外国人購入者の制限 — 主な制限（2025年）

外国人の買い手は多くの不動産市場で受け入れられますが、土地利用の保護や需要の調整を目的に、いくつかの国で所有に制限が設けられていることがあります。本ガイドでは主な制限の種類と仕組み、そして希望する物件を確保しながら法令を守るための実務的な方法を示します。

なぜ制限があるのか

政府が外国人所有を制限する主な理由は、農地の保護、戦略的な海岸・国境地帯の管理、あるいは都市部の住宅市場の安定化です。多くの規則は、早めに確認して適切なスキームを計画すれば対応可能です。

外国人購入者に一般的な制限

制限がある場合に確保すべき書類

政府の許可・承認書、コンドミニアムの場合は開発業者や管理組合の同意書、登記簿謄本または権利証の参照、地籍図、所有比率に上限がある場合の空き確認書などを用意してください。

制限を安全に乗り切る方法

多くの制限は適切なスキームで対応できます。外国人に開放済みの物件を選び、許認可の準備を早めに行い、契約書と支払いフローを法的条件に合わせて整えてください。遵法的な取引構造に関する専門的な助言が必要な場合は、当社のアドバイザリーサービスをご参照ください。

許可・承認にかかる費用

許可手数料は国やケースによりますが、通常は購入価格の0.1〜0.5%程度のことが多いです。制限の法的レビューにはさらに0.5〜1.0%がかかる場合があります。これらの費用は必ず予算に含めてください。

実際の購入者事例

海辺の別荘を夢見て：海岸線が制限対象だが、内陸のコンドミニアムユニットは外国人に完全に開放されている。

農地取得の計画：直接購入が制限されるため、長期賃貸や現地法人を利用するのが唯一の選択肢となる場合がある。

人気のコンドミニアム：外国人向けの割当がすでに満員の場合があるため、契約前に空き状況を確認する必要がある。

専門家からのメモ

「制限があるからといって必ずしも取引が不可能になるわけではありません—ただし、手付金を払う前に登記所や許認可窓口で必ず確認してください。」 — Sofia, Transactions Manager, VelesClub Int.

「賃借権しか選択肢がない場合でも、更新権を盛り込んだ適切な契約書があれば、実務上はほぼ所有に近い利用が可能になります。」 — Daniel, Legal Counsel, VelesClub Int.

よくあるミス（と簡単な対処法）

許可申請を省略する → デュー・ディリジェンスと並行して、または事前に申請を開始する。

コンドミニアムの割当を無視する → コミュニティ内の外国人保有比率を事前に確認する。

常に所有権（フリーホールド）が可能と仮定する → 区域ルールを確認する。賃借権やSPVが必要な場合がある。

承認前に支払いを行う → 最終譲渡の前に必ず許可が下りていることを確認する。

よくある質問

すべての国が外国人を制限していますか？ いいえ。ただし、多くの国が土地、農地、あるいは敏感区域に対して制限を設けています。

割当が満員の場合はどうすればよいですか？ 空きが出るのを待つか、別の物件クラスを選ぶ。

制限は恒久的ですか？ 一部は恒久的ですが、政府の方針変更で変わることもあります。

法人を利用すれば制限を回避できますか？ 場合によっては有効ですが、税務や事務コストが増えるため、設立前に十分に評価してください。

次のステップ

許認可、割当、制限区域について明確な案内が必要な場合は、当社のサービスをご覧ください。VelesClub Int.は、準拠した支払い、デュー・ディリジェンス、各国でのクロージング調整をサポートします。