パナマにおけるグローバル投資機会タワー、緑地帯、そして海の風に近いアパート

パナマの不動産：オープンマーケット、税制優遇、海岸の機会

パナマでの不動産投資を考える理由

パナマはラテンアメリカで最も外国人に優しい不動産市場の1つを提供しています。自由所有権、外国人の所有制限なし、米ドルを基準とした経済、そして不動産購入に関連した居住オプションにより、投資家、退職者、外国人居住者を惹きつけています。パナマシティの現代的なアパートメントから、ボカス・デル・トロの海辺のヴィラ、ボケテの山間にある家まで、パナマは多様な風景とビジネスに優しいガバナンス、税制優遇を組み合わせています。

不動産の種類と許可される用途

パナマの不動産市場は観光、退職、ビジネスセクターにわたって需要の高い複数の不動産タイプを含んでいます：

• 都市型アパートメントとコンドミニアム： 高層ビルがパナマシティを占め、専門職や外国人居住者からの需要があります。プンタ・パイティージャ、オバリオ、コスタ・デル・エステなどのエリアは人気があります。
• 海辺のヴィラとリゾート： 太平洋沿岸（例：コロナド、ペダシ）およびボカス・デル・トロのカリブ海の島々で、賃貸収入や個人利用に最適です。
• 山地および高地の不動産： ボケテとエル・バジェは温暖な気候を提供し、退職者を惹きつけており、家、農場、エコヴィラの需要があります。
• 商業不動産： パナマ運河、トクメン空港、自由貿易地域近くのオフィスビル、小売スペース、ロジスティクスセンター。
• 土地と開発用地： 都市の拡張とエコ開発により、特に農村や観光地での冠水地の需要が高まっています。

外国人は住宅不動産や商業不動産の100％を所有できます。一部の沿岸および島の地域は、所有権（ROP）土地に関する特別な規則が適用されます。

所有権の種類と法的枠組み

パナマでは、完全に権利が付与された（土地タイトルあり）土地と、譲渡地またはROP土地を区別しています。重要な法的概念には以下が含まれます：

• 土地タイトルあり（フィーシンプル）の不動産： パナマの公共登記簿に正式に登録された完全な法的所有権。ほとんどの都市および住宅用不動産はこのカテゴリーに含まれます。
• 所有権（ROP）： 未登録の公共土地（例：一部の海辺や島）に与えられる占有権。ROPは認識されていますが、完全な所有権として登録されていません。タイトルの取得に移行する場合、リスクが高いです。
• 譲渡地： 保護区域や島（例：ボカス・デル・トロ）で使用され、政府から特定の期間（20〜40年）リースされます。規制および更新の対象です。
• 法人所有： 外国人は個人名義またはパナマ法人（S.A.または財団）を通じて購入でき、プライバシーや税計画のために使用できます。

すべての不動産取引は公証され、公共登記簿に登録されなければなりません。外国人は不動産の取得において市民と同様の法的権利を享受します。

不動産価格と市場動向

パナマは北米およびヨーロッパと比較して競争力のある価格を提供しています。不動産の価値は立地、インフラ、海の景色に基づいて異なります：

所在地	不動産の種類	平均価格（USD）
パナマシティ（エル・カングレハ）	2ベッドルームのコンドミニアム	$180,000 – $280,000
コスタ・デル・エステ（高級）	3ベッドルームのアパートメント	$350,000 – $600,000
コロナド（太平洋沿岸）	ビーチハウス	$250,000 – $500,000
ボケテ（高地）	山の家	$180,000 – $350,000
ボカス・デル・トロ（島）	エコヴィラまたはリトリート	$200,000 – $400,000

パナマシティの価格はCOVID後に安定していますが、沿岸および農村市場は観光およびリモートワークの動向により成長し続けています。

税金と取引コスト

パナマは投資家に優しい税制を提供しており、いくつかの免除と低い年次不動産コストがあります：

• 不動産譲渡税： 不動産の宣言価格の2％（売り手が支払い、取引で交渉されることが多い）。
• キャピタルゲイン税： 利益の5％または売却価格の3％の前払い — いずれか大きい方。
• 年間不動産税： 段階的：$120,000未満の物件（居住用を含む）は0％、それ以上は0.5％〜0.7％。多くの新しい物件は10〜20年間税免除です。
• 公証人手数料および登録費用： 購入価格の約1％〜2％。
• 賃貸収入税： 非居住者の場合、15％（総額）で、控除のオプションがあります。
• 法人および財団の維持費： 法人を使用する場合の年間フランチャイズ税：$300〜$400。

