ジョホールバル投資不動産 - バイヤー向けの機会シンガポール近くの国境ハブ活発な市場

ジョホールバルの不動産: マレーシアの南部へ向けた国境を越えた投資の魅力

はじめに: なぜジョホールバルに投資するか

ジョホールバル (JB) は、ジョホール州の州都で、マレーシアの中でも急成長している都市の一つです。シンガポールとの国境を越えてすぐの位置にあり、戦略的な立地、インフラの発展、比較的低い不動産価格から、不動産投資のホットスポットとなっています。ジョホールバルはマレーシア人だけでなく、特にシンガポール人の外国人投資家を引き付けており、そのコスト面での優位性、高い賃貸利回り、ジョホール・シンガポールRTS（ラピッドトランジットシステム）に関連する将来の発展の見込みを利用しています。JBはイスカンダル・マレーシア開発回廊の一部として、手ごろな価格、都市的な利便性、国際的な可能性を兼ね備えています。

ジョホールバルにおける不動産の種類

• 高層マンション： ジョホールバルの中心街、メディニ、ダンガベイ、CIQ検問所近くにあります。
• サービスアパートメント： ブランド物と非ブランド物があり、短期及び長期のテナントに適しています。
• 戸建て住宅： 地域コミュニティ内のテラスハウス、セミデタッチハウス、バンガロー（ホライゾンヒルズやイーストレダンなど）。
• 商業不動産： ヌサジャヤやタマン・マウント・オースティンにある店舗、リテールユニット、オフィススイート。
• 工業用地： テブラウ、セナイ、パシールグダンにある物流ハブ、工場、倉庫。

外国人はジョホールバルで不動産を購入できますか？

• はい、最低価格基準あり： ジョホールでは、外国人はRM 1百万以上の物件を購入できます。
• フリーホールドとリースホールド： 両方の所有権タイプが利用可能ですが、各プロジェクトの権利期間を確認してください。
• 戸建て住宅： 一部のプロジェクト（マレー保留地を除く）で許可されます。
• 区分所有マンション： 外国人投資家に最も一般的な形式です。

ジョホールバルの不動産価格

• 中心部とCIQのマンション： RM 650–RM 1,200/平方フィート（約USD 140–260/平方フィート）
• メディニとイスカンダール・プテリ： RM 700–RM 1,000/平方フィート — メディニでは外国人向けにRPGTと印紙税が免除されます。
• 戸建て住宅： プロジェクトとロケーションによってRM 700,000–RM 3百万。
• 工業用地： 開発回廊でRM 25–RM 60/平方フィート。

隣接するシンガポールと比較して、ジョホールバルは物件を大幅に安価に提供しており、地域の投資家や手頃なセカンドホームや長期資産を求める人々に魅力的です。

賃貸市場と投資リターン

• グロス賃貸利回り： 物件タイプやテナントセグメントによって5%–7%。
• 強い需要： 駐在員、国境越えの労働者、学生、医療旅行者からの。
• 人気の賃貸エリア： CIQエリア、ブキットインダ、ダンガベイ、メディニ、タマン・マウント・オースティン。
• 短期賃貸： レゴランド、病院、シンガポール国境近くでの需要があります。

ジョホールバルの主要投資地区

• ダンガベイ： ツーリストや駐在員の需要のあるウォーターフロントの高級マンション。
• メディニ： 税の優遇措置と良好なアクセスを持つイスカンダルの重要な地域。
• イスカンダール・プテリ（ヌサジャヤ）： テーマパーク、ショッピングモール、政府機関が計画された開発。
• タマン・マウント・オースティン： レストラン、大学、手頃な利回りを持つ地域のホットスポット。
• パーマス・ジャヤ & ジョホール・ジャヤ： 国内賃貸需要が強い成熟した郊外。

インフラと国境越えの利点

• RTSリンク： JBとシンガポールを結ぶラピッドトランジットシステム（2027年完成予定）により、通勤時間が約5分に短縮されます。
• 高速道路： 南北高速道路、東側分散リンク、セカンドリンク高速道路。
• 医療： グレニーズメディニ、コロンビアアジアJB、KPJ専門病院。
• 教育： マールボロカレッジマレーシア、ラッフルズアメリカンスクール、ニューキャッスル大学医学マレーシア。
• リテール： ミッドバレーサウスキー、シティスクエア、パラダイムモール、IKEAテブラウ。

取引コストと税金

• 印紙税： 購入額に基づき1%–4%の階層的税率。
• 法的手数料： 物件価値の約1%と6%のサービス税。
• 不動産譲渡益税 (RPGT)： 3年以内の売却で30%、5年後の売却で10%（メディニプロジェクトは免税）。
• 賃貸収入税： 非居住外国人に対して24%のフラット税率（経費控除可）。
• 管理費： 通常、マンションでRM 0.25–RM 0.45/平方フィート。

居住とライフスタイル

• MM2Hプログラム： 所得と経済的手段を持つ人々のために、5〜10年の更新可能なビザを提供。
• シンガポールの近さ： 多くのMM2H居住者はJBに暮らし、シンガポールに通勤したり、二都市生活を楽しんでいます。
• ファミリー向け： ゲート付きコミュニティ、国際学校、レジャー施設があり、JBは人気の住宅地です。

投資シナリオの例

• メディニの1,200平方フィートのマンション (RM 850/平方フィート)： 約USD 220,000 — 賃貸RM 4,200/月 → 約6.1%利回り。
• イーストレダンのテラスハウス (RM 1.2百万)： 賃貸RM 4,800/月 → 約4.8%のグロス利回り；高級仕上げのゲート付きコミュニティ。
• タマン・マウント・オースティンのショップロット： RM 1.5百万 — 賃貸RM 6,000/月 → 約4.8%の利回り；良好な小売需要。

リスクと課題

• 供給過剰： 特に特定のマンション市場において；よく管理された開発の選択単位。
• 価格下落リスク： 明確なメンテナンスやテナントへのアピールがないプロジェクトは、不調に終わる可能性があります。
• 法的レビュー： 権利期間の変動や多層的な開発承認のため、必須です。

VelesClub Int. がジョホールバルの投資家を支援する方法

• 立地、法的地位、ROI予測のデューデリジェンス。
• メディニベースの購入と税制上の優遇措置に関する支援。
• 取引の全体管理とテナントの獲得。
• 国境を越えた戦略や二重居住計画に関するコンサルティング。

結論

ジョホールバルは手ごろな価格、国境を越えた魅力、大規模なインフラの勢いを融合しています。RTSリンクの完成とイスカンダル・マレーシアのさらなる発展により、JBは投資家と居住者の両方にとって、東南アジアで最もアクセスしやすく住みやすい都市の一つになることが期待されます。賃貸収入、資産の評価、長期的なライフスタイル計画を目指している方にとって、ジョホールバルは魅力的なバリュープロポジションを提供しています。VelesClub Int.は、進化するこの不動産フロンティアでの成功を支援するための洞察、ネットワーク、サポートを提供します。