Éviter les escroqueries dans l'immobilier international (2025) : Guide pratique pour les acheteurs
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16/09/2025
Éviter les escroqueries dans l'immobilier international (2025) : Guide pratique pour les acheteurs
Les acheteurs transfrontaliers rencontrent des risques supplémentaires : règles inconnues, distance, et intermédiaires multiples. La bonne nouvelle : la plupart des escroqueries sont faciles à repérer si vous suivez une routine de vérification simple et conservez des paiements traçables. Ce guide montre les signaux d'alerte, comment vérifier, et comment établir des paiements qui laissent une trace d'audit claire.
Règle fondamentale
Ne jamais libérer la totalité des fonds tant que le titre, l'autorité du vendeur et les conditions de remise ne sont pas vérifiés — et que votre contrat, vos factures et le libellé du virement s'accordent parfaitement.
Schémas d'escroquerie — un tableau explicite
| Schéma | Signaux d'alerte | Comment vérifier | Action plus sûre |
|---|---|---|---|
| Faux propriétaire / vendeur imposteur | Aucun extrait de titre récent ; excuses pour éviter le notaire ; pression pour “agir aujourd'hui” | Obtenez un extrait du registre foncier ; vérifiez que le nom du vendeur correspond à celui de sa pièce d'identité et de l'acte | Traitez uniquement par l'intermédiaire d'un notaire / registraire ; ajoutez des vérifications d'identité au contrat |
| Détournement de paiement (changement d'e-mail/IBAN) | Nouveaux détails de compte envoyés à la dernière minute ; compte “temporaire” ou tiers | Vérifiez l'IBAN par un second canal ; croisez les informations avec le notaire | Utilisez un compte séquestre ou confirmez le bénéficiaire par écrit avant le transfert |
| Pièges à dépôt | Dépôt non remboursable élevé avec des conditions vagues | Exigez un calendrier écrit incluant les déclencheurs et les remboursements | Échelonnez les paiements ; conservez une tranche finale pour l'acte/les clés |
| Titre avec des charges cachées | Revendication de “titre propre” mais pas de certificat d'absence de charges | Commandez une recherche de charges et un plan de désencombrement | Faites en sorte que le vendeur purge les charges avant la finalisation |
| Brokers non agréés / faux “avocats” | Aucun numéro de licence ; pas de bureau ; domaines d'e-mail génériques | Vérifiez le registre des régulateurs ; demandez une lettre d'engagement | Travaillez avec des conseillers agréés ; signez des mandats écrits |
| Vente sur plan sans garanties | Aucun séquestre ; aucune garantie bancaire/assurance ; jalons vagues | Demandez des certificats d'échelonnement et de séquestre | Payer uniquement sur des jalons soutenus par des documents |
| Promesses de rendement locatif | Retours garantis sans contrats ni comptes audités | Demandez des baux, des chiffres audités, et des confirmations de réglementation | Modélisez le rendement avec des dépenses réelles et des vacances |
Routine de vérification — 8 étapes
1) Identité & autorité : Vérifiez l'identité du vendeur avec l'acte et le registre. 2) Titre : Obtenez un extrait récent + vérification des charges. 3) Utilisation de la propriété : Vérifiez la réglementation de zonage et les règles de location à court terme. 4) Condo/HOA : Lisez les règlements et le calendrier des frais. 5) Taxes & services publics : Obtenez des certificats de conformité du vendeur. 6) Expertise technique : Commandez une inspection indépendante. 7) Contrôles du contrat : Reliez les paiements aux documents que vous recevrez. 8) Preuve de paiement : Conservez des copies MT103 et alignez les libellés avec le contrat.
Sécurité des paiements en un paragraphe
Lorsque cela est possible, utilisez un compte séquestre ou un compte client de notaire/avocat. Si vous payez directement, reproduisez les contrôles du séquestre dans le contrat (étapes, déclencheurs documentaires, délais). Ne jamais virer à des comptes non mentionnés dans le contrat. Si vous avez besoin de formulations types et d'un calendrier échelonné que vous pouvez adapter, lisez sur la configuration de paiement sécurisée.
Documents à exiger
Extrait de titre/référence de l'acte ; certificat d'absence de charges ; pièce d'identité du vendeur + autorisation de vente ; confirmations de zonage/permis ; règlements de condo/HOA ; accord de réservation/préalable ; contrat final/acte ; état de clôture ; accord de séquestre (si utilisé) ; factures ; reçus bancaires MT103.
Deux notes d'experts
“La plupart des escroqueries s'effondrent lorsque vous exigez des documents du registre et dignifiez les noms — faites-le avant tout dépôt.” — Mei, Conseillère juridique
“Le détournement de paiement est le principal risque dans les transactions transfrontalières — vérifiez systématiquement les détails du bénéficiaire par un second canal.” — Aiko, Responsable conformité
Erreurs courantes (et solutions rapides)
Envoyer des fonds à un compte “temporaire” → ne jamais faire cela ; confirmez le bénéficiaire auprès du notaire.
Dépôts non remboursables avec des termes vagues → définir les déclencheurs de remboursement par écrit ou utiliser un séquestre.
Aucune vérification des charges → les charges suivent la propriété ; exiger la purge des charges par le vendeur avant la finalisation.
Aucune preuve MT103 → demander et archiver pour chaque transfert.
FAQ
Les escroqueries sont-elles courantes à l'étranger ? Elles sont visibles mais évitables avec des vérifications appropriées et des paiements sécurisés.
Le séquestre est-il toujours disponible ? Non ; si ce n'est pas le cas, utilisez un compte client de notaire/avocat ou des paiements directs échelonnés.
Qu'est-ce qui prouve mon paiement ? Bank MT103 plus références de contrat/facture et, si utilisé, libérations de séquestre.
Puis-je me fier à la parole de l'agent ? Seulement avec des documents — vérifiez toujours auprès du registre et du notaire.
Prochaines étapes
Si vous souhaitez une liste de contrôle de diligence raisonnable et de paiement prête à l'emploi, adaptée à votre cas, en savoir plus sur le soutien conseiller pour les acheteurs. Pour une vue plus large des services, de la recherche à la finalisation, explorez nos services.
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