Investimenti immobiliari a Johor Bahru – Opportunità per gli acquirentiCentro di confine vicino a Singaporecon un mercato attivo

Immobiliare a Johor Bahru: la porta del sud della Malaysia con un appeal per gli investimenti transfrontalieri

Introduzione: Perché investire a Johor Bahru

Johor Bahru (JB), capitale dello stato di Johor, è uno dei centri urbani in più rapida crescita della Malaysia. Situata proprio al di là del confine con Singapore, è diventata un punto di riferimento per gli investimenti immobiliari grazie alla sua posizione strategica, alla crescita infrastrutturale e ai prezzi immobiliari relativamente bassi. Johor Bahru attira sia investitori malesi che stranieri, in particolare quelli di Singapore, che sfruttano i suoi vantaggi in termini di costi, alti rendimenti da locazione e prospettive di sviluppo future legate al sistema RTS (Rapid Transit System) Johor-Singapore. Parte del corridoio di sviluppo Iskandar Malaysia, JB combina accessibilità, comodità urbana e potenziale internazionale.

Tipi di immobili a Johor Bahru

• Condomini di alta torre: Si trovano nel centro di JB, a Medini, Danga Bay e vicino al punto di controllo CIQ
• Appartamenti serviti: Marchiati e non marchiati, adatti per inquilini a breve e lungo termine
• Immobili a schiera: Case a schiera, semi-indipendenti e bungalow in comuni recintati come Horizon Hills o East Ledang
• Immobiliare commerciale: Unità commerciali, negozi e uffici in Nusajaya e Taman Mount Austin
• Proprietà industriali: Hub logistici, fabbriche e magazzini a Tebrau, Senai e Pasir Gudang

I fornitori stranieri possono acquistare immobili a Johor Bahru?

• Sì, con soglie di prezzo minime: In Johor, i fornitori stranieri possono acquistare proprietà con un prezzo superiore a RM 1 milione
• Proprietà a titolo definitivo e in affitto: Entrambi i tipi di proprietà sono disponibili, ma verifica la durata di ciascun progetto
• Proprietà a schiera: Consentita in progetti selezionati (esclusa la terra riservata ai malesi)
• Condomini a titolo estratto: Il formato più comune per gli acquirenti stranieri

Prezzi degli immobili a Johor Bahru

• Condomini nel centro e CIQ: RM 650–RM 1,200 per sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini e Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 per sq.ft. — Medini esente da RPGT e imposta di bollo per i fornitori stranieri
• Case a schiera: RM 700,000–RM 3 milioni a seconda del progetto e della posizione
• Terreni industriali: RM 25–RM 60 per sq.ft. nei corridoi in via di sviluppo

Rispetto a Singapore, Johor Bahru offre proprietà a una frazione dei costi, attirando investitori regionali e coloro che cercano seconde case accessibili o beni a lungo termine.

Mercato degli affitti e ritorni sugli investimenti

• Rendimenti da affitto lordi: 5%–7% a seconda del tipo di proprietà e del segmento di inquilini
• Domanda forte: Da espatriati, lavoratori transfrontalieri, studenti e turisti medici
• Zone per affitti popolari: Area CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini e Taman Mount Austin
• Affitti a breve termine: Viabili vicino a Legoland, ospedali e al confine con Singapore

I migliori distretti per investimenti a Johor Bahru

• Danga Bay: Condomini di lusso sulla waterfront con appeal turistico e per espatriati
• Medini: Zona principale in Iskandar con esenzioni fiscali e buona connettività
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Sviluppo pianificato con parchi tematici, centri commerciali e uffici governativi
• Taman Mount Austin: Punto di ritrovo locale con ristoranti, college e rendimenti accessibili
• Permas Jaya & Johor Jaya: Sobborgo maturi con forte domanda di affitto domestico

Infrastrutture e vantaggi transfrontalieri

• Collegamento RTS: Sistema di Trasporto Rapido che collega JB a Singapore (completamento previsto nel 2027), ridurrà il tempo di percorrenza a ~5 minuti
• Autostrade: Autostrada Nord-Sud, Eastern Dispersal Link e Second Link highway
• Assistenza sanitaria: Ospedali Gleneagles Medini, Columbia Asia JB e KPJ Specialist
• Educazione: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Commercio: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Costi delle transazioni e tasse

• Imposta di bollo: Strutturata da 1% a 4% in base al valore d'acquisto
• Spese legali: Circa 1% del valore dell'immobile più 6% di tassa di servizio
• Imposta sui guadagni da immobili (RPGT): 30% se venduta entro 3 anni, 10% dopo 5 anni (progetti Medini esenti)
• Imposta sul reddito da affitto: 24% forfettaria per i fornitori stranieri non residenti (spese deducibili)
• Spese di manutenzione: Tipicamente RM 0.25–RM 0.45 per sq.ft. per i condomini

Residenza e stile di vita

• Programma MM2H: Offre visti rinnovabili di 5–10 anni per coloro che possiedono un reddito e mezzi finanziari
• Prossimità a Singapore: Molti residenti MM2H vivono a JB e pendolano verso Singapore o godono di vite in doppia città
• A misura di famiglia: Comuni recintati, scuole internazionali e strutture ricreative rendono JB una base abitativa popolare

Esempi di scenari di investimento

• Condominio di 1,200 sq.ft. a Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — affitto RM 4,200/mese → ~6.1% di rendimento
• Casa a schiera a East Ledang (RM 1.2 milioni): Affitto RM 4,800/mese → ~4.8% di rendimento lordo; comunità recintata con finiture di alta qualità
• Negozio a Taman Mount Austin: RM 1.5 milioni — affitto RM 6,000/mese → ~4.8% di rendimento; buona domanda commerciale

Rischi e sfide

• Eccesso di offerta: Soprattutto in determinati mercati dei condomini; selezionare unità in sviluppi ben gestiti
• Rischio di svalutazione: Progetti senza chiara attrattiva per la manutenzione o gli inquilini possono avere performance scadente
• Verifiche legali: Fondamentali a causa della variazione nella durata e delle approvazioni di sviluppo stratificate

Come VelesClub Int. supporta gli investitori a Johor Bahru

• Verifica approfondita sulla posizione, stato legale e proiezioni di ROI
• Assistenza per acquisti basati a Medini e vantaggi fiscali
• Gestione delle transazioni end-to-end e acquisizione degli inquilini
• Consulenza per strategie transfrontaliere e piani di doppia residenza

Conclusione

Johor Bahru combina accessibilità, appeal transfrontaliero e un forte slancio infrastrutturale. Con il completamento del Collegamento RTS e la continua espansione di Iskandar Malaysia, JB è destinata a diventare una delle città più accessibili e vivibili del sud-est asiatico per investitori e residenti. Che tu stia puntando a un reddito da affitto, a un apprezzamento o a una pianificazione della vita a lungo termine, Johor Bahru offre un valore convincente. VelesClub Int. fornisce l'intuizione, la rete e il supporto necessari per aiutarti a avere successo in questa evolvente frontiera immobiliare.