سرمایه‌گذاری در املاک آرژانتین – فرصت‌هایی برای خریدارانزندگی به سبک اروپاییبا تضادهای آمریکای جنوبی

املاک و مستغلات در آرژانتین: فرصت‌های مقرون به صرفه در یک بازار متنوع

چرا در املاک آرژانتین سرمایه‌گذاری کنیم

آرژانتین فرصت منحصر به فردی برای سرمایه‌گذاران املاک فراهم می‌کند که به دنبال قیمت‌های مقرون به صرفه، جذابیت سبک زندگی و پتانسیل بلندمدت هستند. با وجود نوسانات کلان اقتصادی، این کشور یک بازار املاک به خوبی توسعه یافته، مناظر متنوع - از شهرهای شلوغ تا مزارع روستایی - و حقوق مالکیت آزاد برای خارجی‌ها را ارائه می‌دهد. شهرهای کلیدی مانند بوینس آیرس و کوردوبا، همراه با مراکز توریستی مانند مندوزا و پاتاگونیya، همچنان توجهات را به خود جلب می‌کنند برای املاک مسکونی و تجاری. برای کسانی که ریسک‌های ارزی و نظارتی را می‌شناسند، بخش املاک آرژانتین دارایی‌های با ارزشی را با قیمت‌های رقابتی جهانی ارائه می‌دهد.

انواع املاک و کاربری‌های مجاز

بازار املاک آرژانتین توانمندی بالایی دارد و گزینه‌هایی از آپارتمان‌های شهری تا اراضی زراعی وسیع را شامل می‌شود. انواع رایج املاک عبارتند از:

• آپارتمان‌های شهری: به ویژه در بوینس آیرس، آپارتمان‌ها فضای مسکونی شهری را تسخیر کرده‌اند و هم برای ساکنان محلی و هم برای خارجی‌ها مناسب است.
• خانه‌های جدا از یکدیگر و خانه‌های کلاسی: در محله‌های حومه و شهرهای کوچک‌تری مانند روساریو و سالتا یافت می‌شوند.
• املاک روستایی (استانسیا): املاک بزرگ که برای کشاورزی، دامپروری یا توریسم روستایی استفاده می‌شود.
• مزارع انگور و زمین‌های زراعی: که عمدتاً در مندوزا و منطقه پامپا واقع شده‌اند. خارجی‌ها می‌توانند با محدودیت‌های کمی، اراضی زراعی را خریداری کنند.
• واحدهای تجاری: فروشگاه‌ها، انبارها و ساختمان‌های اداری، به ویژه در بوینس آیرس، کوردوبا و دیگر مراکز تجاری.
• املاک توریستی: کلبه‌ها و هتل‌های کوچک در پاتاگونیya، باریلچه و یا شهرهای ساحلی که پتانسیل اجاره فصلی را فراهم می‌کنند.

چارچوب قانونی و مالکیت برای خارجی‌ها

آرژانتین به اتباع خارجی اجازه می‌دهد تا املاک را تحت همان شرایط قانونی که برای ساکنان محلی وجود دارد، تصاحب کنند. جنبه‌های کلیدی قانونی شامل:

• مالکیت بدون محدودیت: خارجی‌ها می‌توانند به راحتی املاک، از جمله زمین و ساختمان‌ها را خریداری، اجاره و فروش کنند.
• شناسه مالیاتی CUIT: شماره شناسایی مالیاتی محلی برای خرید املاک الزامی است. این شناسه توسط اداره مالیات آرژانتین (AFIP) صادر می‌شود.
• محرر عمومی و دفتر اسناد رسمی: همه معاملات باید در یک سند عمومی از طریق یک دفتر اسناد رسمی دارای مجوز (اسکریبان) ثبت شوند، که بررسی‌های لازم و تأیید عنوان را انجام می‌دهد.
• ثبت مالکیت: ثبت شده در دفتر ثبت املاک استان مربوطه، که مالکیت قانونی را تضمین می‌کند.
• مالکیت از طریق شرکت‌ها: املاک می‌تواند از طریق شرکت‌ها یا تراست‌های آرژانتینی برای ساختاردهی سرمایه‌گذاری یا برنامه‌ریزی وراثت نگهداری شود.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

قیمت‌های املاک در آرژانتین عمدتاً به دلار آمریکا ارزیابی می‌شود، که ثباتی را در میان نوسانات ارزی محلی فراهم می‌کند. تا سال 2024:

