سرمایه گذاری در املاک جوهور بهرو – فرصت ها برای خریدارانمرکز مرزی نزدیک سیناپوربا بازار فعال

املاک و مستغلات در جوهور بارو: دروازه جنوبی مالزی با جذابیت سرمایه گذاری فرامرزی

معرفی: چرا در جوهور بارو سرمایه گذاری کنیم

جوهر بارو (JB)، پایتخت ایالت جوهر، یکی از سریعترین مراکز شهری در حال رشد مالزی است. این شهر در فاصله کمی از مرز سنگاپور واقع شده و به مکان داغی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تبدیل شده است به دلیل موقعیت استراتژیک، رشد زیرساخت و قیمت های نسبتاً پایین املاک. جوهور بارو هم سرمایه گذاران مالزیایی و هم خارجی — به ویژه سنگاپوری ها — را جذب می کند که از مزایای هزینه، بازده اجاره بالا و چشم اندازهای توسعه آینده مرتبط با سیستم ترانزیت سریع جوهور-سنگاپور بهره می برند. به عنوان بخشی از کریدور توسعه ایسکندر مالزی، JB قابلیت دسترسی، راحتی شهری و پتانسیل بین المللی را ترکیب می کند.

انواع املاک و مستغلات در جوهور بارو

• آپارتمان های بلند مرتبه: در مرکز شهر JB، مدینی، دنگا بی و نزدیکی نقطه کنترل CIQ یافت می شوند
• آپارتمان های خدماتی: برند دار و غیر برند دار، مناسب برای مستاجران کوتاه مدت و بلند مدت
• خانه های مستقل: خانه های متصل، نیمه مستقل و ویلاها در جوامع بسته مانند هورایزن هیلز یا ایست لیدانگ
• املاک تجاری: فروشگاه ها، واحدهای خرده فروشی و دفترها در نساجایا و تامان مونت آستین
• املاک صنعتی: مراکز لجستیکی، کارخانه ها و انبارها در تبراو، سنائی و پاسیردوغاند

آیا خارجی ها می توانند در جوهور بارو ملک بخرند؟

• بله، با حداقل قیمت مشخص: در جوهور، خارجی ها می توانند املاک با قیمت بیش از 1 میلیون RM خریداری کنند
• مالکیت آزاد و اجاره ای: هر دو نوع مالکیت در دسترس است، اما باید به مدت پروژه خاص توجه کنید
• ملک مستقل: در پروژه های خاص مجاز است (به جز زمین های محفوظ مالایی)
• آپارتمان های با عنوان استرادا: رایج ترین فرمت برای خریداران خارجی

قیمت املاک در جوهور بارو

• آپارتمان های مرکز شهر و CIQ: RM 650–RM 1,200 به ازای هر فوت مربع (~USD 140–260 به ازای هر فوت مربع)
• مدینی و ایسکندر پوتری: RM 700–RM 1,000 به ازای هر فوت مربع — مدینی از RPGT و مالیات تمبر برای خارجی ها معاف است
• خانه های مستقل: RM 700,000–RM 3 میلیون بسته به پروژه و مکان
• زمین صنعتی: RM 25–RM 60 به ازای هر فوت مربع در کریدورهای در حال توسعه

در مقایسه با سنگاپور همسایه، جوهور بارو املاکی را با هزینه ای بسیار کمتر ارائه می دهد که برای سرمایه گذاران منطقه ای و کسانی که به دنبال خانه های ثانویه مقرون به صرفه یا دارایی های بلند مدت هستند، جذاب است.

بازار اجاره و بازده سرمایه گذاری

• بازده اجاره ناخالص: 5%–7% بسته به نوع ملک و بخش مستاجران
• تقاضای قوی: از جانب expatriate ها، کارگران فرامرزی، دانشجویان و گردشگران پزشکی
• مناطق اجاره ای محبوب: منطقه CIQ، بوکیت اینداه، دنگا بی، مدینی و تامان مونت آستین
• اجاره های کوتاه مدت: در نزدیکی لگولند، بیمارستان ها و مرز سنگاپور قابل اجراست

بهترین مناطق سرمایه گذاری در جوهور بارو

• دنگا بی: آپارتمان های لوکس کنار آب با جذابیت گردشگری و expatriate
• مدینی: منطقه اصلی در ایسکندر با معافیت های مالیاتی و ارتباطات خوب
• ایسکندر پوتری (نساجایا): توسعه برنامه ریزی شده با پارک های تفریحی، مراکز خرید و دفاتر دولتی
• تامان مونت آستین: نقطه داغ محلی با رستوران ها، کالج ها و بازده های مقرون به صرفه
• پرماس جايا & جوهور جايا: حومه های بالغ با تقاضای اجاره داخلی قوی

