سرمایه‌گذاری املاک ماداگاسکار – فرصت‌هایی برای خریدارانزندگی جزیره‌ای با کوه‌ها، بازارهاو هوای دریا

املاک در ماداگاسکار: فرصت‌های ساحلی در یک بازار جزیره‌ای نوظهور

چرا سرمایه‌گذاری در املاک ماداگاسکار را در نظر بگیریم

ماداگاسکار، چهارمین جزیره بزرگ دنیا، تنوع زیستی منحصر به فرد، مناظر عجیب و اقتصادی که به آرامی در حال آزادسازی است را ارائه می‌دهد. در حالی که هنوز به عنوان یک بازار مرزی شناخته می‌شود، جذابیت رو به رشدی برای سرمایه‌گذاران خاص، اپراتورهای اکوتوریسم و بازنشسته‌ها که به دنبال زندگی مقرون به صرفه در کنار دریا هستند، دارد. پایتخت آنتاناریوو، شهرهای ساحلی مانند نُوزی ب و مناطقی از توریسم نوظهور مانند دیگو سوارز در حال افزایش است. با این حال، قوانین مالکیت سخت‌گیرانه و پیچیدگی‌های قانونی، درک مقررات محلی را قبل از سرمایه‌گذاری ضروری می‌سازد.

انواع املاک و کاربردهای مجاز

ماداگاسکار مجموعه‌ای از انواع دارایی‌های املاک را ارائه می‌دهد که بسیاری از آنها مناسب سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با توریسم یا سبک زندگی هستند:

• ویلای ساحلی و استراحتگاه‌ها: واقع در مناطق ساحلی مانند نُوزی ب، Île Sainte-Marie و دیگو سوارز. اغلب برای اکلوژها، استراحتگاه‌های غواصی یا خانه‌های خصوصی برای خارجی‌ها استفاده می‌شوند.
• مسکن شهری و آپارتمان‌ها: در آنتاناریوو و شهرهای منطقه‌ای یافت می‌شوند؛ به دلیل افزایش طبقه متوسط، تقاضا برای مسکن مدرن و ایمن در حال افزایش است.
• زمین‌های کشاورزی و روستایی: معمولاً با قیمت پایین در دسترس است، مناسب برای کشت وانیل، جنگل‌کاری یا توسعه پایدار، اما تحت مقررات سخت‌گیرانه قرار دارد.
• املاک تجاری: فرصت‌های محدود اما در حال گسترش در مراکز خرده‌فروشی و توسعه‌های انبار/لجستیک، به ویژه نزدیک به بنادر.

مقررات زون‌بندی و استفاده از زمین به تفکیک شهرداری‌ها متفاوت است و بسیاری از زمین‌های روستایی یا ساحلی فاقد ثبت رسمی هستند. سرمایه‌گذاران تشویق می‌شوند که زون‌بندی و عناوین زمین را از طریق دفتر زمین محلی (Domaines et Topographie) تأیید کنند.

مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجی‌ها

خارجی‌ها اجازه ندارند به طور مستقیم در ماداگاسکار زمین بخرند. با این حال، سازوکارهای قانونی وجود دارد که دسترسی ساختار یافته را ممکن می‌سازد:

• سیستم اجاره‌ای: خارجی‌ها می‌توانند با قرارداد اجاره‌ای که توسط دولت تأیید شده، اجاره‌های بلندمدت تا 99 سال بر روی زمین به دست آورند (bail emphytéotique).
• مالکیت از طریق شرکت محلی: یک خارجی می‌تواند شرکتی تحت قوانین مالاگاسی تشکیل دهد که دارای سهامدار محلی اکثریت باشد (و در برخی پروژه‌ها 100٪ متعلق به خارجی باشد)، که سپس می‌تواند زمین و املاک را به دست آورد.
• ساختارهای املاک: خارجی‌ها می‌توانند ساختمان‌هایی را که بر روی زمین اجاره‌ای ساخته شده‌اند، مالکیت داشته باشند و این مالکیت را در کاداستر دولتی ثبت کنند.
• مناطق توریستی و سرمایه‌گذاری: در مناطق تعیین شده، ممکن است دولت به توسعه خارجی تحت کدهای سرمایه‌گذاری سازوکارهای انعطاف‌پذیرتری را اجازه دهد.

تمام قراردادهای اجاره یا مالکیت باید در «Service des Domaines» ثبت شود. انجام تحقیقات لازم، به ویژه در مورد زمین‌های روستایی که اختلافات و ثبت‌نام‌های نامشخص شایع است، بسیار مهم است.

