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L'immobilier à Cali, Colombie

Pourquoi investir dans l'immobilier à Cali

Cali, officiellement Santiago de Cali, est la troisième plus grande ville de Colombie et la capitale du département du Valle del Cauca. Connue pour son riche héritage culturel, son économie en pleine croissance et son climat tropical, Cali offre des opportunités uniques pour les investisseurs immobiliers. La ville a connu un développement urbain constant, une amélioration des infrastructures et une réputation croissante en tant que pôle commercial et touristique dans le sud-ouest de la Colombie. Avec des prix immobiliers significativement inférieurs à ceux de Bogotá ou de Medellín, Cali attire à la fois les investisseurs locaux et étrangers à la recherche de rendements locatifs élevés et d'une appréciation à long terme.

Types de biens disponibles

Les quartiers diversifiés et le terrain de Cali permettent une large gamme de types de propriétés :

• Appartements modernes — Trouvés dans le nord et le sud de Cali, avec des options allant des logements abordables aux luxueux gratte-ciel.
• Maisons traditionnelles — Situées dans des quartiers coloniaux tels que San Antonio et Granada, souvent rénovées en hôtels-boutiques ou en résidences.
• Communautés fermées — Populaires dans des quartiers huppés comme Ciudad Jardín et Pance, offrant sécurité et commodités.
• Biens commerciaux — Espaces de vente au détail et bureaux dans des zones centrales comme El Peñón et Centro, ou près des universités et des centres médicaux.
• Logements abordables — Disponibles dans les quartiers est et périphériques, ciblant des locataires à long terme issus de la classe ouvrière et de la classe moyenne.
• Terrains à développer — Disponibles sur les bords sud et ouest de la ville, souvent utilisés pour des projets résidentiels ou de logements écologiques.

Propriété et cadre légal

La Colombie offre une structure légale transparente et favorable à l'investissement immobilier :

• Propriété étrangère — Entièrement autorisée ; les étrangers ont les mêmes droits que les citoyens colombiens pour acheter, posséder, louer ou vendre des biens.
• Titres de propriété en pleine propriété — La plupart des biens sont vendus avec des droits de propriété pleine et doivent être enregistrés au registre public (Superintendencia de Notariado y Registro).
• Processus légal — Comprend un contrat de promesse, la notarisation de l'acte public (escritura pública), et les paiements d'impôts/d'enregistrement (~1,5%–2%).
• Paiements — Effectués en pesos colombiens (COP) ; les investisseurs étrangers peuvent utiliser des services séquestres ou des comptes bancaires colombiens.
• Opportunités de visa — Un investissement supérieur à ~90 000 USD peut permettre au acheteur d'obtenir le visa d'investisseur M-10 colombien.
• Revenus locatifs — Légaux pour les étrangers, avec rapatriement autorisé après avoir respecté les obligations fiscales locales.

Une assistance professionnelle d'un avocat bilingue et d'un agent immobilier agréé est fortement recommandée.

Prix des biens et tendances du marché

Comparé à Bogotá et Medellín, Cali reste très abordable :

• Appartements de luxe (Ciudad Jardín, Granada): COP 7–12 millions par m² (~1 800 – 3 000 USD/m²)
• Appartements de milieu de gamme (El Ingenio, Santa Mónica): COP 3,5–7 millions par m² (~900 – 1 800 USD/m²)
• Appartements bon marché (Aguablanca, Comunas 13–15): COP 1,5–3,5 millions par m² (~400 – 900 USD/m²)
• Biens commerciaux (El Peñón, Versalles): COP 6–12 millions par m² (~1 500 – 3 000 USD/m²)
• Boutiques: Varient selon l'emplacement ; les zones à forte circulation près des centres commerciaux et des parcs ont un prix premium

Les rendements locatifs :

• Résidentiels (long terme): 4%–7%, selon le quartier et le niveau de mobilier
• À court terme (Airbnb): 6%–10% dans des zones touristiques comme San Antonio, Granada et El Peñón
• Locations commerciales: 7%–12% dans les espaces de vente au détail et de bureaux près des grandes avenues ou des zones universitaires

Le marché de Cali est moins spéculatif que ceux des plus grandes villes colombiennes, offrant une demande stable et des tendances haussières.

