املاک سرمایه گذاری چند خانواده ای در کوبازندگی تحت تأثیر تاریخ،گرما و داستان ها

املاک و مستغلات در کوبا: دسترسی محدود با مسیرهای سرمایه‌گذاری کنترل‌شده

چرا املاک و مستغلات در کوبا منحصر به فرد است

کوبا به عنوان یکی از متمایزترین و محدودترین بازارهای املاک و مستغلات در جهان شناخته می‌شود. به دلیل چارچوب سوسیالیستی و اقتصاد برنامه‌ریزی‌شده، اکثر املاک دولتی هستند یا به شدت تحت نظارت قرار دارند. با این حال، اصلاحات اخیر و آزادسازی در حال انجام، فرصت‌های محدودی را برای خارجی‌ها ایجاد کرده است، به ویژه در بخش‌های مرتبط با گردشگری یا از طریق مشارکت‌های مشترک. میراث فرهنگی منحصربه‌فرد کشور، مناظر شهری قدیمی و مناطق ساحلی دست‌نخورده همچنان باعث جلب توجه بین‌المللی می‌شود — حتی با وجود محدودیت‌های قانونی شدید.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

چشم‌انداز املاک کوبا شامل ترکیبی از خانه‌های تاریخی، بلوک‌های آپارتمانی دوران سوسیالیستی، اجاره‌های دارای مجوز دولتی و برخی توسعه‌های جدید محدود است:

• اقامتگاه‌های تاریخی شهری: عمدتاً در هاوانا ویجا و مرکز سانتیاگو د کوبا، این ساختمان‌های استعماری اغلب در مالکیت و اشغال کوبایی‌ها هستند اما گاه به گردشگران اجاره داده می‌شوند.
• آپــــارتمان‌های پس از انقلاب: واحدهای کاربردی ساخته‌شده در دهه‌های ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۰، معمولاً در بلوک‌های بزرگ در حاشیه شهری.
• مناطق گردشگری و استراحتگاه‌ها: خارجی‌ها می‌توانند در کندوهای استراحتگاهی و هتل‌ها سرمایه‌گذاری کنند، اما فقط از طریق مشارکت‌های اقتصادی خاص یا اعطای تسهیلات دولتی.
• توسعه‌های جدید (محدود): تعداد کمی از پروژه‌های لوکس مانند “گران مانزانا کمنسکی” یا “استراحتگاه گلف کربونرا” (برنامه‌ریزی شده در نزدیکی وارادرو) اجازه می‌دهند که سرمایه‌گذاری خارجی از طریق مشارکت‌های مختلط انجام شود.

اکثر املاک شهری فقط برای استفاده مسکونی هستند و نمی‌توانند به صورت تجاری مورد استفاده قرار گیرند یا بدون تأیید دولت اجاره داده شوند. در مناطق گردشگری، توسعه تجاری محدود تحت مجوزهای شدید مجاز است.

چارچوب قانونی و قوانین مالکیت برای خارجی‌ها

مالکیت املاک در کوبا به شدت محدود است. خارجی‌ها در بیشتر موارد نمی‌توانند املاک را به طور کامل خریداری کنند. تنها مسیرهای قانونی برای مشارکت شامل:

• از طریق مشارکت‌های مشترک: خارجی‌ها می‌توانند با شرکت‌های دولتی کوبا (مانند گاویوتا، گران کاریب) در پروژه‌های هتل، زیرساخت‌های گردشگری و پروژه‌های مسکونی خاص سرمایه‌گذاری کنند.
• استثنای اقامت: شهروندان طبیعی‌شده کوبایی که از خارج بازمی‌گردند، می‌توانند یک ملک مسکونی و یک خانه تفریحی خریداری کنند.
• وراثت یا ازدواج: همسر خارجی ممکن است املاک را به ارث ببرد یا به طور مشترک مالک باشد، اما فقط تحت شرایط خاص و مشروط به تأیید دولت.
• اجاره و صدور مجوز: برخی از نهادهای خارجی ساختمان‌ها را اجاره می‌کنند یا تحت قراردادهای مدیریت صادر شده توسط دولت فعالیت می‌کنند، به ویژه در زمینه مهمان‌نوازی.

شهروندان کوبایی، از زمان اصلاحات ۲۰۱۱، مجاز به خرید و فروش خانه‌ها در داخل کشور هستند — اما اتباع خارجی به طور کلی نمی‌توانند در این بازار ثانویه شرکت کنند مگر اینکه با یک شهروند کوبایی ازدواج کرده باشند یا تحت وضعیت قانونی خاصی فعالیت کنند.

