املاک سرمایه‌گذاری چندخانواده در کوبازندگی تحت تأثیر تاریخ،گرما و داستان‌ها

املاک و مستغلات در کوبا: دسترسی محدود با مسیرهای سرمایه‌گذاری کنترل‌شده

چرا املاک و مستغلات در کوبا منحصر به فرد است

کوبا یکی از خاص‌ترین و محدودترین بازارهای املاک در جهان را دارد. به دلیل ساختار سوسیالیستی و اقتصاد برنامه‌ریزی شده مرکزی، بیشتر املاک متعلق به دولت یا تحت نظارت شدید هستند. با این حال، اصلاحات اخیر و لیبرال‌سازی مداوم، فرصت‌های محدودی برای خارجی‌ها به ویژه در بخش‌های مرتبط با گردشگری یا از طریق مشارکت‌های مشترک ایجاد کرده است. میراث فرهنگی منحصر به فرد کشور، مناظر شهری تاریخی و نواحی ساحلی دست‌نخورده همچنان توجه بین‌المللی را جلب می‌کند — حتی تحت محدودیت‌های قانونی شدید.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

منظر املاکی کوبا شامل ترکیبی از مسکن‌های تاریخی، بلوک‌های آپارتمانی دوره سوسیالیستی، اجاره‌های دارای مجوز دولتی و برخی از پروژه‌های جدید محدود است:

• مسکن‌های تاریخی شهری: عمدتاً در هاوانا ویجا و بخش مرکزی سانتیاگو دو کوبا قرار دارند، این ساختمان‌های استعماری معمولاً متعلق و اشغال شده توسط کوبایی‌ها هستند اما گاهی به گردشگران اجاره داده می‌شوند.
• آپارتمان‌های پس از انقلاب: واحدهای کارآمدی که در دهه‌های ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۰ ساخته شده‌اند، عموماً در بلوک‌های بزرگ در حاشیه شهر.
• منطقه‌های گردشگری و تفریحی: خارجی‌ها می‌توانند در مجتمع‌های condo و هتل‌ها سرمایه‌گذاری کنند، اما تنها از طریق مشارکت‌های اقتصادی ویژه یا امتیازهای دولتی.
• پروژه‌های جدید (محدود): تعداد محدودی پروژه‌های لوکس مانند “گران مانزانا کِمپیِنَسکی” یا “کاربونرا گلف ریزورت” (برنامه‌ریزی‌شده نزدیک وارا درو) به مشارکت خارجی‌ها از طریق سرمایه‌گذاری مشترک امکان می‌دهد.

بیشتر املاک شهری تنها برای استفاده مسکونی در نظر گرفته شده و نمی‌توانند تجاری شوند یا بدون تأیید دولت اجاره داده شوند. در مناطق گردشگری، توسعه تجاری محدود تحت مجوزهای سختگیرانه اجازه داده شده است.

چارچوب قانونی و قوانین مالکیت برای خارجی‌ها

مالکیت املاک در کوبا به شدت محدود است. در اکثر موارد، خارجی‌ها نمی‌توانند به‌طور مستقیم املاک را خریداری کنند. تنها مسیرهای قانونی برای مشارکت شامل موارد زیر است:

• از طریق مشارکت‌های مشترک: خارجی‌ها می‌توانند در توسعه‌های هتل، زیرساخت‌های گردشگری و پروژه‌های مسکونی ویژه با همکاری شرکت‌های دولتی کوبا (مانند گاویوتا، گران کاریب) سرمایه‌گذاری کنند.
• استثنای اقامت: شهروندان طبیعی‌شده کوبایی که از خارج بازمی‌گردند می‌توانند یک ملک مسکونی و یک خانه تعطیلات تهیه کنند.
• ارث یا ازدواج: یک همسر خارجی ممکن است املاک را به ارث ببرد یا مالک مشترک شود، اما تنها تحت شرایط خاص و با تأیید دولت.
• اجاره و صدور مجوز: برخی از نهادهای خارجی ساختمان‌ها را اجاره کرده یا تحت قراردادهای مدیریتی که توسط دولت صادر شده، فعالیت می‌کنند، به‌ویژه در زمینه مهمان‌نوازی.

از زمان اصلاحات ۲۰۱۱، به شهروندان کوبایی اجازه خرید و فروش خانه‌ها در داخل کشور داده شده است — اما اتباع خارجی به‌طور کلی نمی‌توانند در این بازار ثانویه مشارکت کنند مگر اینکه با یک شهروند کوبایی ازدواج کرده باشند یا تحت وضعیت قانونی خاصی عمل کنند.

