املاک الجزائر برای سرمایه‌گذاری – فرصت‌هایی برای خریدارانخانه‌های Spacious درترکیب مدیترانه‌ای-افریقایی

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در الجزایر: بازاری بزرگ و دست‌نخورده در شمال آفریقا

چشم‌انداز: بازاری گذار با پتانسیل‌های شهری

الجزایر، بزرگترین کشور آفریقا از نظر مساحت، دارای بازاری پیچیده اما با پتانسیل‌های بالقوه در حوزه املاک و مستغلات است. جمعیت شهری در حال رشد، سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی و موقعیت استراتژیک آن در مدیترانه، آن را برای سرمایه‌گذاران بلندمدت جذاب می‌سازد. با این حال، سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات به شدت محدود است و این بخش عمدتاً در دست خریداران داخلی قرار دارد. اصلاحات اقتصادی اخیر و تقاضا برای مسکن قابل‌دسترس ممکن است فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم یا شراکت‌های توسعه‌ای ایجاد کند.

انواع املاک و ساختار بازار

بازار املاک و مستغلات الجزایر حول توسعه شهری و دخالت دولت شکل گرفته است:

• آپارتمان‌های شهری: اکثریت فروش‌ها در مجتمع‌های آپارتمانی، به ویژه در الجزائر، وهران و قسنطینه اتفاق می‌افتد.
• ویلایی‌ها و خانه‌ها: گران‌تر و معمولاً در مناطق بالاشهر یا حومه‌ها قرار دارند.
• مسکن اجتماعی: تحت طرح‌های مسکن یارانه‌ای مانند AADL، LPP و LPA توسط دولت ارائه می‌شود.
• املاک تجاری: فروشگاه‌ها و واحدهای اداری در مراکز شهری و کریدورهای تجاری، که معمولاً به‌طور مستقیم فروخته یا اجاره داده می‌شوند.
• قطعات زمین: تحت مقررات و غالباً متعلق به دولت؛ توسعه نیاز به مجوزها و تأییدهای اداری دارد.

برنامه‌های مسکن جدید از ویژگی‌های اصلی سیاست‌های مسکن الجزایر است و دولت به‌طور فعال در حال ساخت واحدهایی برای کاهش کمبودها می‌باشد. بخش خصوصی به تدریج در توسعه‌های بالای با کیفیت‌تر نقش بیشتری ایفا می‌کند.

چارچوب قانونی و مالکیت خارجی

الجزایر کنترل‌های سختی بر مالکیت خارجی در املاک و مستغلات دارد. ویژگی‌های کلیدی قانونی شامل:

• خارجی‌ها نمی‌توانند به‌طور مستقیم مالکیت مسکن داشته باشند: مالکیت املاک و مستغلات محدود به شهروندان الجزایری یا شرکت‌هایی با مالکیت اکثریت محلی است.
• شراکت‌های مشترک: سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند با شرکت‌های الجزایری تحت قانون 51/49 (مالکیت اکثریت محلی) برای توسعه املاک همکاری کنند.
• عدم وجود بازار آزاد برای خریداران بین‌المللی: بر خلاف مراکش یا تونس، الجزایر فروش مسکن به خارجی‌ها را آزاد نکرده است.
• سیستم مالکیت: مالکیت‌ها از طریق Conservateur de la Propriété Foncière مدیریت می‌شوند؛ با این حال، بافت اداری و سوابق قدیمی همچنان مشکلاتی هستند.

در حالی که خریدهای مستقیم محدود است، فرصت‌هایی ممکن است از طریق شراکت‌های توسعه، قراردادهای ساخت یا پروژه‌های املاک صنعتی تحت قانون سرمایه‌گذاری ایجاد شود.

قیمت‌ها و پویایی بازار

قیمت‌ها در الجزایر بسته به شهر و نوع ملک متفاوت است. تقاضا به‌ویژه در میان خانواده‌های جوان شهری بالا است:

• الجزایر (مرکز): USD 1,500–2,500/m² برای آپارتمان‌ها؛ تا USD 4,000/m² در هایدرا، ال‌مدانیا یا ال‌مُردیا.
• وهران و قسنطینه: USD 900–1,500/m² در مناطق مرکزی؛ کمتر در مناطق حاشیه‌ای.
• توسعه‌های مسکونی جدید: معمولاً با قیمت‌های ثابت توسط نهادهای دولتی مانند AADL یا ENPI فروخته می‌شوند.

قیمت‌ها توسط عدم تعادل تقاضا و عرضه و کمبود نقدینگی در ساخت مسکن تحت تأثیر قرار می‌گیرند. فروش‌های غیررسمی (بدون ثبت صحیح) هنوز وجود دارد، به‌ویژه در مناطق قدیمی، اما روند رسمی‌سازی در حال افزایش است.

مالیات‌ها و هزینه‌های تراکنش

تراکنش‌های املاک و مستغلات در الجزایر شامل چندین مالیات و هزینه است:

• هزینه ثبت: معمولاً 5% از قیمت خرید اعلام‌شده.
• هزینه‌های دفترخانه: حدود 1%–2% بسته به ارزش ملک و منطقه.
• مالیات تمبر: به اسناد دارای امضای دفترخانه اعمال می‌شود؛ بسته به نوع تراکنش متفاوت است.

