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Immobilier à Salvador : charme historique et opportunités à rendement élevé dans le nord-est du Brésil

Introduction : Pourquoi investir à Salvador

Salvador, la capitale de Bahia et l'une des plus anciennes villes coloniales des Amériques, mélange une riche culture afro-brésilienne, une architecture classée par l'UNESCO, et un tourisme vibrant avec un marché résidentiel en pleine expansion. Avec plus de 2,9 millions d'habitants et une forte demande de voyages nationaux, Salvador offre aux investisseurs immobiliers une opportunité unique : des appartements en bord de mer abordables, de solides performances sur Airbnb et une revitalisation urbaine continue. En tant que porte d'entrée du nord-est du Brésil, elle est de plus en plus populaire parmi les nomades numériques, les retraités et les investisseurs axés sur le style de vie à la recherche de charme et de flux de trésorerie.

Types de propriétés à Salvador

La ville présente une variété d'options immobilières pour différentes stratégies d'investissement :

• Appartements en bord de mer : Situés à Barra, Ondina, Rio Vermelho et Pituba
• Maisons coloniales historiques : Situées à Pelourinho et Santo Antônio Além do Carmo
• Locations de vacances : Concentrées le long du front de mer atlantique et près des pôles touristiques
• Condos de milieu de gamme : Disponibles dans des quartiers comme Caminho das Árvores et Stiep
• Projets de logements abordables : Dans des quartiers suburbains tels qu'Itapuã, Boca do Rio et Patamares

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Salvador ?

Oui — le Brésil permet une propriété étrangère à 100 % des biens immobiliers dans les zones urbaines, y compris Salvador :

• Aucune exigence de résidence ou de visa pour acheter
• La propriété est en pleine propriété et peut être détenue personnellement ou via une entreprise brésilienne
• Les étrangers doivent obtenir un numéro CPF (Cadastro de Pessoa Física)
• Les transactions doivent passer par un notaire (cartório) et être enregistrées au registre public

Prix des propriétés à Salvador

• Appartements en bord de mer à Barra : R$7,000–R$11,000/m²
• Nouveaux condos à Pituba et Caminho das Árvores : R$8,000–R$12,500/m²
• Maisons coloniales à Pelourinho : R$500,000–R$1.8M selon la taille et la rénovation
• Studios de vacances près de la plage : R$350,000–R$700,000
• Appartements abordables (Itapuã, Boca do Rio) : R$3,500–R$5,500/m²

Les prix sont significativement inférieurs à ceux de Rio ou São Paulo, offrant une forte valeur et de meilleures marges locatives pour les acheteurs internationaux.

Rendements locatifs et potentiel de revenus

Salvador offre certains des rendements locatifs à court terme les plus forts du Brésil :

• Unités Airbnb en bord de mer : 8%–12% de rendement brut annuel
• Locations à long terme de milieu de gamme : 5%–7 % selon le quartier et le profil des locataires
• Maisons coloniales à Pelourinho : Souvent louées en tant que maisons d'hôtes boutique ou pour des événements culturels
• Appartements de vacances : Forte demande saisonnière pendant le Carnaval et les mois d'été (Déc–Fév)

Meilleurs quartiers pour investir

• Barra : Mode de vie côtier, accès au métro, proximité des plages — idéal pour Airbnb
• Ondina et Rio Vermelho : Zones tendance avec vie nocturne, cafés et attrait pour les expatriés
• Pelourinho : Zone patrimoniale avec potentiel touristique et hôteliers boutique
• Patamares et Stiep : Zones résidentielles en développement pour des locations à long terme
• Itapuã : Vie côtière abordable avec un intérêt croissant des acheteurs nationaux

Infrastructure et qualité de vie

Salvador offre à la fois une richesse culturelle et des commodités urbaines en amélioration :

• Transport : Système de métro, Aéroport International de Salvador, lignes de bus en bord de mer
• Santé : Hôpitaux comme São Rafael et Aliança pour les locaux et les expatriés
• Éducation : Écoles internationales et Université fédérale de Bahia (UFBA)
• Loisirs : Plages atlantiques, écoles de capoeira, églises coloniales, et gastronomie afro-brésilienne

Coûts de transaction et taxes foncières

• Taxe de transfert (ITBI) : 3% du prix de vente
• Frais de notaire et d'enregistrement : ~2% de la valeur de la propriété
• IPTU annuel : ~0.5%–1.2%, selon l'emplacement et l'utilisation
• Impôt sur les plus-values : 15%, avec déductions pour inflation et dépenses documentées
• Impôt sur le revenu locatif : Jusqu'à 27,5 %, avec des déductions potentielles de dépenses

Résidence par l'immobilier

Posséder une propriété au Brésil ne donne pas automatiquement droit à la résidence, mais les investisseurs peuvent être éligibles pour :

• Visa d'investisseur immobilier : Requiert un investissement de R$700,000 dans une propriété dans le nord-est du Brésil
• Visa de nomade numérique : Pour les étrangers travaillant à distance avec un revenu stable
• Visa d'investisseur commercial : Via création d'entreprise et embauche de personnel

Scénarios d'investissement

• Appartement d'une chambre à Barra (R$620,000) : loué sur Airbnb à R$4,500/mois → 8,7% de rendement
• Propriété coloniale à Pelourinho (R$1.2M) : location d'hôtel boutique → retour saisonnier de 10%+
• Studio à Ondina (R$480,000) : location à long terme pour étudiant ou expatrié à R$2,800/mois → 7% de rendement

Risques et considérations

• Sécurité : Certains quartiers nécessitent de la prudence — choisissez des immeubles gérés ou des zones sécurisées
• Entretien : L'air côtier peut accélérer l'usure ; assurez-vous d'un entretien régulier
• Gestion immobilière : Recommandée pour les propriétaires absents ou à court terme
• Zones culturelles : La rénovation dans les zones patrimoniales nécessite l'approbation du gouvernement

Comment VelesClub Int. soutient les investisseurs à Salvador

• Listes de propriétés sélectionnées dans des zones à forte demande
• Soutien pour l'enregistrement CPF et formalités de transaction
• Conseils juridiques pour l'achat et la conformité des locations
• Partenaires locaux pour la conception, le mobilier et la gestion
• Conseils sur les demandes de visa et la structuration des actifs

Conclusion

Salvador est un marché à fort potentiel et à faible coût pour les investisseurs immobiliers internationaux. Avec un attrait culturel riche, une demande touristique et des opportunités de revenus locatifs constantes, la ville offre à la fois un style de vie et des avantages financiers. VelesClub Int. fournit l'ensemble des services nécessaires pour investir en toute confiance dans cette capitale côtière charismatique — de la diligence raisonnable juridique à la gestion optimisée des locations et à la création de valeur à long terme.