سرمایه گذاری در املاک جوهور بارو – فرصت هایی برای خریدارانمرز راهی نزدیک به سنگاپوربا بازار فعال

املاک و مستغلات در جوهور باهرو: دروازه جنوبی مالزی با جذابیت سرمایه‌گذاری فرامرزی

مقدمه: چرا باید در جوهور باهرو سرمایه‌گذاری کرد

جوهور باهرو (JB)، پایتخت ایالت جوهور، یکی از سریع‌ترین مراکز شهری در حال رشد مالزی است. این شهر که درست در مرز سنگاپور واقع شده، به دلیل موقعیت استراتژیک، رشد زیرساخت‌ها و قیمت‌های نسبتا پایین ملک، تبدیل به یک نقطه داغ برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات شده است. جوهور باهرو هم سرمایه‌گذاران مالزیایی و هم خارجی—به‌ویژه سنگاپوری‌ها—را جذب می‌کند که از مزیت‌های هزینه‌ای، بازده‌های بالای اجاره و چشم‌اندازهای توسعه آینده مرتبط با سیستم ریلی سریع جوهور-سنگاپور بهره‌برداری می‌کنند. جوهور باهرو به عنوان بخشی از کریدور توسعه ایسلند، مقرون‌به‌صرفه بودن، راحتی شهری و پتانسیل بین‌المللی را ترکیب می‌کند.

انواع املاک در جوهور باهرو

• کاندومینیوم‌های بلندمرتبه: واقع در مرکز شهر JB، مدینی، دنگا بی و نزدیک به نقطه بازرسی CIQ
• آپارتمان‌های خدماتی: برند شده و بدون برند که مناسب مستأجران کوتاه‌مدت و بلندمدت هستند
• املاک مسکونی: خانه‌های اتاقکی، نیمه‌مستقل و ویلای مستقل در مجتمع‌های محصور مانند هوریزون هیلز یا ایست لِدانگ
• املاک تجاری: فروشگاه‌ها، واحدهای خرده‌فروشی و دفاتر اداری در نوساجایا و تامان مائو آستین
• املاک صنعتی: مراکز لجستیک، کارخانه‌ها و انبارها در تبرائو، سنایی و پاسیرو گودانگ

آیا خارجی‌ها می‌توانند در جوهور باهرو ملک بخرند؟

• بله، با حداقل قیمت‌های مشخص: در جوهور، خارجی‌ها می‌توانند املاکی با قیمت بالای RM 1 میلیون خریداری کنند
• حق مالکیت آزاد و اجاره‌ای: هر دو نوع مالکیت موجود است، اما باید به مدت‌زمان پروژه‌های فردی توجه کرد
• املاک مسکونی: در پروژه‌های خاص مجاز است (به جز زمین‌های محفوظ مالایی)
• کاندومینیوم‌های با عنوان اجاره‌ای: رایج‌ترین نوع برای خریداران خارجی

قیمت‌های املاک در جوهور باهرو

• کاندومینیوم‌های مرکز شهر و CIQ: RM 650–RM 1,200 به ازای هر فوت مربع (~USD 140–260 به ازای هر فوت مربع)
• مدینی و ایسلند پوتری: RM 700–RM 1,000 به ازای هر فوت مربع — مدینی از مالیات بر سود سرمایه و عوارض تمبر برای خارجی‌ها معاف است
• خانه‌های مسکونی: RM 700,000–RM 3 میلیون بسته به پروژه و مکان
• زمین‌های صنعتی: RM 25–RM 60 به ازای هر فوت مربع در کریدورهای در حال توسعه

در مقایسه با سنگاپور همسایه، جوهور باهرو املاکی را با هزینه‌ای بسیار کمتر ارائه می‌دهد که برای سرمایه‌گذاران منطقه‌ای و افرادی که به دنبال خانه‌های دوم با قیمت مناسب یا دارایی‌های بلندمدت هستند، جذاب است.

بازار اجاره و بازده سرمایه‌گذاری

• بازده اجاره ناخالص: 5%–7% بسته به نوع ملک و بخش مستأجر
• تقاضای قوی: از طرف expatriates، کارگران فرامرزی، دانشجویان و گردشگران پزشکی
• مناطق اجاره‌ای محبوب: منطقه CIQ، بوکیت ایندا، دنگا بی، مدینی و تامان مائو آستین
• اجاره‌های کوتاه‌مدت: مناسب در نزدیکی لگولند، بیمارستان‌ها و مرز سنگاپور

بخش‌های برتر سرمایه‌گذاری در جوهور باهرو

• دنگا بی: کاندومینیوم‌های لوکس در کنار آب با جذابیت گردشگری و expatriate
• مدینی: منطقه پرچمدار در ایسلند با معافیت‌های مالیاتی و اتصالات خوب
• ایسلند پوتری (نوساجایا): توسعه برنامه‌ریزی‌شده با پارک‌های تفریحی، مراکز خرید و ادارات دولتی
• تامان مائو آستین: منطقه محبوب محلی با رستوران‌ها، کالج‌ها و بازده‌های مقرون‌به‌صرفه
• پرما جایا و جوهور جایا: حومه‌های بالغ با تقاضای اجاره بالای داخلی

