Pourquoi la Slovaquie ?

• Situation en Europe centrale avec une économie en plein essor connectée à l'UE.

• Bratislava est un hub financier et corporate en croissance, proche de Vienne et Budapest.

• Riche en culture avec des régions montagnardes/rurales accessibles — idéal pour les acheteurs cherchant un mode de vie.

• Relativement abordable par rapport à des voisins de l'UE comme la Tchéquie et l'Autriche.

• Intérêt croissant pour les villes régionales grâce au télétravail et au tourisme.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens en Slovaquie ?

Oui — les particuliers et entreprises étrangers peuvent acheter des biens résidentiels et commerciaux sans restrictions, jouissant des même droits légaux que les citoyens slovaques.

Programmes de résidence et de permis 2025

• Pas de « Golden Visa » pour l'immobilier — en Slovaquie, l'achat de biens ne donne pas droit à la résidence ou à la citoyenneté.

• Séjour à long terme standard via des permis de travail, d'activité commerciale ou de regroupement familial.

• Posséder un bien peut soutenir une demande de résidence (preuve de logement), mais ce n'est pas suffisant à lui seul.

Processus légal d'achat de biens

1. Obtenez votre code fiscal slovaque (DIČ/IČO) et ouvrez un compte bancaire local.

2. Engagez un avocat ou notaire local pour un suivi légal.

3. Signez un contrat de réservation et payez le dépôt (généralement 5 à 10 %).

4. Effectuez la due diligence — vérifications de titres, planification, dettes.

5. Contrat final notarié et enregistré dans le Registre de l'Immobilier.

6. Transférez les fonds et enregistrez officiellement la nouvelle propriété.

7. Le notaire finalise l'enregistrement, et vous complétez les dépôts locaux supplémentaires.

Impôts et frais

• Taxe de transfert de propriété : 0 % depuis 2019 — pas d'impôt à l'achat.

• Frais de notaire et juridiques : ~1–2 % du prix d'achat.

• Frais d'agent : Typiquement 3–5 %, à la charge de l'acheteur.

• Frais d'enregistrement hypothécaire : Un tarif fixe (~€66).

• Taxe foncière annuelle : €0,20–€1,00 par m² selon la municipalité locale.

• Impôt sur les plus-values :

  • Particuliers : Exonéré si détenu plus de >5 ans ou s'il s'agit de votre seule propriété.

  • Sinon : imposé à 19 %.

• Impôt sur les revenus locatifs : Taux forfaitaire de 19 %, avec option simplifiée d'utiliser 40 % de dépenses forfaitaires.

Disponibilité de prêts hypothécaires pour les étrangers

• Les banques slovaques proposent des prêts hypothécaires aux étrangers ayant un revenu stable.

• Ratio Prêt-Valeur (LTV) : 70–80 %, selon le statut de l'emprunteur.

• Taux d'intérêt (2025) : Typiquement 3–4 %, variable ou fixe pour 3–5 ans.

• Les non-résidents peuvent avoir besoin d'apports plus élevés et de liens locaux.

La Slovaquie est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Acheteurs cherchant un bien dans l'UE sans impôts lourds à l'achat.

• Investisseurs ciblant des revenus locatifs à Bratislava et dans les zones technologiques.

• Acheteurs en quête de logements montagnards/ruraux abordables.

• Expats et nomades préférant les pays de l'UE plus petits et moins peuplés.

❌ Moins idéal pour :

• Ceux s'attendant à une résidence par l'achat.

• Investisseurs cherchant des rendements élevés (certaines grandes villes sont des zones de retour modéré).

• Acheteurs désirant des stratégies "achat-revente" — l'appréciation du marché est modeste.

Meilleurs endroits pour acheter en Slovaquie (2025)

Bratislava (Vieille Ville, Ružinov, Petržalka)

• Communauté internationale en forte expansion, demande locative élevée.

• Rendements ~4–5 %, prix de propriété toujours en dessous des grandes capitales européennes.

Košice

• Deuxième ville, secteurs IT et éducatif en croissance.

• Offre un bon potentiel de rendement (~5–6 %) et des prix abordables.

Žilina & Trnava

• Centres régionaux proches des hubs de transport et des parcs d'affaires.

• Idéal pour les navetteurs et les locataires du secteur technologique.

Région de Liptov & Tatras

• Immobilier de montagne — résidences de vacances et locations saisonnières.

• Prix attractifs et intérêt touristique croissant.

Aperçu des rendements locatifs et du ROI

Tendances en 2025

• Le marché locatif de Bratislava reste solide en raison des relocalisations d'entreprises.

• Intérêt croissant axé sur les rendements dans des villes comme Košice et Žilina.

• Croissance des logements partagés et des appartements meublés en phase avec la montée du télétravail.

• La demande immobilière liée au tourisme augmente dans les Hautes Tatras et les retraits ruraux.

Erreurs courantes à éviter

• Ne pas budgétiser pour les frais d'agent et de notaire s'élevant jusqu'à 7 % du total.

• Négliger les frais de rénovation, de traduction légale ou d'agent immobilier à l'avance.

• Acheter en dehors des principales municipalités sans demande locative.

• Croire que l'achat d'un bien conduit à la résidence.

• Sauter la vérification des permis d'utilisation des terres, notamment dans les montagnes.

Conclusion

La Slovaquie offre aux acheteurs étrangers une entrée accessible et rentable sur un marché immobilier de l'UE, avec zéro taxe d'achat et des rendements locatifs solides dans les principales villes. Bien qu'elle ne permette pas la résidence par l'achat, le pays est bien adapté pour des investissements à long terme, des revenus de style de vie et pour ceux recherchant des logements abordables — en particulier à Bratislava et dans les centres régionaux. Avec une assistance juridique locale et un choix de localisation avisé, la Slovaquie peut offrir des retours fiables et une agréable expérience de vie européenne.