موقعیت	قیمت میانگین آپارتمان (در هر m²)	دامنه قیمت خانه
بوینس آیرس – پالرم	$2,000 – $2,800	$200,000 – $600,000
بوینس آیرس – میکروسنترو	$1,500 – $2,200	$150,000 – $400,000
مندوزا	$900 – $1,400	$120,000 – $350,000
باریلچه (پاتاگونییا)	$1,500 – $2,300	$180,000 – $500,000
کوردوبا	$1,000 – $1,800	$130,000 – $300,000

قیمت‌ها به طور واقعی به دلیل رکود اقتصادی کاهش یافته‌اند، اما برای خریداران خارجی با ارز سخت جذاب باقی مانده‌اند. خریدهای نقدی به دلیل محدودیت‌های موجود در وام‌ها غالب است.

بازده اجاره و پتانسیل سرمایه‌گذاری

بازده اجاره در آرژانتین بسته به موقعیت، نوع ملک و ساختار اجاره به طور قابل توجهی متفاوت است. به طور کلی:

• بوینس آیرس (اجاره‌های بلندمدت): بازده ناخالص 4%–6% در آپارتمان‌های متوسط، بسته به پروفایل مستأجر.
• اجاره‌های کوتاه‌مدت (Airbnb): در پالرم، ریکولتا و سن تلمو محبوب است. بازده ناخالص می‌تواند بیش از 8% شود، اما در بعضی از شهرداری‌ها نیاز به مجوز دارد.
• مسکن دانشجویی و کارگری: تقاضای پایدار در شهرهایی مانند کوردوبا و لا پلاتا. واحدهای مقرون به صرفه سالیانه 6%–9% بازده ناخالص دارند.
• املاک باغ‌های انگور / اکوتوریسم: ارزش سبک زندگی و درآمد اجاره فصلی را ارائه می‌دهند، اما با نقدینگی کمتر.

مالکین باید قوانین حمایتی از مستأجران را در نظر بگیرند که معمولاً به نفع مستأجران است و افزایش اجاره و زمان‌های خلع ید را تنظیم می‌کند.

بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری در املاک

سرزمین وسیع آرژانتین فرصت‌های متنوعی را ارائه می‌دهد:

• بوینس آیرس: پایتخت و فعال‌ترین بازار. پالرم و ریکولتا گردشگران و ساکنان با درآمد بالا را جذب می‌کنند؛ میکروسنترو و بلگرانو محیط‌های تجاری‌تری دارند.
• مندوزا: به خاطر توریسم شراب، باغ‌های انگور و سرمایه‌گذاری‌های مقرون به صرفه معروف است.
• باریلچه و پاتاگونیya: خانه‌های دوم با قیمت بالا، املاک کنار دریاچه و توسعه‌های اکوتوریسم هر دو ساکنان و خارجی‌ها را جذب می‌کند.
• کوردوبا: مرکز دانشگاهی با تقاضا برای مسکن دانشجویی و اجاره‌ بلندمدت.
• تیگر و پیلار (استان بوینس آیرس): محله‌های مسکونی در حومه با فضای بیشتر و امنیت نزدیک به پایتخت.

مالیات‌ها و هزینه‌های معامله

خریداران خارجی و داخلی با یکسانی به تعهدات مالیاتی مواجه هستند. هزینه‌های تخمینی شامل:

• مالیات انتقال: 1.5% از ارزش اعلام‌شده ملک، که توسط فروشنده پرداخت می‌شود.
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و قانونی: 2%–4% از ارزش ملک، شامل تأیید عنوان، ثبت و مستندات.
• مالیات تمبر: 3.6% (1.8% به هر خریدار و فروشنده)، بسته به استان.
• مالیات سالانه املاک (ABL): بسته به موقعیت متفاوت است؛ معمولاً نسبت به استانداردهای بین‌المللی پایین است.
• مالیات بر درآمد اجاره: 21% مالیات بر ارزش افزوده برای اجاره‌های کوتاه‌مدت مبله؛ ممکن است 35% مالیات بر درآمد بر اساس درآمد خالص اعمال شود.
• مالیات بر سود سرمایه: برای فروشندگان خارجی، سود سرمایه با 15% مالیات می‌شود، مگر اینکه تحت قوانین خاص معاف باشند.

