Pourquoi Bali ?

Bali continue d'être une destination de rêve tant pour les acheteurs en quête de style de vie que pour les investisseurs. Son mélange unique de beauté naturelle, de culture et d'infrastructures touristiques assure une demande élevée tout au long de l'année.

Principales raisons d'acheter :

• Marché Airbnb dynamique avec plus de 80 % d'occupation dans les zones prisées

• Abordable par rapport aux marchés occidentaux

• Population croissante d'expatriés, de nomades et de retraités

• Nouvelles infrastructures (aéroport, autoroutes, marinas)

• Potentiel de rendement élevé des locations à court terme

Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés à Bali ?

Oui, mais pas de la même manière que les citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terre en pleine propriété mais peuvent investir via des structures légales telles que :

1. Bail (Hak Sewa)

• Méthode la plus courante

• Baux à long terme : 25 à 30 ans, souvent renouvelables

• Légalement sécurisé si enregistré correctement

• Permet l'usage complet, les droits de revente et la génération de revenus

2. Droit d'usage (Hak Pakai)

• Permet aux étrangers d'utiliser le terrain jusqu'à 80 ans

• Doit être utilisé à des fins résidentielles

• Nécessite un KITAS (permis de résidence) ou un KITAP

• Applicable uniquement sur des terrains zonés à usage résidentiel

3. PT PMA (Société étrangère)

• Permet le contrôle total du terrain sous Hak Guna Bangunan (Droit de Construire)

• Idéal pour les propriétés commerciales et les locations de villas

• Nécessite une création de société formelle et le respect des obligations gouvernementales

• Éligible pour demander plusieurs licences (ex : location, tourisme)

Ce que vous ne pouvez pas faire

• Acheter en pleine propriété (Hak Milik) à votre propre nom

• Posséder des terrains près des temples, des plages ou des zones stratégiques sans autorisation de zonage

• Exercer des locations à court terme sans licences d'entreprise appropriées

Important : Effectuez toujours une due diligence avec un conseiller légal basé à Bali.

Bali est-elle faite pour vous ?

✅ Idéal pour :

• Les investisseurs visant un revenu locatif à court terme

• Les acheteurs en quête d'une seconde résidence ou d'une base de retraite

• Les entrepreneurs gérant des hôtels-boutiques ou des locations de coworking/villas

• Les nomades digitaux ayant un statut de résidence

❌ Pas idéal pour :

• Les acheteurs cherchant de la pleine propriété sans structure

• Les investisseurs passifs souhaitant une implication nulle (en raison de la nature pratique)

• Ceux qui sont peu à l'aise avec la complexité bureaucratique ou légale

Meilleures zones d'investissement à Bali (2025)

Canggu

• Capitale des nomades numériques et des villas de luxe

• Rendements locatifs les plus élevés de l'île

• Nouveaux cafés, salles de sport, espaces de coworking augmentant la demande

• Croissance rapide des prix, mais saturation proche dans certaines zones

Uluwatu & Péninsule de Bukit

• Zone émergente avec des plages de surf et des villas de luxe sur des falaises

• Idéal pour les touristes de longue durée et les travailleurs à distance

• Prix d'entrée plus bas qu'à Canggu/Seminyak

Seminyak & Petitenget

• Zone établie pour expatriés et touristes

• Restaurants et boutiques haut de gamme

• Forte performance sur Airbnb, mais approvisionnement en terrains neufs limité

Ubud

• Centre culturel et de bien-être dans les terres intérieures

• Préféré par les retraités, les yogis et les voyageurs spirituels

• Idéal pour les villas boutique et les retraites

Sanur

• Plus calme, adapté aux familles, et en hausse d'attrait avec les améliorations d'infrastructure

• Idéal pour les retraités ou les familles

• Nouvel accès à la marina et au port augmentant la demande

Prix en 2025 (Estimations en USD)

Rendements locatifs et retours

Considérations légales et fiscales

• Frais de notaire et juridiques : ~1,5 %–2,5 %

• Enregistrement du bail (facultatif mais recommandé)

• Taxe foncière (PBB) : Très basse—souvent <100$/an

• Taxe sur les locations :

  • Impôt sur le revenu personnel : 10 %–20 %

  • Taxe retenue pour les propriétaires étrangers : 20 % en l'absence de traité fiscal

Licences requises pour les locations :

• NIB (Identifiant d'entreprise)

• Pondok Wisata (Licence de location de villas)

Erreurs courantes à éviter

• Acheter du terrain ou des villas sans vérifier la zonage (résidentiel vs. ceinture verte)

• Échouer à enregistrer les contrats de bail

• Faire confiance à des agents ou développeurs non licenciés

• Ne pas obtenir les licences de location appropriées pour les revenus Airbnb

• Omettre la due diligence sur l'historique de propriété ou les permis de construire

Tendances pour 2025

• Uluwatu et le nord de Canggu gagnant en intérêt à mesure que Canggu devient saturé

• Les villas autonomes et les éco-resorts de jungle en hausse

• Croissance forte des locations à long terme pour nomades numériques

• Renforcement des régulations sur le zonage et les locations

Conclusion

Bali reste l'un des marchés immobiliers les plus excitants d'Asie du Sud-Est—mais il nécessite une connaissance locale, la bonne structure légale, et un plan d'investissement clair. Bien que les étrangers ne puissent pas acheter de terre en pleine propriété, les structures de bail et d'entreprise permettent un contrôle total, la génération de revenus, et un potentiel de revente.

Si vous recherchez un retour sur investissement tropical, une richesse de style de vie, ou une flexibilité de retraite, Bali en 2025 offre toujours des opportunités — si vous achetez intelligemment, restez en conformité, et vous concentrez sur des zones à forte demande.