فهرست زمین در فیلیپین – زمین‌های کشاورزی و توسعهمسکن مقرون به صرفه در سرتاسرخطوط ساحلی و شهرها

پتانسیل سرمایه‌گذاری در زمین در مجمع الجزایر فیلیپین

انواع زمین و مصارف مجاز

زمین در فیلیپین به چندین نوع تقسیم‌بندی می‌شود که هر کدام فرصت‌های منحصر به فردی برای توسعه و سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهند. زمین‌های مسکونی معمولاً در مناطق حومه و سواحل در حال ظهور یافت می‌شود و به تقاضای مسکن از جانب مردم محلی و فیلیپینی‌های مقیم خارج پاسخ می‌دهد. زمین‌هایCommercial، شامل قطعاتی که برای توسعه خرده‌فروشی، هتلداری و اداری زون‌بندی شده‌اند، در مناطق کلیدی شهری مانند مترو مانیل، سبو و داوائو متمرکز است. زمین‌های کشاورزی که در لوزون، میندانائو و ویسایاس به وفور یافت می‌شوند، به دلیل کشاورزی پایدار، گردشگری کشاورزی و تولید نارگیل یا انبه به طور فزاینده‌ای مورد توجه قرار می‌گیرند. سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند مناطق توسعه مختلط و پارک‌های eco-industrial مورد تأیید دولت را در مناطقی مانند کلارک و خلیج سوبیک بررسی کنند.

فرمت‌های مالکیت و چارچوب حقوقی

خارجی‌ها مجاز به مالکیت مستقیم زمین در فیلیپین نیستند. با این حال، چندین راهکار حقوقی وجود دارد. یکی از ساختارهای رایج، تشکیل یک شرکت فیلیپینی با حداقل 60% مالکیت محلی است که از طریق آن خارجی‌ها می‌توانند به طور غیرمستقیم زمین را مالک باشند. اتباع خارجی همچنین می‌توانند زمین را به مدت حداکثر 50 سال اجاره کنند (قابل تمدید یک‌بار به مدت 25 سال) که معمولاً برای توسعه تفرجگاه‌ها یا تجاری استفاده می‌شود. واحدهای آپارتمانی از محدودیت‌های ملکی معاف هستند و می‌توانند بدون هیچ‌گونه مانعی خریداری شوند، به شرطی که مالکیت خارجی در ساختمان از 40% فراتر نرود. خرید زمین نیاز به انجام تحقیقات دقیق دارد که شامل تأیید عنوان، صدور گواهی زون‌بندی و بررسی ادعاهای نیاکان در مناطق روستایی است. ثبت عنوان توسط اداره ثبت اراضی (LRA) مدیریت می‌شود.

قیمت‌های زمین و روندهای بازار

قیمت‌های زمین در فیلیپین بسته به موقعیت، زون‌بندی و زیرساخت‌ها به طور چشمگیری متفاوت است. در مترو مانیل، قطعات تجاری می‌توانند به قیمت 4,000 تا 8,000 دلار به ازای هر مترمربع در نواحی تجاری مانند بی‌جی‌سی و ماکاتی برسند. در مقابل، زمین‌های کشاورزی در استان‌هایی مانند ایلوکوس یا بوکیدنون ممکن است بین 2 تا 10 دلار به ازای هر مترمربع قیمت داشته باشند. زمین‌های ساحلی در پالوان، سیارگا و بوهول به دلیل افزایش گردشگری و عرضه محدود به طور فزاینده‌ای مورد تقاضا قرار می‌گیرند. گسترش زیرساخت‌ها، نظیر برنامه Build! Build! Build! و شبکه بزرگراه Spine Expressway در لوزون، همچنان کریدورهای سرمایه‌گذاری جدیدی را باز کرده و ارزش زمین‌ها در سراسر مجمع الجزایر را افزایش می‌دهد.

سناریوهای سرمایه‌گذاری: از تفرجگاه‌ها تا پروژه‌های کشاورزی

سرمایه‌گذاران زمین در فیلیپین معمولاً یکی از چهار مسیر را دنبال می‌کنند. اول، قطعات ساحلی در مراکز گردشگری مانند ال نیدو یا سیارگا توجه توسعه‌دهندگان برنامه‌ریز تفرجگاه‌های بوتیک، اردوگاه‌های موج‌سواری یا استراحتگاه‌های سلامتی را جلب می‌کند. دوم، زمین‌های مسکونی نزدیک به مترو مانیل، ایلوئیلو یا سبو برای آپارتمان‌های کم‌ارتفاع یا پروژه‌های مسکن افقی به منظور بازار داخلی استفاده می‌شود. سوم، کشاورزی همچنان پرطرفدار است، با سرمایه‌گذاران که اراضی کشاورزی را برای کشت‌های صادراتی، کشاورزی یکپارچه یا حتی املاک گردشگری کشاورزی خریداری می‌کنند. در نهایت، زمین‌های حومه و نیمه‌حومه احتمال بانکداری بلندمدت زمین را ارائه می‌دهد در حالی که شهرها گسترش می‌یابند و زیرساخت‌ها بهبود می‌یابند.

