및 건물 검사와 같은 의무 사항 소홀히 하기

결론

벨기에는 현대적이고 다국어 환경을 갖춘 EU 부동산 시장으로, 안정적인 수요와 합리적인 수익률을 제공합니다. 브뤼셀 및 왈로니에서 초기 비용이 클 수 있지만, 주요 도시에서의 장기적인 임대 전망은 단단합니다. 외국인 구매자는 열린 정책과 법적 명확성의 혜택을 누리며—세금, 세입자 규칙 및 위치의 세부 정보를 고려하여 지혜로운 장기 투자를 할 수 있습니다.