相続税や印紙税は適用されません。投資家は簡素な財政ルールと条約保護の恩恵を受けています（パナマは20カ国以上とDTA契約を結んでいます）。

賃貸利回りと市場需要

賃貸収入は特に観光客や外国人居住者のエリアで魅力的な要因です：

• パナマシティ： 中価格帯のコンドミニアムでの利回りは4％〜6％、外国人居住者やビジネストラベラー向けの家具付き賃貸での利回りは6％〜8％。
• ボケテ： 安定した外国人居住者や退職者の需要によって長期賃貸の利回りは約5％〜7％。
• 沿岸地域（コロナド、ペダシ）： ハイシーズン中の短期賃貸の利回りは8％〜10％が可能。ウィークエンダーや移住者からの強い需要。
• ボカス・デル・トロ： エコロッジや島のヴィラは$150〜$300/夜で、季節的な占有率は50％〜80％。

パナマには短期賃貸に制限はありませんが、一部のコンドミニアムでは独自の規則を設けている場合があります。バケーションレンタルの管理手数料は通常、収益の15％〜25％です。

投資シナリオ

• パナマシティでのバイ・トゥ・レット： エル・カングレホで$200,000のコンドミニアムを購入し、$1,100/月で賃貸 = 6.6％の総利回り。
• コロナドでの豪華な海沿いの物件： ビーチヴィラに$350,000投資し、短期賃貸として$25,000〜$30,000の年間収入を得る。
• ボカス・デル・トロでのエコリトリート： オフグリッドの家を開発または購入（$250,000）し、ピークシーズン中に$200〜$250/夜を得る。
• ボケテでの退職者用住宅： $180,000の2ベッドルームの家を購入し、移住または再販までリースする。

主要な投資場所

• パナマシティ： 現代的なインフラ、国際銀行がある首都およびビジネスハブ。エル・カングレホ、オバリオ、またはプンタ・パシフィカのコンドミニアムに焦点を当てています。
• コロナドと太平洋ビーチ： 退職者やウィークエンダーに人気；医療やサービスが整備されています。
• ボケテ： 大規模な外国人居住者コミュニティがあり、温暖な気候と活発な再販・賃貸市場を持つ高地の町。
• ボカス・デル・トロ： エコツーリズムとオフグリッド開発のためのカリブの島々。サーフィンやバックパッカーに人気。
• ペダシ / ラス・タブラス： 低コストの投資とコミュニティ主導の開発のための新興ビーチタウン。

不動産投資による居住権

パナマは不動産投資に基づいたいくつかの移住オプションを提供しています：

• フレンドリーネイションビザ： 不動産購入（現在約$200,000以上）と経済的つながりの証明（会社設立や雇用）を必要とします。
• 資格のある投資家プログラム： $300,000以上の不動産への投資が必要（2024年に$250,000から引き上げ）。30日以内に永住権を付与します。
• 年金生活者ビザ： 不動産の要件はありませんが、多くの退職者は税制優遇や輸入特典のためにこのビザで不動産を購入します。

居住権保持者は5年後に永住権または市民権を申請できます。パナマは非居住者の全世界所得に対して税金を課しません。

インフラとライフスタイル

パナマは主に都市部や外国人居住者の地域で高い生活水準を提供しています：

• 交通： トクメン空港を通じた国際的な接続性。パナマシティのメトロおよび全国の広範な道路ネットワーク。
• 医療： 高品質の私立病院やクリニック（例：ジョンズ・ホプキンズと提携しているプンタ・パシフィカ病院）。
• 公益事業とインターネット： 都市や沿岸の町では信頼できる。離れた島ではオフグリッドの解決策が使用されます。
• 治安： 投資家には一般的に安全とされています。需要の高い地域ではゲーテッドコミュニティが一般的です。
• 銀行と金融： 米ドルベースの国際的な銀行システムで、厳格なデューデリジェンスのプロトコルがあります。

法的プロセスとデューデリジェンス

• 権利確認： 公共登記簿（Registro Público）で実施され、権利の制限や所有権の争いがないことを確認します。
• オファーおよび購入契約： 預金（通常10％）を伴って署名。閉鎖は30〜60日で行われます。
• 公証人と権利移転： 公証人の前で権利証を署名し、正式に登録します。
• デューデリジェンス： バイリンガルの不動産弁護士と協力し、専門的アドバイスがない限り未登録のROPのみの土地を避けます。

パナマでは不動産エージェントのライセンスは存在しないため、詐欺や誤表現を避けるために確認と法的助言が必須です。

結論：アクセスしやすく、ドルベースの地域成長市場

パナマは国際的な不動産バイヤーにとってラテンアメリカで最もアクセスしやすく、有利な市場の1つです。パナマシティの現代的なコンドミニアムから、沿岸の賃貸物件、山のリトリートまで、投資の可能性を生活の質や有利な税制と組み合わせています。そのオープンな法的構造と投資家向けビザは、分散および移住のための実践的な目的地として機能しており、デューデリジェンスと法的アドバイスが適用されることが前提です。