منطقه‌های قابل توجه و محرک‌های زیرساختی

به‌روزرسانی‌های زیرساختی در فیلیپین به سرعت دینامیک‌های سرمایه‌گذاری در زمین را تغییر می‌دهند. لوزون مرکزی (کلارک، پامپانگا) به دلیل نزدیکی به فرودگاه بین‌المللی کلارک و بزرگراه سوبیک-کلارک-تارلاک (SCTEX) از مزایای زیادی برخوردار است و به هاب لجستیک و پارک‌های فناوری تبدیل می‌شود. لوزون جنوبی (باتانگاس، لاگونا) به‌خاطر توسعه‌های مسکونی و صنعتی مرتبط با بزرگراه کاویت-لاگونا (CALAX) مورد توجه قرار دارد. جزایر ویسایان، مثل سبو و بوهول، همچنان جوامع تفرجگاهی و بازنشستگی را گسترش می‌دهند، در حالی که منطقه داوای میندانائو به مرکز استفاده از زمین‌های کشاورزی-صنعتی تبدیل شده است. تلاش ملی برای غیرمتمرکزسازی شهرهای ثانویه و شهرهای ساحلی جدیدی را برای سرمایه‌گذاران زودهنگام در زمینه زمین ایجاد کرده است.

فرآیندهای نظارتی و مالیات

خرید زمین در فیلیپین شامل چندین مرحله است: توافقنامه فروش محضری، گواهی مالیات، پرداخت مالیات بر درآمد سرمایه و مالیات بر تمبر اسنادی، انتقال عنوان از طریق ثبت اسناد، و به‌روزرسانی‌های اعلام مالیاتی با دفتر ارزیاب محلی. مالیات‌ها شامل مالیات بر درآمد سرمایه 6%، مالیات بر تمبر اسنادی 1.5% و مالیات سالانه بر املاک واقعی (معمولاً 1–2% از ارزش زون) می‌باشند. ساختارهای اجاره‌ای نیاز به تأیید از جانب وزارت محیط زیست و منابع طبیعی (DENR) و هیئت‌های زون‌بندی محلی دارند. برای پروژه‌های بزرگ، ممکن است صدور گواهی انطباق زیست‌محیطی (ECC) الزامی باشد.

تقاضای خارجی و مدل‌های ورود استراتژیک

تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران خارجی—به‌ویژه از کره جنوبی، ژاپن، سنگاپور و به‌طور فزاینده‌ای امارات متحده عربی—بر علاقه به زمین‌های فیلیپینی تأثیر می‌گذارد، به‌ویژه برای پروژه‌های گردشگری و مهمان‌نوازی. بسیاری از آن‌ها از طریق مشارکت‌های مشترک با شرکای محلی، ترتیبات usufruct یا اجاره‌های بلندمدت مرتبط با قراردادهای مدیریت به بازار وارد می‌شوند. علاقه به توسعه‌های مبتنی بر جامعه که اشتغال محلی، تطابق با ESG و مدل‌های نگهداری بلندمدت را در مناطق روستایی و بومی ادغام می‌کنند نیز در حال رشد است.

ریسک‌ها و اقدامات دقت و احتیاط

با وجود پتانسیل بالای سرمایه‌گذاری در زمینه زمین در فیلیپین، خطراتی نیز وجود دارد: عناوین نامشخص، ساکنان غیررسمی، ادعاهای همپوشانی اراضی نیاکان و تغییر قوانین زون‌بندی. به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود که نظرسنجی‌های زمین انجام دهند، اعلامیه‌های مالیاتی دریافت کنند و اصالت عناوین را از طریق سیستم تأیید عنوان الکترونیکی LRA تأیید کنند. همکاری با مشاوران حقوقی باتجربه در زمینه خرید زمین و مشغول کردن دلالان محلی با دانش روز در زمینه زمین به‌طور قابل توجهی خطر معاملات را کاهش می‌دهد.

فرصت‌های پایدار و چشم‌انداز بلندمدت

با داشتن بیش از 7000 جزیره، طبقه متوسط در حال رشد و گسترش زیرساخت‌ها توسط دولت، فیلیپین ارزش بلندمدتی را در مالکیت زمین‌های استراتژیک ارائه می‌دهد. سایت‌های Greenfield برای مزارع خورشیدی، روستاهای بازنشستگی و املاک گردشگری در حال افزایش جذابیت هستند، به‌ویژه در استان‌های با زون‌بندی اکولوژیک. توانایی تأمین زمین‌های قابل‌دسترس در کریدورهای رشد به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد از تغییرات جمعیتی، توسعه منطقه‌ای و تاب‌آوری بازارهای نوظهور بهره‌برداری کنند. در حالی که چارچوب‌های قانونی و دیجیتال به‌طور فزاینده‌ای به‌روز می‌شود، فیلیپین به عنوان یکی از مقاصد برجسته سرمایه‌گذاری در زمین در جنوب شرق آسیا شناخته می‌شود.