مالیات‌های جاری شامل:

• مالیات بر املاک سالانه: بر اساس ارزش کاداستر و اندازه ارزیابی می‌شود.
• مالیات بر درآمد اجاره: نرخ‌های مالیات تصاعدی بر درآمد حاصل از اجاره (شروع از 7% برای مسکونی و تا 35% برای تجاری).

با وجود مالیات‌های رسمی نسبتاً پایین، اعلام مقادیر فروش کمتر برای کاهش هزینه‌ها هنوز در معاملات غیررسمی رایج است، اگرچه اصلاحات قانونی به افزایش اجرای قانون کمک می‌کند.

بازده اجاره و عوامل تقاضا

درآمد اجاره به‌طور قابل توجهی بسته به مکان و نوع مستأجر متفاوت است:

• آپارتمان‌های مسکونی در الجزائر: اجاره‌های ماهانه بین USD 400 تا 1,500؛ بازده 4% تا 6% ناخالص.
• فضاهای تجاری: نرخ‌های اجاره بالا در مراکز تجاری یا نزدیک دانشگاه‌ها، اما اشغال متغیر است.
• آپارتمان‌های مبله: تقاضا از سوی expatriate‌ها و کارمندان دولتی بازار اجاره بالای با کیفیت را حمایت می‌کند.

تقاضای اجاره تحت تأثیر رشد جمعیت، شهری‌سازی و تأخیرها در ارائه مسکن عمومی قرار دارد. با این حال، کنترل‌های اجاره و حمایت از مستأجران، انعطاف‌پذیری مالکان را محدود می‌کند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• خرید و فروش آپارتمان در الجزائر: خرید به قیمت USD 120,000، بازسازی و فروش به قیمت USD 160,000 در 12–18 ماه — ممکن است سود ناخالص 33% داشته باشد.
• واحد اجاره‌ای در وهران: آپارتمان به قیمت USD 80,000 اجاره به مبلغ USD 450 در ماه — بازده ناخالص حدود 6.7%.
• شراکت در توسعه: سرمایه‌گذار خارجی همکاری با یک شرکت الجزایری برای ساخت مجتمع 50 واحدی در تیزی‌اوزو — خروج از طریق فروش‌های مرحله‌ای.

مکان‌های امیدوارکننده

• الجزایر: پایتخت و مرکز تجاری؛ مناطق ممتاز مانند هایدرا، ال‌مدانیا و ال‌حرّاش از اهداف اصلی هستند.
• وهران: شهر بندری با رشد گردشگری؛ سیستم تراموای جدید و رشد املاک در اکید لُطفی و حیا سباح.
• قسنطینه: مرکز اقتصادی در شرق؛ توسعه شبکه‌های جاده‌ای و برنامه‌های مسکونی.
• تلمسان و عنابه: مراکز منطقه‌ای با جذابیت فرهنگی و گردشگری.

پروژه‌های زیرساختی مانند بزرگراه شرق-غرب و سیستم‌های حمل و نقل شهری جدید در حال افزایش ارزش‌های ملکی در بسیاری از مناطق هستند.

ریسک‌ها و محدودیت‌ها

سرمایه‌گذاران باید از چالش‌های مرتبط با بخش املاک و مستغلات الجزایر آگاه باشند:

• محدودیت‌های مالکیت خارجی: مشارکت مستقیم را محدود می‌کند و نیاز به ساختاردهی دقیق دارد.
• پیچیدگی‌های قانونی: بروکراسی و عدم ثبات قانونی می‌تواند پروژه‌ها را به تأخیر بیندازد.
• گزینه‌های محدود تامین مالی: وام‌های خرید، به‌خوبی توسعه نیافته‌اند؛ اکثر فروش‌ها به‌صورت نقدی انجام می‌شود.
• عملکردهای بازار غیررسمی: اعلام مقادیر کمتر، سوابق نامشخص مالکیت و دلال‌های بدون مجوز هنوز وجود دارد.
• نقدینگی: فروختن ملک می‌تواند کند باشد، به‌ویژه خارج از الجزائر.

این چالش‌ها نیاز به تحقیق دقیق قانونی، شراکت‌های محلی و انتظارات واقع‌بینانه در مورد زمان‌بندی و بازده دارند.

نتیجه‌گیری: جمعیت بالا، پتانسیل زیاد — اما موانع ورود ادامه دارد

بخش املاک و مستغلات الجزایر منعکس‌کننده تحول اقتصادی گسترده‌تر کشور است. با جمعیت جوان و بزرگ و سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی، تقاضا برای مسکن و توسعه‌های شهری در بلندمدت بسیار بالا است. با این حال، سرمایه‌گذاران خارجی با موانع قانونی و محدودیت‌های مالکیت مواجه هستند که مشارکت مستقیم را محدود می‌کند. برای کسانی که با شرکای محلی و افق بلندمدت می‌اندیشند، الجزایر فرصت‌هایی در ساخت و ساز مسکونی، اجاره تجاری و توسعه ساختاری — به‌ویژه در مراکز شهری کلیدی مانند الجزائر و وهران ارائه می‌دهد.