قیمت‌ املاک و شرایط بازار

قیمت‌های املاک در کوبا تحت قوانین معمول تقاضا و عرضه قرار ندارد. از آنجا که بیشتر زمین‌ها متعلق به دولت است و فروش مجدد به خارجی‌ها ممنوع، قیمت‌گذاری عمدتاً غیررسمی و بر اساس معاملات نقدی انجام می‌شود:

مکان	نوع	قیمت تخمینی بازار (USD)
هاوانا سنتر / وِدادو	آپارتمان (مالکیت کوبایی‌ها)	$20,000 – $80,000
میرامار	ویلا / عمارت (اجاره گردشگری)	$100,000 – $500,000 (غیررسمی)
وارا درو (منطقه تفریحی)	کاندو در مجتمع مشترک	$150,000 – $400,000 (در صورت اجازه)
ترینیداد / سیِنفوئگوس	خانه استعماری (بازسازی‌شده)	$50,000 – $150,000

قیمت‌ها معمولاً بر اساس arrangements “نقدی فقط” بین کوبایی‌ها تعیین می‌شود. این معاملات به‌طور قانونی برای غیرمقیم‌ها در دسترس نیست. معاملات در طرح‌های گردشگری تأییدشده ممکن است قیمت‌گذاری رسمی داشته باشند اما نیاز به تأیید در سطح وزارت دارند.

مالیات‌ها و هزینه‌های معاملاتی

برای اتباع کوبایی، معاملات ملکی هزینه‌های مالیاتی متوسطی به همراه دارد. برای خارجی‌ها، مشارکت در املاک معمولاً از طریق قراردادهای شرکتی یا مجوزهای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود که مشمول شرایط مذاکره شده است. هزینه‌های عمومی شامل:

• مالیات انتقال ملک: ۴% از ارزش ثبتی (تنها برای کوبایی‌ها).
• مالیات ارث: تا ۱۰% از ارزش برآوردی برای غیرکوبایی‌ها؛ قابل مذاکره به صورت موردی.
• مالیات درآمد اجاره: برای مالکان کوبایی، نرخ تصاعدی تا ۵۰% (اگر به‌طور قانونی فعالیت کنند).
• مالیات شرکتی بر درآمدهای سرمایه‌گذاری: معمولاً ۳۵% برای شرکت‌های خارجی که تحت مشارکت‌های مشترک فعالیت می‌کنند.
• مالیات سالیانه ملک: در حال حاضر اعمال نمی‌شود، زیرا بیشتر املاک به عنوان مسکن عمومی یا اجتماعی محسوب می‌شوند.

مالیات‌ها از طریق Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT) مجری می‌شوند. رعایت الزامات مالیاتی، به‌ویژه برای شرکت‌های خارجی که تحت قراردادهای رسمی فعالیت می‌کنند، حیاتی است.

بازار اجاره و پتانسیل درآمد

بازار اجاره در کوبا تحت سلطه “کاساهای particulares” است — اتاق‌ها و آپارتمان‌های خصوصی که به گردشگران از سوی کوبایی‌ها با مجوز دولتی اجاره داده می‌شود. خارجی‌ها نمی‌توانند چنین املاکی را مالک شوند اما ممکن است از طریق مشارکت‌ها یا قراردادهای مدیریتی بهره‌مند شوند:

• بازده اجاره گردشگری (هاوانا سنتر): $30–$60 در شب برای اتاق‌های واقع در مرکز.
• اجاره ویلا لوکس (میرامار): تا $300 در شب برای اقامت گروهی یا استفاده سفارت.
• واحدهای تفریحی ساحلی (وارا درو): سودها از طریق ساختارهای مدیریت هتل یا کاندو تقسیم می‌شوند.

سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند از طریق سهام در زیرساخت‌های گردشگری بازدهی داشته باشند، اما نه از طریق عملیات مستقیم شبیه Airbnb. صدور مجوز و همکاری با دولت الزامی است. اجاره غیررسمی برای خارجی‌ها ممنوع و مشمول جریمه یا اخراج است.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• سرمایه‌گذاری هتل از طریق مشارکت مشترک: همکاری با گروه گاویوتا در ساخت یک استراحتگاه ۲۰ میلیون دلاری در کایو سانتا ماریا؛ سودها به‌صورت ۵۰/۵۰ تحت اجاره بلندمدت تقسیم می‌شوند.
• مدیریت املاک برای سفارت خارجی: اجاره یک عمارت تاریخی در هاوانا از طریق یک واسطه کوبایی برای اسکان دیپلمات‌های خارجی.
• کاندو در توسعه گردشگری: اخذ اجاره ۹۹ ساله بر یک کاندوی تفریحی (در صورت اجازه)، اجاره از طریق کانال گردشگری تحت مدیریت دولت.

مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری

• هاوانا (سنتر، وِدادو، میرامار): پایتخت سیاسی و فرهنگی، محبوب با گردشگران، سفارت‌ها و فعالیت‌های دولتی.
• وارا درو: مقصد اصلی گردشگری ساحلی کوبا با هتل‌های با مقیاس بین‌المللی و توسعه مسکونی محدود.
• کایو ککو / کایو سانتا ماریا: جزایر تفریحی دورافتاده که هدف توسعه مشارکت مشترک هستند.
• ترینیداد / وی‌نالِس: مناطق گردشگری میراث فرهنگی که پتانسیل اقامتگاه و گردشگری فرهنگی را ارائه می‌دهند.

زیرساخت و استانداردهای زندگی

زیرساخت کوبا بر اساس منطقه متفاوت است، با مناطق شهری مجهزتر از نواحی روستایی:

• حمل و نقل: فرودگاه‌های بین‌المللی در هاوانا و وارا درو؛ زیرساخت‌های جاده‌ای ضعیف در درون کشور.
• خدمات عمومی: خدمات برق و آب در بسیاری از نواحی غیرقابل اعتماد هستند؛ به‌روزرسانی‌های اخیر به مناطق گردشگری هدف‌گذاری شده‌اند.
• اینترنت: محدود، گران و کند در بیرون از هتل‌ها و نقاط Wi-Fi عمومی.
• بهداشت و درمان: رایگان و در دسترس برای ساکنان؛ کیفیت به‌طور منطقه‌ای متفاوت است.
• مواد ساختمانی: نایاب و تحت محدودیت‌های وارداتی؛ بازسازی گران و زمان‌بر است.

بیشتر املاک در نظر گرفته‌شده برای گردشگران از طریق زنجیره‌های لجستیکی و شرکت‌های ساختمانی تحت کنترل دولت ساخته یا نگهداری می‌شوند.

فرآیند قانونی و چالش‌ها

• خریدهای مستقیم مجاز نیستند: خارجی‌ها نمی‌توانند ملک‌ خاصی را خریداری کنند مگر اینکه به‌وسیله قانون ویژه یا استثنای اقامت مجاز باشند.
• قراردادها باید تأیید شوند: تمام مشارکت‌های خارجی در املاک از طریق قراردادهای با شرکت‌های دولتی صورت می‌گیرد.
• دقت لازم محدود است: ثبت‌نام‌های مالکیت وجود دارد اما ممکن است ناقص یا غیر دیجیتالی باشند. تأیید قانونی چالش‌برانگیز است.
• بیمه مالکیت وجود ندارد: کاهش ریسک بر اساس تضمین‌های دولتی به جای مکانیزم‌های بیمه‌ای به سبک غربی است.

هر سرمایه‌گذاری باید شامل مشاوره حقوقی محلی و احتمالاً بندهای داوری بین‌المللی در قراردادها باشد. سرمایه‌گذاران باید خطر بالاتر و زمان‌های طولانی‌تر برای بازدهی را بپذیرند.

نتیجه‌گیری: بازاری با موانع بالا و پتانسیل‌های خاص

کوبا یکی از محدودترین محیط‌های املاک در سطح جهانی را ارائه می‌دهد، بدون هیچ مسیری برای مالکیت آزاد معمولی از سوی خارجی‌ها. با این حال، فرصت‌های ساختاری از طریق مشارکت‌های دولتی، توسعه مهمان‌نوازی یا مدل‌های سرمایه‌گذاری گذشته وجود دارد. این سرمایه‌گذاری‌های با موانع بالا نیاز به ساختارهای قانونی دقیق، صبر سیاسی و چشم‌انداز بلندمدت دارند. در حالی که برای خریداران غیرحرفه‌ای یا سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت مناسب نیست، کوبا ممکن است برای بازیگران نهادین که به دنبال حضور در مراحل اولیه در یک مکان خاص جغرافیایی و با اهمیت جغرافیایی در کارائیب هستند، جذاب باشد.