Due Diligence per Proprietà all'Estero (2025): Checklist per Acquirenti
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16/09/2025
Due Diligence per Proprietà all'Estero (2025): Checklist per Acquirenti
Acquistare all'estero significa che non puoi basarti solo sulla parola del venditore. La due diligence è il processo di verifica degli aspetti legali, finanziari e tecnici prima di firmare o trasferire fondi. Questa guida ti offre una checklist chiara per evitare sorprese costose.
Regola rapida
Non rilasciare mai l'importo totale fino a quando il tuo avvocato o consulente non conferma titolo pulito, nessun debito, permessi corretti e termini di pagamento sicuri. Se desideri supporto durante questo processo, leggi di più sui servizi di consulenza pratica.
Checklist di due diligence — tabella chiara
| Area | Cosa controllare | Documenti / prove | Rischio se mancante |
|---|---|---|---|
| Titolo & proprietà | Conferma che il venditore sia il legittimo proprietario | Estratto di titolo, riferimento atto, ricerca del registro | Rischio di frode; contratto inapplicabile |
| Gravami | Controlla la presenza di ipoteche, controversie | Certificato di gravame, documenti di rilascio ipotecario | Debiti nascosti trasferiti con la proprietà |
| Permessi & zonizzazione | Conferma che l'uso della proprietà sia legale (residenziale, affitto, ecc.) | Certificato di zonizzazione, permessi di pianificazione | Divieto di uso, demolizione, o multe |
| Regole del condominio/HOA | Esamina statuti, quote, spese di servizio | Statuto HOA, piano tariffario, verbali delle riunioni | Restrizioni sugli affitti; spese impreviste |
| Tasse & utenze | Conferma che il venditore abbia pagato tasse e bollette | Certificato di pagamento tasse, ricevute utenze, certificato HOA | L'acquirente eredita tasse non pagate o arretrati |
| Perizia tecnica | Controlla le condizioni strutturali, i sistemi, i difetti | Relazione dell'ispettore, certificato energetico | Costi di riparazione nascosti, proprietà non sicura |
| Conformità (KYC/SoF) | Prepara il dossier di conformità dell'acquirente | Passaporto, estratti conto bancari, narrazione SoF, MT103 | La banca potrebbe congelare il trasferimento; il notaio blocca l'atto |
| Pagamenti & modalità | Assicurati un trasferimento sicuro o scaglionato | Accordo di escrow o piano di pagamento; MT103 | Fondi a rischio; audit trail poco chiaro |
Come utilizzare la checklist
Inizia dal titolo e dai gravami. Poi conferma la zonizzazione e i permessi, e rivedi le regole del condominio/HOA se applicabile. Raccogli certificati di pagamento delle tasse e delle utenze dal venditore. Richiedi una perizia tecnica per individuare difetti. Contestualmente, prepara il tuo pacchetto KYC/SoF. Infine, stabilisci un metodo di pagamento sicuro con narrazioni che corrispondano al contratto. Per esempi di flussi di pagamento, leggi di più sui pagamenti transfrontalieri sicuri.
Consigli pratici
Centralizza i documenti: tieni tutto in una sola cartella. Usa traduzioni certificate: se richiesto dal registro o dalla banca. Controlla i nomi: il nome del venditore deve corrispondere su atto, documento d'identità e conto bancario. Pianifica il tempo: registri, perizie e permessi richiedono settimane — inizia per tempo.
Due note degli esperti
“Il modo più veloce per perdere settimane è saltare i controlli del registro — richiedi sempre l'estratto ufficiale.” — Sofia, Manager delle Transazioni
“Ordina la perizia prima di innamorarti della proprietà — i difetti nascosti sono più economici da evitare che da riparare.” — Daniel, Consulente Legale
Errori comuni (e soluzioni rapide)
Nessun controllo sui gravami → i diritti seguono la proprietà; conferma con il registro.
Salto della zonizzazione → affitti o divieti d'uso illegali in seguito.
Tasse/utenze non pagate → aggiungi i certificati di conformità del venditore al tuo file.
Nessuna copia di MT103 → ogni bonifico deve avere una prova bancaria archiviata con l'atto.
FAQ
La due diligence è sempre necessaria? Sì — anche per le nuove costruzioni, controlla permessi e garanzie.
Chi paga per la perizia? Di solito l'acquirente; considerala come parte del costo di acquisto sicuro.
Cosa se il registro è lento? Prenota in anticipo e permetti delle settimane extra.
Può il mio avvocato occuparsi di tutto questo? Sì — ma verifica che copra anche aspetti tecnici oltre a quelli legali.
Prossimi passi
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