زیرساخت‌ها و مزایای فرامرزی

• لینک RTS: سیستم ریلی سریع که جوهور باهرو را به سنگاپور متصل می‌کند (تکمیل آن تا سال 2027 پیش‌بینی می‌شود) و زمان سفر را به حدود 5 دقیقه کاهش می‌دهد
• بزرگراه‌ها: بزرگراه شمال-جنوب، بزرگراه توزیع شرقی و بزرگراه لینک دوم
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌های گلنئیگلز مدینی، کلمبیا آسیا JB و بیمارستان‌های تخصصی KPJ
• آموزش: کالج مارلبرو مالزی، مدرسه آمریکایی رافلز، دانشگاه پزشکی نیوکاسل مالزی
• خرده‌فروشی: مرکز خرید مید ولی جنوبی، سیتی اسکوئر، پارادایم مال، ایکیا تبرائو

هزینه‌های معامله و مالیات‌ها

• مالیات تمبر: از 1%–4% بر اساس ارزش خرید به صورت پلکانی
• هزینه‌های حقوقی: حدود 1% از ارزش ملک به علاوه 6% مالیات خدمات
• مالیات بر عایدی املاک (RPGT): 30% در صورت فروش در عرض 3 سال، 10% بعد از 5 سال (پروژه‌های مدینی معاف)
• مالیات بر درآمد اجاره: 24% ثابت برای غیرمقیم‌ها (هزینه‌ها قابل کسر است)
• هزینه‌های نگهداری: معمولاً RM 0.25–RM 0.45 به ازای هر فوت مربع برای کاندومینیوم‌ها

اقامت و سبک زندگی

• برنامه MM2H: ویزای قابل تجدید 5–10 ساله برای افرادی با درآمد و توان مالی
• نزدیکی به سنگاپور: بسیاری از ساکنان MM2H در جوهور باهرو زندگی می‌کنند و به سنگاپور رفت و آمد می‌کنند یا سبک زندگی دو شهری را تجربه می‌کنند
• دوستانه برای خانواده: مجتمع‌های محصور، مدارس بین‌المللی و امکانات تفریحی، جوهور باهرو را به یک پایگاه محبوب تبدیل کرده است

سناریوهای سرمایه‌گذاری نمونه

• کاندومینیوم 1,200 فوت مربعی در مدینی (RM 850 به ازای هر فوت مربع): ~USD 220,000 — اجاره RM 4,200 در ماه → ~6.1% بازده
• خانه اتاقکی در ایست لدانگ (RM 1.2 میلیون): اجاره RM 4,800 در ماه → ~4.8% بازده ناخالص؛ مجتمع محصور با بهترین امکانات
• فروشگاه در تامان مائو آستین: RM 1.5 میلیون — اجاره RM 6,000 در ماه → ~4.8% بازده؛ تقاضای خوب برای خرده‌فروشی

ریسک‌ها و چالش‌ها

• اضافه تولید: به‌ویژه در برخی از بازارهای کاندومینیوم؛ واحدهای انتخابی در پروژه‌های خوب مدیریت‌شده
• ریسک کاهش ارزش: پروژه‌هایی که بدون جذابیت واضح برای نگهداری یا مستأجر هستند ممکن است عملکرد ضعیفی داشته باشند
• بررسی‌های قانونی: به دلیل تنوع مالکیت و تأییدات توسعه لایه‌ای ضروری است

چگونه VelesClub Int. از سرمایه‌گذاران در جوهور باهرو پشتیبانی می‌کند

• بررسی دقیق در مورد موقعیت، وضعیت حقوقی و پیش‌بینی‌های بازده سرمایه‌گذاری
• کمک به خریدهای مبتنی بر مدینی و مزایای مالیاتی
• مدیریت کامل معاملات و جذب مستأجر
• مشاوره در مورد استراتژی‌های فرامرزی و برنامه‌های اقامت دوگانه

نتیجه‌گیری

جوهور باهرو مقرون‌به‌صرفه بودن، جذابیت فرامرزی و حرکت‌های زیرساختی عمده‌ای را ترکیب می‌کند. با تکمیل لینک RTS و ادامه توسعه ایسلند مالزی، JB در حال تبدیل شدن به یکی از قابل دسترسی‌ترین و قابل سکونت‌ترین شهرهای جنوب شرقی آسیا برای سرمایه‌گذاران و ساکنان است. چه شما به بازده اجاره، افزایش قیمت یا برنامه‌ریزی برای سبک زندگی بلندمدت توجه داشته باشید، جوهور باهرو یک ارزش جذاب را ارائه می‌دهد. VelesClub Int. بینش، شبکه و پشتیبانی را برای کمک به موفقیت شما در این مرز در حال تحول املاک و مستغلات فراهم می‌آورد.