قیمت املاک و نمای کلی بازار

ماداگاسکار یکی از مقرون به صرفه‌ترین بازارها برای املاک ساحلی و روستایی باقی مانده است، اگرچه قیمت‌ها به طور گسترده‌ای بسته به موقعیت و وضوح قانونی متفاوت است:

موقعیت	نوع ملک	قیمت یا اجاره میانگین (USD)
نُوزی ب	ویلای ساحلی (اجاره‌ای)	$80,000 – $300,000
Île Sainte-Marie	اجاره زمین (به ازای هکتار/سال)	$500 – $1,000
آنتاناریوو	آپارتمان شهری (100 متر مربع)	$40,000 – $90,000
دیگو سوارز	خانه مهمان یا اکلوژ	$120,000 – $350,000
توماسینا (شهر بندری)	اجاره زمین تجاری	$1 – $3/m²/month

قیمت‌های زمین در شهر طی 5 سال گذشته به آرامی افزایش یافته است، در حالی که مناطق ساحلی مانند نُوزی ب به دلیل توسعه توریسم رشد سریع‌تری داشته‌اند.

مالیات‌ها و هزینه‌های معاملات

ماداگاسکار هزینه‌های معاملاتی نسبتاً پایینی را ارائه می‌دهد، اما مالیات‌های زمین و هزینه‌های قانونی ممکن است بسته به منطقه متفاوت باشد:

• مالیات انتقال ملک: 5% از ارزش ملک، که توسط خریدار پرداخت می‌شود.
• هزینه‌های سردفتر: معمولاً 2%–3% از ارزش فروش، که برای ثبت لازم است.
• هزینه‌های ثبت: کم ولی لازم برای ثبت اجاره‌ای یا مالکیت معتبر (~0.5%–1%).
• مالیات سالانه زمین: بسته به نوع استفاده متفاوت است؛ معمولاً $50–$300/سال برای استفاده مسکونی، و برای زمین‌های تجاری بالاتر است.
• مالیات بر درآمد اجاره: نرخ ثابت 20% بر درآمد اجاره؛ نهادهای شرکتی ممکن است مالیات متفاوتی بسته به ساختار خود داشته باشند.
• مالیات بر ارزش افزوده (VAT): 20% VAT به برخی معاملات املاک تجاری، از جمله توسعه‌های جدید اعمال می‌شود.

ماداگاسکار چندین توافق‌نامه مالیات مضاعف (فرانسه، موریس، آفریقای جنوبی و غیره) دارد که ممکن است بار مالیاتی درآمد را برای سرمایه‌گذاران خارجی کاهش دهد.

درصد بازده اجاره و تقاضای بازار

بازار اجاره در هر دو مرکز شهری و مناطق توریستی در حال رشد است:

• اجاره‌های شهری (آنتاناریوو): بازده ناخالص 6%–8% معمول است، به‌خصوص نزدیک به سفارتخانه‌ها و مناطق تجاری.
• اجاره‌های تعطیلات ساحلی (نُوزی ب، سنت ماری): بازده‌های کوتاه‌مدت تا 10%–12% در فصل شلوغ، با نرخ‌های $80–$200/شب.
• اجاره‌های بلندمدت برای خارجی‌ها: اجاره‌های شرکتی و مسکن‌های NGO نیاز stable mid- to high-end را فراهم می‌کنند.

اجاره‌های کوتاه‌مدت در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb شایع است، هرچند محدودیت‌های زیرساختی (برق، جاده‌ها، اینترنت) ممکن است بر اشغال تأثیر بگذارد. مدیران املاک برای مالکان غیابی توصیه می‌شوند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• اکلوژ در نُوزی ب: اجاره 0.5 هکتار زمین ساحلی، ساخت 5 کلبه برای ~$200,000 سرمایه‌گذاری کل. هدف نرخ شبانه $120–$150، با بازده ناخالص ~10% سالانه.
• خرید برای اجاره در آنتاناریوو: خرید یک آپارتمان به ارزش $70,000 در منطقه ایسوراکا، اجاره به مبلغ $600 در ماه به حرفه‌ای‌های خارجی (~8.5% بازده ناخالص).
• مرکز آرامش در دیگو سوارز: اجاره 2 هکتار با نمای پانوراما، ساخت مسکن‌های مدولار و تسهیلات بهداشتی با هدف بازدیدکنندگان خارجی با اقامت طولانی.
• پروژه کشاورزی به اکولوژی در شرق ماداگاسکار: اجاره 10 هکتار نزدیک به مانانجاری، ترکیبی از کشت وانیل و واحدهای گلمپینگ.

بهترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری در املاک

• نُوزی ب: هاب پیشرو در توریسم، شناخته شده برای اقامتگاه‌های لوکس، غواصی و افزایش علاقه به خارجی‌ها.
• آنتاناریوو: پایتخت با تقاضای رو به افزایش برای مسکن طبقه متوسط و بازار اجاره‌ای ثابت.
• دیگو سوارز (آنتسیرانا): شهر شمالی با دسترسی به توریسم و بندر، پتانسیل خوبی برای اکوتوریسم.
• توماسینا: شهر بندری و صنعتی اصلی، فرصت‌های لجستیکی و اجاره تجاری.
• Île Sainte-Marie: جزیره‌ای کوچکتر اما زیبای محبوب بین اکوتوریست‌ها و استراحتگاه‌های وسط‌مدت.

زیرساخت و شرایط زندگی

ماداگاسکار در حال توسعه زیرساخت‌های خود است، اما چالش‌ها ادامه دارد، به ویژه در مناطق دورافتاده یا روستایی:

• حمل و نقل: آنتاناریوو و نُوزی ب فرودگاه‌های بین‌المللی دارند؛ کیفیت جاده‌ها به ویژه در فصل بارندگی متفاوت است.
• برق و آب: در مناطق روستایی معمولاً قابل اطمینان نیست؛ ژنراتور و مخازن آب در املاک ساحلی مرسوم هستند.
• اینترنت: در شهرها موجود است، اما در مناطق دورافتاده محدود است. داده‌های موبایل رایج هستند اما نسبت به استانداردهای جهانی کندترند.
• بهداشت و درمان: در بسیاری از مناطق ابتدایی است؛ کلینیک‌های خصوصی در شهرهای بزرگ موجود هستند اما گاهی مدارک بین‌المللی ندارند.
• امنیت: متفاوت است؛ مناطق ساحلی نسبتا ایمن هستند، اما مناطق شهری ممکن است به امنیت خصوصی یا مجتمع‌های مسکونی نیاز داشته باشند.

خارجی‌ها اغلب در خوشه‌ها زندگی می‌کنند، به ویژه در نُوزی ب یا آنتاناریوو، و مجتمع‌های مستقل در میان مالکان خارجی مرسوم است.

فرآیند قانونی و تحقیقات لازم

• نامه‌意ن: اختیاری است و پس از آن قرارداد اجاره یا ساخت و ساز امضا می‌شود.
• تحقیقات لازم: شامل تأیید عنوان زمین، وضعیت زون‌بندی، ادعاهای قبلی و بررسی‌های زیست‌محیطی است.
• نام‌نویسی و تأیید دولت: برای قراردادهای اجاره‌ای بیش از 9 سال یا حقوق ساخت لازم است؛ باید با Service des Domaines ثبت شود.
• استفاده از وکیل محلی: به شدت توصیه می‌شود؛ قراردادها باید با سیستم حقوق مدنی و ارث‌برداری حقوقی فرانسوی مطابقت داشته باشند.
• زمان‌بندی: معاملات ممکن است بسته به موقعیت و کامل بودن مدارک 1–3 ماه طول بکشد.

تمام مدارک به زبان فرانسه یا مالاگاسی است. ممکن است ترجمه و تفسیر حقوقی برای سرمایه‌گذاران خارجی که با ساختارهای حقوق مدنی آشنا نیستند، لازم باشد.

نتیجه‌گیری: بازار خاص با پتانسیل بالا و ریسک بالا

ماداگاسکار فرصتی نادر برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد که مایل به مقابله با پیچیدگی‌های قانونی و کمبود زیرساخت‌ها در ازای ملک ساحلی مقرون به صرفه، پتانسیل توسعه اکولوژیکی و سودآوری بلندمدت هستند. در حالی که مالکیت زمین به‌طور مستقیم برای خارجی‌ها ممنوع است، قراردادهای اجاره به خوبی ساختار یافته و شراکت‌های محلی می‌توانند ترتیبات ایمن و سودآور برای سرمایه‌گذاران ارائه دهند. با بهبود گردشگری و افزایش جذابیت آرامش‌های زیست‌محیطی، ماداگاسکار به طور فزاینده‌ای برای سرمایه‌گذاران تأثیرگذار، توسعه‌دهندگان اکوتوریزم و کارآفرینان ماجراجو در زمینه املاک مربوط می‌شود.