کنترل‌های ارزی و بازگشت ارز

آرژانتین کنترل‌های ارزی سختی دارد که می‌تواند بر سرمایه‌گذاران تأثیر بگذارد:

• محدودیت‌های بازگشت ارز: سرمایه‌گذاران خارجی ممکن است با مشکلاتی در ارسال سود خارج از کشور به دلیل محدودیت‌های بانک مرکزی مواجه شوند.
• نرخ بازار سیاه: نرخ غیررسمی مبادله‌ای بهتر برای دلار آمریکا ارائه می‌دهد اما برای معاملات رسمی غیرقانونی است.
• معاملات نقدی: رویه‌ای عادی است، با این حال اکثر معاملات ملکی در دلار آمریکا خارج از سیستم بانکی انجام می‌شود.

راهنمایی حرفه‌ای برای تضمین رعایت قوانین و محافظت از سرمایه ضروری است.

اقامت و املاک

در حالی که مالکیت ملک به طور خودکار اقامت ارائه نمی‌دهد، می‌تواند پشتیبان درخواست اقامت باشد. گزینه‌های اقامتی شامل:

• ویزا سرمایه‌گذاری (Visa de Inversionista): نیاز به حداقل سرمایه‌گذاری 1.5 میلیون ARS در فعالیت‌های مولد، از جمله کسب و کارهای مرتبط با املاک دارد.
• ویزا بازنشستگی: برای خارجی‌ها با اثبات درآمد ماهانه منظم (مانند مستمری یا درآمد اجاره) در دسترس است.
• ویزا دیجیتال نوماد (در حال توسعه): انتظار می‌رود که اقامت موقتی برای کارگران دورکار ارائه دهد.

دارندگان اقامت موقت می‌توانند بعد از دو سال حضور قانونی به اقامت دائم تبدیل شوند.

زیرساخت و خدمات

آرژانتین زیرساخت‌های قابل اعتمادی در مناطق شهری دارد، اگرچه کیفیت خدمات بر حسب منطقه متفاوت است:

• حمل و نقل: بوینس آیرس دارای مترو، اتوبوس و فرودگاه‌ها است. پروازهای داخلی به تمام استان‌ها متصل می‌شود.
• اینترنت و خدمات عمومی: در شهرهای بزرگ پایدار است؛ مناطق روستایی ممکن است فاقد اتصال و خدمات ثابت باشند.
• بهداشت و درمان: ترکیبی از بیمارستان‌های عمومی و خصوصی؛ خارجی‌ها معمولاً از بیمه خصوصی استفاده می‌کنند.
• آموزش: مدارس بین‌المللی و دانشگاه‌های برتر هم محلی‌ها و هم خارجی‌ها را جذب می‌کنند.
• ایمنی: بر حسبlocation متفاوت است. محله‌های مسکونی مسدود شده برای امنیت بیشتر محبوب‌اند.

ریسک‌ها و ملاحظات

سرمایه‌گذاران املاک باید در مورد ریسک‌های زیر محتاط باشند:

• بی‌ثباتی اقتصادی: تورم، رکود و کاهش ارزش پول از نگرانی‌های مداوم است.
• حفاظت از مستأجران: قوانین اجاره سخت ممکن است انعطاف‌پذیری صاحب‌خانه را محدود کند، به ویژه در قراردادهای بلندمدت.
• بوروکراسی: کاغذبازی و فرآیندها ممکن است کند بوده و نیاز به کمک قانونی محلی داشته باشد.
• نقدینگی بازار: فروش ملک ممکن است زمان زیادی ببرد، به ویژه در خارج از بوینس آیرس.

نتیجه‌گیری: نقطه ورودی استراتژیک برای سرمایه‌گذاران باارزش

بازار املاک آرژانتین ارزش و پتانسیل سبک زندگی بی‌نظیری برای کسانی که با پیچیدگی‌های آن دست و پنجه نرم می‌کنند، ارائه می‌دهد. با قیمت‌های مقرون به صرفه، باز بودن قانونی برای خارجی‌ها و فرصت‌های موجود در بخش‌های مسکونی، تجاری و روستایی، آرژانتین به بازنشسته‌ها، سرمایه‌گذاران سبک زندگی و خریداران فرصت‌طلب جذب می‌کند. با این حال، چالش‌های کلان اقتصادی به برنامه‌ریزی دقیق، تخصص محلی و دیدگاه بلندمدت نیاز دارد. برای سرمایه‌گذارانی که در آغوش گرفتن خطرات آماده‌اند، آرژانتین به عنوان یکی از جذاب‌ترین و امیدوارکننده‌ترین بازارهای املاک در آمریکای لاتین برجسته می‌شود.