زیرساخت و مزایای فرامرزی

• لینک RTS: سیستم ترانزیت سریع که JB را به سنگاپور متصل می کند (تکمیل در سال 2027 انتظار می رود) زمان عبور را به ~5 دقیقه کاهش خواهد داد
• بزرگراه ها: بزرگراه شمال-جنوب، لینک پراکنده شرقی و بزرگراه لینک دوم
• بهداشت و درمان: بیمارستان های گلن‌اگلز مدینی، کلمبیا آسیا JB و بیمارستان های متخصص KPJ
• آموزش: کالج مارلبرو، مدرسه آمریکایی رافلس، دانشگاه پزشکی نیوکاسل مالزی
• خرده فروشی: مید ولی سوت کِی، سیتی اسکوئر، مرکز خرید پارادایم، IKEA تبراو

هزینه های تراکنش و مالیات ها

• مالیات تمبر: بر اساس ارزش خرید از 1%–4% به صورت پلکانی
• هزینه های قانونی: حدود 1% ارزش ملک به علاوه 6% مالیات خدمات
• مالیات بر درآمد ملک (RPGT): 30% اگر در عرض 3 سال فروخته شود، 10% بعد از 5 سال (پروژه های مدینی معاف)
• مالیات بر درآمد اجاره: 24% ثابت برای خارجی های غیر مقیم (هزینه ها قابل کسر است)
• هزینه های نگهداری: معمولاً RM 0.25–RM 0.45 به ازای هر فوت مربع برای آپارتمان ها

اقامت و سبک زندگی

• برنامه MM2H: ویزای قابل تجدید 5–10 ساله برای افرادی با درآمد و توان مالی ارائه می دهد
• نزدیكی به سنگاپور: بسیاری از ساکنان MM2H در JB زندگی می کنند و به سنگاپور رفت و آمد می کنند یا از سبک زندگی دو شهری لذت می برند
• خانواده پسند: جوامع بسته، مدارس بین المللی و تسهیلات تفریحی، JB را به پایگاه خانه محبوبی تبدیل کرده است

سناریوهای نمونه سرمایه گذاری

• آپارتمان 1,200 فوت مربعی در مدینی (RM 850 به ازای هر فوت مربع): ~USD 220,000 — اجاره RM 4,200 در ماه → ~6.1% بازده
• خانه متصل در ایست لیدانگ (RM 1.2 میلیون): اجاره RM 4,800 در ماه → ~4.8% بازده ناخالص؛ جامعه بسته با تزئینات با کیفیت بالا
• فروشگاه در تامان مونت آستین: RM 1.5 میلیون — اجاره RM 6,000 در ماه → ~4.8% بازده؛ تقاضای خرده فروشی خوب

ریسک ها و چالش ها

• فزونی عرضه: به خصوص در برخی از بازارهای آپارتمان؛ واحدهای انتخابی در توسعه های به خوبی مدیریت شده
• ریسک کاهش ارزش: پروژه هایی که بدون نگهداری واضح یا جذابیت مستاجر هستند، ممکن است عملکرد ضعیفی داشته باشند
• بازبینی های قانونی: به دلیل تنوع در مدت و تأییدهای توسعه ایالغ بر عهده ضروری است

چگونه VelesClub Int. از سرمایه گذاران در جوهور بارو حمایت می کند

• بررسی دقیق محل، وضعیت قانونی و پیش بینی های ROI
• کمک به خریدهای مبتنی بر مدینی و مزایای مالیاتی
• مدیریت کامل تراکنش و جذب مستاجر
• مشاوره برای استراتژی های فرامرزی و برنامه های اقامت دوتایی

نتیجه گیری

جوهر بارو قابلیت دسترسی، جذابیت فرامرزی و شتاب زیرساختی بزرگ را ترکیب می کند. با تکمیل لینک RTS و ادامه گسترش Iskandar Malaysia، JB در نظر دارد یکی از قابل دسترس ترین و قابل زندگی ترین شهرهای جنوب شرق آسیا برای سرمایه گذاران و ساکنان باشد. چه شما به دنبال درآمد اجاره، افزایش ارزش یا برنامه ریزی بلندمدت زندگی باشید، جوهر بارو یک پیشنهاد ارزشمند جذاب ارائه می دهد. VelesClub Int. بینش، شبکه و پشتیبانی را برای کمک به موفقیت شما در این مرز املاک و مستغلات در حال تحول فراهم می کند.