Principales zones d'investissement à Cali

Les districts clés pour l'investissement immobilier incluent :

• Ciudad Jardín — Quartier résidentiel haut de gamme du sud avec maisons sécurisées, appartements de luxe, et à proximité des centres commerciaux et des écoles.
• Granada et El Peñón — Quartiers coloniaux transformés en zones commerciales et touristiques, populaires pour les hôtels-boutiques et les locations.
• San Antonio — Zone historique avec du charme et un fort potentiel Airbnb, prisée par les voyageurs et les créatifs.
• Santa Mónica et Santa Teresita — Zones de classe moyenne supérieure avec de grandes maisons et des tours d'appartements près des centres d'affaires.
• El Ingenio — Quartier résidentiel bien planifié avec des complexes d'appartements modernes et une forte demande locative.
• La Flora et Versalles — Quartiers d'affaires et de shopping dans le nord de Cali avec une demande pour des bureaux et des logements étudiants.

Profils d'acheteurs et stratégies d'investissement

Les investisseurs typiques à Cali comprennent :

1. Retraités étrangers — Attirés par le climat, le style de vie et les soins de santé, achetant souvent des appartements à Ciudad Jardín ou San Antonio.
2. Bailleurs — Louant à des professionnels, des étudiants universitaires, ou des touristes à court terme dans des quartiers de milieu à haut de gamme.
3. Diaspora colombienne — Investissant dans des propriétés familiales ou des maisons de retraite futures, souvent dans des communautés fermées.
4. Investisseurs commerciaux — Ouvrant des restaurants, des cafés ou des espaces de coworking dans des zones coloniales rénovées ou des districts d'affaires centraux.
5. Développeurs — Acquérant des terrains ou d'anciens bâtiments dans des zones de transition pour des rénovations ou des logements pour étudiants.

Exemple : un appartement de 90 m² à El Ingenio acheté pour COP 400 millions (~100 000 USD) peut être loué pour COP 2,5 millions/mois (~625 USD), générant un rendement d'environ 7,5% par an.

Risques et considérations

Comme dans toute ville, Cali présente quelques facteurs importants pour les investisseurs :

• Sécurité et sélection de quartier — Certaines zones, en particulier à l'est et en périphérie de la ville, peuvent comporter des risques de sécurité plus élevés.
• Réglementations de zonage et lois locatives — Vérifiez les règles municipales, en particulier pour les locations à court terme et l'utilisation commerciale.
• Vérification des titres — Certains biens plus anciens peuvent avoir des histoires de propriété peu claires ; un examen légal est essentiel.
• Entretien et services publics — L'accès aux services publics et leur qualité peuvent varier, en particulier dans les collines ou les bâtiments anciens.
• Forex — La volatilité du COP peut affecter les rendements étrangers, bien qu'elle crée des avantages d'achat lors des cycles de baisse.

Conclusion : Qui devrait investir à Cali

Cali combine une énergie culturelle, un potentiel de croissance et une accessibilité dans l'une des villes de taille moyenne les plus dynamiques d'Amérique latine. Avec un intérêt étranger croissant, une forte demande locative et des prix immobiliers bien en dessous de ceux des deux plus grandes villes colombiennes, Cali est particulièrement attrayante pour les acheteurs à la recherche de rendements élevés, d'un changement de mode de vie, ou d'opportunités de développement. Que vous soyez un nomade numérique, un retraité, un entrepreneur ou un investisseur à long terme, Cali offre un marché immobilier résilient et gratifiant qui est encore en plein essor.