海外不動産購入のステップ別チェックリスト（2025年）
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2025/9/16
海外不動産購入のステップ別チェックリスト（2025年）
国をまたぐ不動産取引は、慣れない規則や通貨、書類が絡みます。A ステップ別チェックリストがあれば手続きが明確になり、リスクを減らして現地の法的基準に沿った支払いと書類管理ができます。安全な取引のために、以下の10ステップに従ってください。
重要用語（20秒で理解）
- 予約金：物件を確保するための初期支払い（通常は購入価格の5〜10%）。引き渡し時に精算されます。
- エスクロー/クライアント口座：マイルストーン達成時に資金がリリースされる中立的な口座。
- MT103：送金者・受取人・送金目的を示す国際送金のSWIFT証明書。
- KYC/SoF：銀行や公証人が行う本人確認（Know Your Customer）と資金の出所確認。
- 登記：土地台帳への正式な登録で、法的な所有者となる手続き。
海外不動産の10ステップチェックリスト
- 目的と予算を定める：居住・投資・移住など用途を決め、手数料や税金を含めた現実的な予算を設定します。
- 市場と物件タイプを絞る：需要、法制度、外国人の購入可否を調査します。
- 専門チームを揃える：弁護士/公証人、ライセンスを持つ仲介業者、必要に応じて税務や為替アドバイザーを選びます。
- 資金調達とコンプライアンス：非居住者向けの住宅ローンの可否を確認し、KYC/SoF書類を準備。可能なら事前承認を取得します。
- 内覧と事前確認：現地視察またはバーチャルツアーを行い、最新の登記簿謄本と担保（負担）証明を取得します。
- オファーと交渉：価格と条件を合意し、資金調達や許認可を条件に入れます。
- 支払いの仕組みを決める：エスクロー/クライアント口座を推奨。予約→契約締結→引渡しの段階に合わせて支払いを分割し、各回にMT103を取得します。
- 契約と署名：予約契約、売買契約、または公証済みの移転証書。遠隔の場合は委任状（PoA）を用いるが、現地で有効か正式な認証があるか確認します。
- 引渡しと登記：公証人が移転証書に署名し登記を申請。登記簿の最新版で所有者が自分名義になっていることを確認します。
- アフターケア：公共料金の契約、保険の手配、物件管理や賃貸許可の取得を行います。
費用内訳 — 一目で分かる表
| 費用項目 | 一般的な範囲 | 備考 |
|---|---|---|
| 予約金/デポジット | 購入価格の5〜10% | 引渡し時に精算。購入者が撤回した場合は返金不可となることが多い |
| 弁護士・公証人費用 | 約1〜3% | 法域によって変動。契約書作成や登記調査を含む |
| 税金・譲渡手数料 | 約2〜10% | 印紙税、譲渡税、または不動産の種類によるVAT |
| 銀行・為替手数料 | 0.5〜2%（スプレッド） | 提供者により異なる。フォワード契約で変動リスクを抑えられる |
| 登記・事務手数料 | 約0.5〜1% | 登録手数料、謄本、事務手数料 |
| 調査・保険 | 約0.5〜1% | 技術的リスクや補償のため、任意だが推奨 |
レッドフラグ・セルフチェック
- 支払いを個人のIBANへの送金や現金で要求される。
- 最新の登記簿謄本や担保証明が提示されない。
- 調査や竣工検査、許認可を「時間節約」のために省くよう圧力がかかる。
- 委任状（PoA）が認証されていない、または現地登記所で受け入れられない。
- MT103の支払い目的が契約書の文言と一致しない。
専門家からのメモ
「明確さが成約を生む：契約、ID、証明書を一つの索引付きPDFにまとめると登記手続きが速くなります。」 — Valerie（マーケティング責任者）
「保証金を恐れるな ― 書類不足を恐れよ。書類が揃った段階でのみ段階的に支払いを進めてください。」 — Sercan（CEO）
よくあるミス（と簡単な対処法）
全額一括で支払う → 書類に応じて分割。各回の送金でMT103を要求。
鑑定や調査を省く → 独立したサーベイを依頼し、日付入りの写真を保管。
為替・スプレッドを無視 → 銀行とFX業者から総額見積を取り、分割分はフォワードで固定。
ローン条件がない → 資金調達/許認可条項とリミット日（longstop date）を入れる。
FAQ
購入にはどれくらい時間がかかりますか？ 多くは2〜4か月ですが、融資や複雑な許認可が絡むとさらに長くなることがあります。
現地のクレジット履歴は必要ですか？ 必須ではない場合が多いです。外国のリファレンスや銀行の証明書で代替できることがあります。
エスクローは必須ですか？ 必須ではありませんが、国境を越える取引では最も安全な方法です。現地の慣行を確認してください。
支払いの証明は何ですか？ MT103の証明書と、契約/移転証書に沿った完了書面が有効です。
この記事で解決すること
- 手順は？ 目的設定からアフターケアまでの10ステップを明確に示します。
- 費用は？ 予約金、税金、弁護士費用、為替、保険を含む表を提示します。
- 安全な支払い方法は？ 段階的なMT103証明のあるエスクロー/クライアント口座を推奨します。
- 重要な書類は？ 登記簿謄本、担保証明、契約書、委任状が重要です。
- 避けるべきことは？ 詐欺やコンプライアンス問題を早期に見つけるためのレッドフラグチェックを紹介します。
次のステップ
契約書や支払い指示、エスクローのトリガーなどを含む詳細な購入者チェックリストとテンプレートは、advisory resourcesをご覧ください。検索から登記までのサービス概要は当社の資料をご参照ください。
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