不動産購入時の興奮が判断を曇らせることがありますが、適切なデューデリジェンスを省略することは最も高価なミスの1つです。法的落とし穴、所有権の争い、予期しないゾーニング、未払いの税金は、夢の物件を悪夢に変える可能性があります。この記事では、国際不動産購入に特化して、契約を締結する前にすべての購入者が取るべき重要な法的デューデリジェンスのステップを示します。---## デューデリジェンスが重要な理由● 所有権と法的タイトルの確認● 担保や債務の発見● ゾーニング遵守の確認● 建築許可と土地利用の検証● 詐欺や虚偽のリストの回避● 賃貸または再販の合法性の確認---## ステップ1：法的所有権の確認● 最新の権利証書または土地証明書を要請する。● 売主が登録された所有者であることを確認する。● 共同所有、相続権、第三者の権利について問い合わせる。● 物件登録番号を求め、土地登記データベースで照合する。### 例：レッドフラッグ：● バリでは、外国人購入者が候補者契約を使用すると、候補者が後に物件の譲渡を拒否する場合があり、法的に強制することがしばしば不可能です。---## ステップ2：担保と債務の確認● 弁護士または公的登録所を通じて権利検索を行う。● 抵当権、担保、未払い税金、または法的紛争を探す。● スペインでは**「ノータシンプル」を、トルコでは公式の土地摘出物を求める。### プロのヒント：● 権利保険（米国や選択されたEU市場で利用可能）は、隠れた請求から保護します。---## ステップ3：土地利用とゾーニング遵守の確認● 物件の利用があなたの目標（住宅、商業、混合利用）に合致していることを確認する。● 保護された土地やゾーニング制限をチェックする。● 土地利用政策や都市計画の変更の可能性を調査する。### 例：● タイでは、コンドミニアムプロジェクトが短期賃貸を禁止するゾーン内に建設される場合があります。---## ステップ4：建築許可と建設履歴の検証● 建築許可書、居住証明書、そして完成確認書を求める。● 追加や改造が法的に承認されていることを確認する。● オフプランプロジェクトでは、開発者が有効なライセンスと履行保証を持っていることを確認する。### レッドフラッグ：● トルコでは、権利のない拡張や改造が再販物件に一般的です。---## ステップ5：税金と公共料金の債務確認● すべての不動産税、公共料金、および維持費が支払われていることの証拠を求める。● 一部の司法管轄区域では、譲渡前に税金クリアランス証明書が必要です。● 物件にコミュニティ協会の債務が関連付けられているか確認する。### 警告：● ポルトガルでは、未払いのコンドミニアム費用が新しい所有者に引き継がれます。---## ステップ6：外国人購入者の法的遵守● 外国人所有権に関する規則を理解する（例：バリでは外国人に自由権はなし）。● あなたの所有方法が地元の法律に遵守していることを確認する—リースホールド、ストラタ、会社所有を検討する。● 軍の許可や居住証明が必要かどうかを確認する。---## ステップ7：国境を越えた資金移動と契約● 直接の売主への支払いではなく、公式のエスクローサービスを利用する。● 通貨制御や資本利益の送金制限を確認する。● あなたの購入契約が二言語で法的に拘束力があることを確認する。---## ステップ8：信頼できる法的専門家を選択する● 売主の弁護士やエージェントを利用しない。● 外国人購入者に対応する免許を持った不動産弁護士を雇う。● 書面の法的意見を要請し、彼らのライセンス資格を確認する。---## ステップ9：オフプランプロジェクトのデューデリジェンス● 開発者のライセンス、経験、配送履歴を確認する。● 建物のライセンス、マスタープラン、エスクロー構造のコピーを要求する。● 政府のプロジェクト承認および履行保証を探す。### レッドフラッグ：● ドバイでは、RERAに登録された開発者からのみ購入し、承認されたエスクローアカウントを使用する。---## ステップ10：売却後の適正登録を確保する● 登録はあなたの法的所有権を確定します。● 遅延や省略は法的な課題や罰金を招く可能性があります。● 購入後は常に更新された権利証書または土地登記簿のエントリーを取得してください。---## 法的デューデリジェンスチェックリスト● 権利証書と所有権を確認する。● 担保と債務の調査を行う。● ゾーニングと土地利用規制の確認を行う。● 許可と建築承認を確認する。● 税金と手数料が支払われていることを確保する。● 外国人購入者に関する規制を理解する。● 独立した地元の弁護士を雇う。● 法的契約の形式を確認する。● オフプラン開発者の資格を確認する。● 物件を法的に登録する。---## 最後の考えグローバル不動産においてデューデリジェンスを省略することはリスクがあるだけでなく、致命的な結果を招く可能性があります。所有権の争いや規制違反から、法的な細部を見落とすことの結果は数千ドルの損失につながることがあります。国際的な投資は素晴らしい機会を提供しますが、あなたの身を守るためには厳格な法的チェック、専門的なアドバイス、および検証済みの書類**が必要です。今すぐ下調べを行い、あなたの投資が将来の負担にならないようにしましょう。