قیمت‌ املاک و شرایط بازار

قیمت‌ املاک در کوبا تحت تأثیر دینامیک‌های عرضه و تقاضای معمول نیست. از آنجا که اکثر زمین‌ها دولتی هستند و فروش مجدد به خارجی‌ها ممنوع است، قیمت‌گذاری عمدتاً غیررسمی و مبتنی بر معاملات نقدی است:

مکان	نوع	قیمت تقریبی بازار (دلار آمریکا)
هاوانا سنترو / ویدادو	آپارتمان (در مالکیت کوبایی‌ها)	$20,000 – $80,000
میرامار	ویلا / کاخ (اجاره‌ای برای گردشگران)	$100,000 – $500,000 (غیررسمی)
وارادرو (منطقه استراحتگاه)	کندو در استراحتگاه مشارکتی	$150,000 – $400,000 (اگر مجاز باشد)
ترینیداد / سیئنفوگوس	خانه استعماری (تعمیرشده)	$50,000 – $150,000

قیمت‌ها غالباً مبتنی بر ترتیبات “فقط نقدی” بین کوبایی‌ها هستند. این معاملات به طور قانونی برای غیرمقیم‌ها در دسترس نیستند. معاملات در داخل پروژه‌های گردشگری تأییدشده ممکن است قیمت‌گذاری رسمی را دنبال کنند اما نیاز به تأیید در سطح وزارت دارند.

مالیات‌ها و هزینه‌های تراکنش

برای شهروندان کوبایی، معاملات املاک شامل مالیات‌های معقول است. برای خارجی‌ها، مشارکت در املاک معمولاً از طریق قراردادهای شرکتی یا مجوزهای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود، که مشمول شرایط مذاکره است. هزینه‌های عمومی شامل:

• مالیات انتقال ملک: ۴% از ارزش کاداستر (فقط برای کوبایی‌ها).
• مالیات وراثت: تا ۱۰% از ارزش ارزیابی‌شده برای غیرکوبایی‌ها؛ قابل مذاکره به صورت موردی.
• مالیات درآمد اجاره: برای مالکان کوبایی، نرخ تصاعدی تا ۵۰% (اگر به طور قانونی فعالیت کنند).
• مالیات شرکتی بر درآمد سرمایه‌گذاری: معمولاً ۳۵% برای شرکت‌های خارجی که تحت مشارکت‌های مشترک فعالیت می‌کنند.
• مالیات سالانه بر املاک: در حال حاضر اعمال نمی‌شود، زیرا اکثر املاک به عنوان مسکن عمومی یا اجتماعی در نظر گرفته می‌شوند.

مالیات توسط Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT) مدیریت می‌شود. رعایت قوانین ضروری است، به ویژه برای شرکت‌های خارجی که تحت قراردادهای رسمی فعالیت می‌کنند.

بازار اجاره و پتانسیل درآمد

بازار اجاره در کوبا به شدت تحت سلطه “کاساهای خصوصی” — اتاق‌ها و آپارتمان‌های خصوصی که توسط کوبایی‌ها به گردشگران تحت مجوز دولت اجاره داده می‌شوند، قرار دارد. خارجی‌ها نمی‌توانند چنین املاکی را مالک شوند اما ممکن است از طریق مشارکت‌ها یا قراردادهای مدیریت بهره‌مند شوند:

• بازده اجاره گردشگری (هاوانا سنترو): ۳۰ تا ۶۰ دلار در شب برای اتاق‌های واقع در مرکز.
• اجاره ویلا لوکس (میرامار): تا ۳۰۰ دلار در شب برای اقامت گروهی یا استفاده سفارت.
• واحدهای استراحتگاه ساحلی (وارادرو): سودها از طریق ساختارهای مدیریت هتل یا کندو تقسیم می‌شوند.

سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند از طریق سهام‌داری در زیرساخت‌های گردشگری به بازده برسند، اما نه از طریق عملیات مستقیم به سبک Airbnb. صدور مجوز و مشارکت‌های دولتی الزامی است. اجاره غیررسمی برای خارجی‌ها ممنوع است و مشمول جریمه یا اخراج خواهد شد.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• سرمایه‌گذاری هتل از طریق مشارکت مشترک: با گروه گاویوتا در ساخت یک استراحتگاه ۲۰ میلیون دلاری در کایو سانتا ماریا شریک شوید؛ سود به صورت ۵۰/۵۰ تحت اجاره بلندمدت تقسیم می‌شود.
• مدیریت املاک برای سفارت خارجی: یک کاخ تاریخی در هاوانا را از طریق یک واسطه کوبایی اجاره کنید تا از دیپلمات‌های خارجی پذیرایی کند.
• کندو در توسعه گردشگری: اجاره ۹۹ ساله برای یک کندو استراحتگاهی (اگر مجاز باشد)؛ اجاره از طریق کانال گردشگری مدیریت شده دولتی.

مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری

• هاوانا (سنتر، ویدادو، میرامار): پایتخت سیاسی و فرهنگی، محبوب با گردشگران، سفارتخانه‌ها و فعالیت‌های دولتی.
• وارادرو: مقصد اصلی استراحتگاهی کوبا با هتل‌های با مقیاس بین‌المللی و توسعه مسکونی محدود.
• کایو کوکو / کایو سانتا ماریا: جزایر استراحتگاهی دورافتاده که برای توسعه مشارکتی هدف‌گذاری شده‌اند.
• ترینیداد / وینیالس: مناطق گردشگری میراثی که پتانسیل گردشگری مهمان‌خانه‌ای و فرهنگی دارند.

زیرساخت و استانداردهای زندگی

زیرساخت کوبا بسته به منطقه متفاوت است، با مناطق شهری به طور بهتری مجهز از مناطق روستایی:

• حمل و نقل: فرودگاه‌های بین‌المللی در هاوانا و وارادرو؛ زیرساخت‌های جاده‌ای ضعیف در مناطق داخلی.
• خدمات: خدمات برق و آب در بسیاری از مناطق نامعتبر است؛ به‌روزرسانی‌های اخیر به مناطق گردشگری اختصاص یافته‌اند.
• اینترنت: خارج از هتل‌ها و نقاط Wi-Fi عمومی محدود، گران و کند است.
• بهداشت و درمان: رایگان و در دسترس برای ساکنان؛ کیفیت به صورت منطقه‌ای متفاوت است.
• مواد ساختمانی: کمیاب و مشمول محدودیت‌های وارداتی؛ احیا هزینه‌بر و زمان‌بر است.

اکثر املاک مربوط به گردشگران از طریق زنجیره‌های لجستیکی و شرکت‌های ساخت‌وساز تحت کنترل دولت ساخته یا نگهداری می‌شوند.

فرایند قانونی و چالش‌ها

• خرید مستقیم مجاز نیست: خارجی‌ها نمی‌توانند ملک با حق تملک کامل را خریداری کنند مگر اینکه با قوانین خاص یا استثنائات اقامتی مجاز شوند.
• قراردادها باید تأیید شوند: تمام مشارکت‌های خارجی در املاک از طریق قراردادهای با شرکت‌های دولتی انجام می‌شود.
• احراز صلاحیت محدود: ثبت‌نام‌های مالکیت وجود دارد اما ممکن است ناقص یا غیر دیجیتالی باشند. تأیید قانونی چالش‌برانگیز است.
• هیچ بیمه‌نامه مالکیتی وجود ندارد: کاهش ریسک مبتنی بر ضمانت‌های دولتی به جای سازوکارهای بیمه به سبک غربی است.

هر سرمایه‌گذاری باید شامل مشاوره قانونی محلی و احتمالاً بندهای داوری بین‌المللی در قراردادها باشد. سرمایه‌گذاران باید ریسک بالاتر و زمان‌های طولانی‌تری برای بازده را بپذیرند.

نتیجه‌گیری: یک بازار با موانع بالا و پتانسیل‌های خاص

کوبا یکی از محدودترین محیط‌های املاک و مستغلات در سطح جهانی را ارائه می‌دهد، بدون مسیر برای مالکیت رایگان معمولی توسط خارجی‌ها. با این حال، فرصت‌های ساختاری از طریق مشارکت‌های دولتی، توسعه مهمان‌نوازی، یا مدل‌های سرمایه‌گذاری ارثی وجود دارد. این سرمایه‌گذاری‌های با موانع بالا نیاز به سازه‌های قانونی دقیق، صبر سیاسی و چشم‌انداز بلندمدت دارند. اگرچه برای خریداران عادی یا سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت مناسب نیست، اما کوبا ممکن استبرای بازیگران نهادی که به دنبال حضور در مرحله اولیه در یک مکان منحصر به فرد و جغرافیایی با اهمیت در کارائیب هستند، جذاب باشد.