Il Portogallo continua a essere una delle destinazioni più desiderabili d'Europa per gli investimenti immobiliari, combinando qualità della vita, clima e un ambiente favorevole agli investitori. Nel 2025, il mercato si sta adattando dopo le riforme del Golden Visa, ma la forte domanda continua nelle principali aree urbane e costiere.

Questa guida esplora i migliori luoghi in cui investire, le considerazioni legali per gli acquirenti stranieri e come orientarsi nelle mutevoli regole di residenza del Portogallo.

Gli stranieri possono comprare proprietà in Portogallo?

Sì. Non ci sono restrizioni per gli stranieri nell'acquisto di immobili in Portogallo.

• Gli acquirenti hanno gli stessi diritti legali dei cittadini locali.

• Non sono richieste licenze o permessi speciali.

• L'acquisto può essere effettuato a nome personale o aziendale.

Il Portogallo permette inoltre ai proprietari stranieri di richiedere la residenza a lungo termine tramite i visti D7 o il nuovo visto per nomadi digitali.

Le migliori località per investimenti in Portogallo nel 2025

1. Lisbona e dintorni

La capitale del Portogallo continua a stimolare l’apprezzamento del valore, soprattutto nei quartieri riqualificati e nelle periferie orientate alla tecnologia.

Zone principali:

• Parque das Nações: Fronte mare di alta gamma e adatto alle famiglie

• Marvila & Beato: Distretti alla moda e in gentrificazione

• Oeiras: Polo tecnologico suburbano con forte domanda di affitti

2. Porto

Famosa per il suo vino, il suo charme e la crescente cultura delle startup, Porto offre una valida alternativa di investimento urbano più accessibile.

Attrattiva per gli investitori:

• Appartamenti storici e boutique hotel

• Mercati studenteschi e turistici forti

• Rigenerazione urbana in corso

3. L'Algarve

L'Algarve rimane una destinazione privilegiata per case vacanze e investitori lifestyle.

Aree chiave:

• Lagos: Ville di lusso e affitti a pochi passi dalla spiaggia

• Vilamoura: Proprietà vicino ai campi da golf e al porto turistico

• Faro & Tavira: Mercati emergenti con miglioramenti infrastrutturali

4. Costa d'Argento

Emergendo come un'alternativa più tranquilla e accessibile all'Algarve.

Luoghi in voga:

• Nazaré: Meta per surfisti con potenziale di affitto

• Óbidos: Città storica con comunità recintate di alto livello

Tendenze di mercato e ROI

Nonostante l'abolizione del Golden Visa per le proprietà residenziali a Lisbona, Porto e gran parte dell'Algarve, il mercato rimane resiliente.

Tendenze principali:

• Crescita della domanda di case energeticamente efficienti

• Alti rendimenti nell'affitto a breve termine (STR) nelle zone turistiche

• Crescita del valore nelle città secondarie e nei villaggi costieri

Fasce di rendimento locativo (2025):

• Lisbona: 4.5–6%

• Porto: 5–7%

• Algarve: 5–8%

• Costa d’Argento: 6–8.5%

Panoramica legale e fiscale

Processo di acquisto:

• Riserva e CPCV (contratto preliminare)

• Verifica e registrazione notarile

• Firma dell'atto e aggiornamento del registro fondiario

Tasse e costi:

• IMT (imposta di trasferimento immobiliare): 5–8%

• Imposta di bollo: 0.8%

• Spese notarili e legali: 1–2%

• IMI annuale (imposta patrimoniale): 0.3–0.45% del valore imponibile

È consigliabile per gli stranieri coinvolgere un avvocato di lingua inglese o un agente acquisti locale per una consulenza adeguata.

Opzioni di visto e residenza in Portogallo nel 2025

Mentre le opzioni di Golden Visa residenziale sono state ristrette, altre vie rimangono aperte:

• Golden Visa (Fondizioni commerciali/investimento): Ancora valido per investimenti in fondi o in aree rurali

• Visto D7: Per chi percepisce un reddito passivo e per i pensionati

• Visto per nomadi digitali: Per lavoratori remoti con un reddito mensile superiore a €3.000

Tutti e tre conducono alla residenza permanente e alla futura cittadinanza.

Cosa comprare nel 2025

• Appartamenti ristrutturati a Porto o nelle zone periferiche di Lisbona

• Ville resort con potenziale per STR in Algarve

• Boutique hotel o B&B sulla Costa d'Argento

• Unità commerciali idonee per il Golden Visa

Prezzo medio per m² (2025):

• Lisbona: €4,800

• Porto: €3,600

• Algarve: €4,200

• Costa d'Argento: €2,700

Profili degli investitori

Investitore A: Espatriato sudafricano ha acquistato 2 unità pronte per STR a Lagos

• Spesa totale: €680,000

• ROI STR: 7.9% annuo

Investitore B: Imprenditore tecnologico tedesco ha aperto uno spazio di coworking/coliving a Beato

• Investimento: €1.1M

• Rendimento: 8.5% e aumento del valore dell'attività

Considerazioni finali

Il Portogallo continua a essere una destinazione di investimento robusta nel 2025. Che tu stia puntando a redditi turistici in Algarve, a una crescita urbana orientata alla tecnologia a Lisbona e Porto, o a gemme poco conosciute lungo la Costa d'Argento, le opportunità sono reali e variegate.

Nonostante i cambiamenti normativi, l'ecosistema degli investitori in Portogallo continua a evolversi, favorendo una crescita sostenibile e a lungo termine, con molteplici vie di visto e senza restrizioni sulla proprietà straniera.

Per rendimento, stile di vita e protezione per il futuro, il Portogallo continua a essere all'avanguardia.