불가리아의 매력은?

• EU에서 가장 저렴한 부동산 시장 중 하나

• 인프라가 개선되고 관광이 증가하는 EU 회원국

• 해안, 스키 및 학생 주택에 대한 관심 증가

• 주요 대학 및 해안 도시에서의 높은 임대 잠재력

• 유리한 세금 체계: 10%의 평탄 소득세와 상속세 없음

외국인이 불가리아에서 부동산을 구매할 수 있나요?

네 — 외국인 개인 및 기업은 아파트, 주택 및 상업용 부동산을 자유롭게 구매할 수 있습니다.

• EU 시민은 토지와 건물을 구매할 수 있습니다.

• 비(EU) 시민은 아파트를 구입할 수 있지만, 토지 구매를 위해 불가리아 회사를 이용해야 합니다.

• 비(EU) 개인의 경우, 토지 소유권 구매가 제한됩니다.

2025년 거주 허가 및 프로그램

• 불가리아는 부동산 투자로 거주 허가를 제공하며, 최소 ~€300,000부터 시작합니다.

• 이는 임시 거주권을 부여하며 정기적으로 갱신할 수 있습니다.

• 물리적 체류 요건은 최소화되어 있으며, 시민권으로의 직접적인 경로는 없습니다.

• 부동산 소유는 비자용도로 지원할 수 있지만 지위 보장을 보장하지는 않습니다.

부동산 구매의 법적 절차

1. **불가리아 개인 ID (PIC)**를 취득하고 현지 은행 계좌를 개설합니다.

2. 면밀한 조사를 위해 공증인 및/또는 변호사를 고용합니다.

3. 예비 계약서에 서명합니다 (선지급금 5-10%).

4. 법적 및 기술 검사를 수행합니다 (소유권, 배제, 허가).

5. 그들의 사무실에서 공증 계약서로 판매를 완료합니다.

6. 불가리아 **토지 등록소 (카다스트르)**에 소유권을 등록합니다.

7. 모든 세금 및 공증 수수료를 지불합니다.

세금 및 수수료

• 취득세: 구매가의 2%-3.5%, 지방 자치 단체에 따라 다름

• 공증 및 법률 수수료: 구매가의 1%-2%

• 중개 수수료: 일반적으로 2%-3%이며 자주 나누어짐

• 연간 지방세: ~0.1%-0.3%의 부동산 가치에 따라

• 자본 이득세: 수익에 대해 10%의 평탄 세금

• 임대 소득세: 순 임대 소득에 대해 10%의 평탄 세금

외국인을 위한 대출 가능성

• 불가리아 은행은 비거주자에게 대출할 수 있으며 — 일반적인 조건은 현지 소득 또는 고용입니다.

• 대출 비율 (LTV): 개인 신용도에 따라 70%-80%까지 가능합니다.

• 금리 (2025): 약 4%-6%

• 위험이 더 높을 경우 20%-30%의 선수금과 안정적인 소득 증명 요구될 수 있습니다.

불가리아가 당신에게 적합한가요?

✅ 이상적인 대상:

• 합리적인 임대 수익을 원하는 투자자들

• 불가리아에서 근무하거나 원격으로 일하는 외국인

• 해안 및 산간 지역에서의 휴가 주택 구매자 또는 단기 임대 투자자

• 부동산 구매를 통해 임시 거주를 원하는 이들

❌ 덜 이상적인 대상:

• 투자를 통한 EU 시민권을 기대하는 구매자들

• 빠른 매각 기회를 찾는 투자자들 (시장 성장 속도는 더 빠르지만 규모는 작음)

• 토지 구매를 위한 EU 회사의 법적 구조에 익숙하지 않은 구매자들

2025년 불가리아에서 구매할 주요 지역

소피아 (중심가, 스투덴츠키 그라드, 로제네츠)

• 높은 임대 수요와 전문 임대를 가진 수도

• 수익률: 4%-6%; 자산 가치 상승 기대

플로브디프

• 문화 및 학생 중심지; 국제적인 관심이 빠르게 상승

• 수익률: 5%-7%; 진입 가격이 저렴함

바르나 & 부르가스 (흑해 연안)

• 여름 임대 핫스팟으로 강력한 단기 수익률

• 계절 별 수익률: 5%-8%

반스코 & 보로베츠 (산악 리조트)

• 스키 관광으로 유명; 아파트 및 샬렛에 대한 계절 수요

• 수익률: 피크 시즌 동안 6%-9%

벨리코 타르노보 & 가브로보

• 외국인 및 대학 인구가 증가하고 있는 역사적인 도시들

임대 수익률 및 ROI 개요

2025년 트렌드

• 팬데믹 이후 강력한 여름 관광과 함께 회복되는 해안 시장

• 소피아와 플로브디프는 IT 산업과 교육으로 인해 성장 중

• 부동산 투자로서의 거주권 취득 프로그램 증가

• 공원 및 산악 지역 근처의 휴가 임대 규제 확대

피해야 할 일반적인 실수

• 토지 구매를 위해 요구되는 경우 회사를 설립하지 않거나 사용하지 않음

• 적절한 개조 및 번역 비용을 예산에 반영하지 않음

• 임대 수요의 계절적 경제 변동성을 과소평가함

• 기술 검사를 생략함 (일반적인 난방, 단열 문제 발생)

• 투자를 통한 자동 EU 거주권 또는 시민권 기대

결론

불가리아는 낮은 가격, 높은 임대 수익률 및 임시 거주 옵션으로 매력적인 투자 기회를 제공합니다. 구매자는 법적 구조, 계절적 수요 цик크 및 지역 규정을 염두에 두어야 합니다. 전문적인 법적 지원과 똑똑한 위치 선택을 통해 불가리아는 2025년 안정적인 수익과 생활 이점을 제공할 수 있습니다.