Johor Bahru Investimenti Immobiliari – Opportunità per AcquirentiCentro di confine vicino a Singaporecon mercato attivo

Immobili a Johor Bahru: il Gateway Meridionale della Malesia con Attrattiva per Investimenti Transfrontalieri

Introduzione: Perché investire a Johor Bahru

Johor Bahru (JB), la capitale dello stato di Johor, è uno dei centri urbani in più rapida crescita della Malesia. Situata proprio al di là del confine con Singapore, è diventata un punto di riferimento per gli investimenti immobiliari grazie alla sua posizione strategica, alla crescita delle infrastrutture e ai prezzi immobiliari relativamente bassi. Johor Bahru attira sia investitori malesi che stranieri - in particolare singaporeani - che capitalizzano su vantaggi di costo, alti rendimenti da locazione e prospettive di sviluppo futuro legate al sistema ferroviario rapido Johor-Singapore (RTS). Come parte del corridoio di sviluppo Iskandar Malesia, JB combina accessibilità, comodità urbana e potenziale internazionale.

Tipi di immobili a Johor Bahru

• Condomini ad alta giurisdizione: Si trovano nel centro di JB, Medini, Danga Bay e vicino al checkpoint CIQ
• Appartamenti serviti: Con marchio e senza marchio, adatti per locatari a breve e lungo termine
• Immobili con terreno: Case a schiera, semi-indipendenti e bungalow in comunità recintate come Horizon Hills o East Ledang
• Immobili commerciali: Negozietti, unità al dettaglio e uffici a Nusajaya e Taman Mount Austin
• Proprietà industriali: Hub logistici, fabbriche e magazzini a Tebrau, Senai e Pasir Gudang

Gli stranieri possono acquistare proprietà a Johor Bahru?

• Sì, con soglie di prezzo minime: A Johor, gli stranieri possono acquistare proprietà con prezzo superiore a RM 1 milione
• Proprietà a titolo pieno e in locazione: Entrambi i tipi di proprietà sono disponibili, ma controlla la durata del progetto individuale
• Proprietà con terreno: Consentita in progetti selezionati (escludendo terreni riservati ai malesi)
• Condomini a titolo condominiale: Formato più comune per gli acquirenti stranieri

Prezzi delle proprietà a Johor Bahru

• Condomini in centro e CIQ: RM 650–RM 1,200 per sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini e Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 per sq.ft. — Medini esente da RPGT e imposta di bollo per gli stranieri
• Case con terreno: RM 700,000–RM 3 milioni a seconda del progetto e della posizione
• Terreno industriale: RM 25–RM 60 per sq.ft. nei corridoi in sviluppo

Rispetto alla vicina Singapore, Johor Bahru offre proprietà a una frazione del costo, attraendo investitori regionali e coloro che cercano seconde case accessibili o asset a lungo termine.

Mercato delle locazioni e ritorni sugli investimenti

• Rendimenti lordi da locazione: 5%–7% a seconda del tipo di proprietà e del segmento di inquilini
• Domanda forte: Da espatriati, lavoratori transfrontalieri, studenti e turisti medici
• Zone di locazione popolari: Area CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini e Taman Mount Austin
• Locazioni a breve termine: Viabili vicino a Legoland, ospedali e al confine con Singapore

Principali distretti di investimento a Johor Bahru

• Danga Bay: Condomini di lusso fronte mare con appeal turistico e per espatriati
• Medini: Zona principale a Iskandar con esenzioni fiscali e buona connettività
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Sviluppo pianificato con parchi a tema, centri commerciali e uffici governativi
• Taman Mount Austin: Punto di ritrovo locale con ristoranti, college e rendimenti accessibili
• Permas Jaya & Johor Jaya: Sobborgo maturi con una forte domanda di affitti interni

Infrastrutture e vantaggi transfrontalieri

• Collegamento RTS: Sistema di Trasporto Rapido che collega JB a Singapore (completamento previsto nel 2027) ridurrà il tragitto a ~5 minuti
• Autostrade: Autostrada Nord-Sud, Eastern Dispersal Link e Second Link Highway
• Assistenza sanitaria: Gleneagles Medini, Columbia Asia JB e ospedali specialistici KPJ
• Istruzione: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Vendita al dettaglio: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Costi di transazione e tasse

• Imposta di bollo: A scaglioni da 1%–4% in base al valore d'acquisto
• Spese legali: Circa 1% del valore della proprietà più 6% di tassa per i servizi
• Imposta sui guadagni immobiliari (RPGT): 30% se venduto entro 3 anni, 10% dopo 5 anni (progetti Medini esenti)
• Imposta sul reddito da locazione: 24% fissa per gli stranieri non residenti (spese deducibili)
• Spese di manutenzione: Tipicamente RM 0.25–RM 0.45 per sq.ft. per condomini

Residenza e stile di vita

• Programma MM2H: Offre un visto rinnovabile da 5 a 10 anni per chi ha reddito e mezzi finanziari
• Prossimità a Singapore: Molti residenti MM2H vivono a JB e pendolano a Singapore o godono di stili di vita nelle due città
• Adatto alle famiglie: Comunità recintate, scuole internazionali e strutture ricreative rendono JB una base domestica popolare

Esempi di scenari di investimento

• Condominio di 1,200 sq.ft. a Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — affitto RM 4,200/mese → ~6.1% rendimento
• Casa a schiera a East Ledang (RM 1.2 milioni): Affitto RM 4,800/mese → ~4.8% rendimento lordo; comunità recintata con finiture di alta qualità
• Negozio a Taman Mount Austin: RM 1.5 milioni — affitto RM 6,000/mese → ~4.8% rendimento; buona domanda al dettaglio

Rischi e sfide

• Eccesso di offerta: Soprattutto in determinati mercati condominiali; unità selezionate in sviluppi ben gestiti
• Rischio di deprezzamento: Progetti senza chiaro appeal di manutenzione o inquilino possono sottoperformare
• Revisione legale: Essenziale a causa della variazione della durata e delle approvazioni di sviluppo stratificate

Come VelesClub Int. supporta gli investitori a Johor Bahru

• Due diligence sulla posizione, stato legale e proiezioni ROI
• Assistenza con acquisti basati a Medini e vantaggi fiscali
• Gestione della transazione end-to-end e acquisizione di inquilini
• Consulenza per strategie transfrontaliere e piani di doppia residenza

Conclusione

Johor Bahru combina accessibilità, attrattiva transfrontaliera e grande slancio infrastrutturale. Con il completamento del Collegamento RTS e l'espansione continua di Iskandar Malesia, JB è pronta a diventare una delle città più accessibili e vivibili del sud-est asiatico per investitori e residenti. Che tu stia puntando a un reddito da locazione, apprezzamento o pianificazione di stile di vita a lungo termine, Johor Bahru offre una proposta di valore convincente. VelesClub Int. fornisce l'intuizione, la rete e il supporto per aiutarti a avere successo in questa frontiera immobiliare in evoluzione.